房产法 12 我的采光权，我做主

我的采光权，我做主

【案情】

某小区建成已有十来年，业主们一直住得很舒心，直到小区南面新建起一座大楼。眼看着这栋大楼越盖越高，到第七、八层的时候，大部分住户感觉室内采光远没有以前充足，业主们认为这栋大楼的建盖导致自己居住房屋的采光、通风受到了明显的影响，便找到建盖这栋大楼的开发商理论，开发商向住户们出具了相关的规划和审批手续，表示该栋大楼的建盖是合法的。在与开发商协商未果的情况下，老小区12户业主将开发商告上法庭，要求认定开发商已经构成侵权并要求赔偿损失。

【问题】

业主的诉求是否会得到支持？为什么？

如果老小区业主要求赔偿，应该赔偿多少？

【法院审理】

一审审理过程中，双方对新建筑是否确实妨碍了业主的房屋通风、采光的问题争执不下，经业主和开发商双方同意，法院指定了相关鉴定机构对是否侵权进行司法鉴定。最终，一审法院根据鉴定报告，认为开发商侵害了业主的合法权益，依法应当赔偿，并根据鉴定报告确认的房屋贬损价值判决开发商赔偿业主相应款项。开发商不服认为：新建筑已经取得了相关规划、审批手续，不应赔偿12户业主的损失，遂提起上诉。二审法院认为：还应对新建筑是否违法作出认定。因此，业主和开发商双方共同指定相关鉴定机构进行“违法鉴定”，鉴定报告显示： 新建筑与老建筑之间的间距不符合法定间距，构成违法。

【分析】

一、有关“相邻权”的法律依据有：

1、《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”

2、《物权法》第89条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”

二、怎样确定采光权受到侵害？

根据建设部颁布实施的《住宅建筑规范》第4.1.1条规定：“住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求确定。住宅日照标准应符合表4．1．1的规定；对于特定情况还应符合下列规定：1、　老年人住宅不应低于冬至日日照2h的标准；

                            2、　旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1h的标准。”

三、如何理解已经取得“合法”建盖手续？

新盖建筑物即便已经取得了建盖手续，但仍可能存在相关行政审批部门规划不合理、审批不严格的情形，或其他原因导致建盖手续不合法。

四、赔偿数额如何确定？

我们认为最合理的方式就是本文提到的以房屋贬损价值的方式确定赔偿数额；

曾经使用过的赔偿方式有：

一次性补偿：北京法院曾经判决对每户按其居室被遮挡状况给予一次性补偿800元至2000元

 依照公平原则确定：天津法院曾经依照“公平原则”判令按照每平方米120元的标准，乘以被遮光居室面积之积来确定赔偿额。

以需要多支出的电费计算：湖北法院曾经判决赔偿10名原告每天每户电费1.12元。

以需要重置房屋的费用计算：成都法院曾经判决以重新修建住房的费用进行赔偿。

2018年11月15日