房产法 5 房产中介低价收进高价卖出房屋，购房人能要求退还差价吗？

房产中介低价收进高价卖出房屋，购房人能要求退还差价吗？

【案情简介】

某天，赵某路过某房产中介公司时看到一套房屋正挂牌出售，就找到中介公司工作人员带领进行实地看房，甚为满意，遂向中介公司询问价款，中介公司称该房售价为65万元，当年5月底之前可以办理房屋产权证过户手续，赵某表示同意，当即与中介公司签订了《委托购房合同》。

当天，中介公司找到房主王大爷，称有人愿出价60万元购买其房屋，王大爷同意并与中介公司签订了《委托售房合同》。随后，中介公司让员工小刘以自己的名义与公司签订《委托购房合同》，装作购房人，以60万元的价格买入了王大爷的房屋，中介公司自行垫付税款、开具发票后，将房屋的所有权证办至小刘名下。

随后，中介公司又要求员工小刘又与中介公司签订了一份《委托售房合同》，将该套房屋再次委托中介公司销售。中介公司立即通知赵某前来签订购房合同，赵某支付了65万元购房款和1.3万元中介费后，中介公司为赵某办理了房屋过户手续。

赵某偶然得知真相，便将中介公司及其工作人员小刘列为被告，要求返还差价5万元并退还中介费用1.3万元。

【问题】

赵某的诉请能否得到支持？

【律师评析】

1. 本案涉及的合同为居间合同

本案原告赵某与被告房产中介公司签订的《委托购房合同》、王大爷与中介公司签订的《委托售房合同》、小刘与中介公司签订的《委托购房合同》和《委托售房合同》等多个合同，看似错综复杂，归根到底均可以归纳为居间合同。

根据我国《合同法》第424条的规定：

“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”

本案中的卖方王大爷、买方方某即为委托人，房产中介公司即为居间人。

2. 赵某的诉请应该得到支持。

《合同法》第425条规定：

“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”

2013年3月1日起实施的《中国房地产经纪执业规则》第30条规定：

“佣金等服务费用应当由房地产经纪机构统一收取。房地产经纪人员不得以个人名义收取费用。

房地产经纪机构不得收取任何未予标明或者服务合同约定以外的费用；在未对标的房屋进行装饰装修、增配家具家电等投入的情况下，不得以低价购进（租赁）、高价售出（转租）等方式赚取差价；不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。”

《房地产经纪管理办法》第二十五条规定：

“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：

（一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；

（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；

（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；

（四）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；

（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；

（六）改变房屋内部结构分割出租；

（七）侵占、挪用房地产交易资金；

（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；

（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；

（十）法律、法规禁止的其他行为。”

同时，《房地产经纪管理办法》第三十四条规定：

“违反本办法第十八条、第十九条、第二十五条第（一）项、第（二）项，构成价格违法行为的，由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款；情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。”

因此，赵某的诉请应该得到支持。

3. 房产中介公司员工小刘是否应承担法律责任？

首先，根据合同的相对性原理，原告赵某是与中介公司，而非与小刘签订的居间合同，依法应向中介公司追究其违约责任；其次，小刘假意购买房屋的行为系受公司指派，其行为后果归属于公司承担。因此，小刘不应承担返还中介费以及损害赔偿责任。

                                                            2011年3月12日