破产法 74 破产程序中，对于已经网签备案的商品房买卖合同能注销吗？

破产法 74  破产程序中，对于已经网签备案的商品房买卖合同能注销吗？

【问题】

在房地产企业破产时，有的商品房买卖合同会是无效合同，有的会被管理人申请撤销或者解除。而这些合同中有的已经办理了网签备案登记，于是购买人认为已经网签备案的商品房买卖合同是不能注销备案的。

那么，对于已经网签备案的商品房买卖合同能注销吗？

【分析】

    根据《城市商品房预售管理办法》第10条规定，商品房预售合同备案，不具有创设权利的功能，不产生《民法典》第221条规定的商品房预售合同预告登记的法律效力，因此，是可以注销网签备案的。

注销商品房网签备案的方式需要根据债权人不同的配合程度办理。

如果债权人愿意配合债务人或者管理人办理注销网签备案登记手续的，买卖双方签订解除商品房买卖合同的协议，备齐网签备案部门要求的材料即可办理，当然，不同的地方行政备案部门可能会有不同的要求，比如，可能还会要求当事人出具有效的法律文书。

而在破产实务当中，债权人一般是不愿意主动配合债务人或者管理人办理注销网签备案登记手续的，我国破产法及其相应的司法解释也没有明确规定，碰到这种情形时该如何办理，只能参照已有的并且是比较合理又易于推进破产案件的操作，根据不同情形，采取不同的注销措施，简单归纳如下：

第一种情况，商品房买卖合同被解除。

当管理人依据破产法第十八条的规定，对于没有全部支付购房款的商品房买卖合同行使解除权后，可以向受理破产案件的法院申请裁定注销。苏州市姑苏区人民法院（2018）苏0508破9号之五民事裁定书，就是采用这种方式。

第二种情况，商品房买卖合同被撤销。

符合破产法第31、32条规定出现个别清偿时，管理人行使撤销权的，由管理人作为原告向受理破产案件的法院提起撤销之诉，其中的诉求既包括了诉请撤销商品房买卖合同，也包括了同时诉请注销该商品房的网签备案。浙江省杭州市中级人民法院(2017)浙01民终9042号民事判决书，就是采用了这种方式。

第三种情况，商品房买卖合同无效。

破产房地产企业与买受人签订的合同因出现破产法第33条或者民法典第146条、153条、154条规定情形而无效的，由管理人提起确认合同无效之诉的同时，提出注销网签备案的诉求。

第四种情况，已有生效法律文书。

管理人或者债务人可以依据已生效法律文书，包括已有判决书确认商品房买卖合同无效、被解除、被撤销的；或者破产重整计划、破产和解协议、无异议债权确认裁定；破产债权确认之诉裁判文书等作为可替代的执行文书，以通知房管部门协助执行的方式注销网签备案。当然在有的地方采用向受理破产案件的法院申请，由该法院向房管部门出具协助执行通知书。

以上方式均是在实践或者是学者专家论述的基础上总结归纳出来的，期待立法机关能尽早出台明确的执法标准。

【适用法律】

《企业破产法》

第一十八条  人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。

管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。

第三十一条 人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：

（一）无偿转让财产的；

（二）以明显不合理的价格进行交易的；

（三）对没有财产担保的债务提供财产担保的；

（四）对未到期的债务提前清偿的；

（五）放弃债权的。

第三十二条 人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有本法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。但是，个别清偿使债务人财产受益的除外。

第三十三条 涉及债务人财产的下列行为无效：

（一）为逃避债务而隐匿、转移财产的；

（二）虚构债务或者承认不真实的债务的。

《民法典》

第一百四十六条　行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

　　以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

第一百五十三条　违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

第一百五十四条　行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

第二百二十一条　当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

《民事诉讼法》

第一百五十七条 裁定适用于下列范围：

  （一）不予受理；

  （二）对管辖权有异议的；

  （三）驳回起诉；

  （四）保全和先予执行；

  （五）准许或者不准许撤诉；

  （六）中止或者终结诉讼；

  （七）补正判决书中的笔误；

  （八）中止或者终结执行；

  （九）撤销或者不予执行仲裁裁决；

  （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；

  （十一）其他需要裁定解决的事项。

 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。

 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。

《城市商品房预售管理办法》（2004年修改）

第十条 商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。

【参考案例】

1、苏州市姑苏区人民法院（2018）苏0508破9号之五民事裁定书；

2、浙江省杭州市中级人民法院(2017)浙01民终9042号民事判决书。

冀蓓红

2022年6月10日