房产法 10 善用法律手段，共同购房有保障

 善用法律手段，共同购房有保障

小李父亲想要购买一处房屋但资金不足，小李便出资3万元帮助其父购买该房屋，李父购房后以自己的名义办理了该房屋的所有权证。购房不久后，在外地工作的小李被单位辞退并返回家乡，和李父商量想搬入该房内共同居住，李父不同意，小李便撬锁入住。小李居住了一段时间后，李父将该房屋卖出，并于合同签订当日到房产交易管理部门办理房屋所有权变更手续，将该房屋过户到购房人的名下。小李得知此事后，以自己曾在李父购买该房时出资了3万元，是该房屋的共有人，李父无权独自处分该房屋为由拒绝腾房，购房人因无法入住该房，便一纸诉状将小李诉至法院，要求小李腾房。

小李是该房的共有人吗？

1．小李是否是该房屋的共有人？

判断小李是否是共有人，需以《商品房买卖合同》或《房屋所有权证》或不动产登记簿中是否记载了小李方为共有人。

从本案来看，房屋所有权证只登记了李父的名字，那么就需要看《商品房买卖合同》中小李是否为共同购买人，如果是，小李可以提起诉讼，要求在产权证中增加自己为共有人，这时，小李应当申请购房人的诉讼中止审理。

另外就是看不动产登记簿中小李是否为共有人。根据《物权法》第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。” 如果不动产登记簿记载了小李是共有人，小李不必另提诉讼。

2．李父、购房人之间签订的《房屋买卖合同》是否有效？

根据《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产做重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”因此：

（1）小李如果不是共有人，则有效；

（2）如是按份共有，小李是三分之一以上的按份共有人，则无效，如是三分之一以下的共有人，则有效；

（3）如小李是共同共有人但没有另外的约定，则无效。

3．小李对该房屋是否享有权利？应如何主张自己权利？

如果《房屋买卖合同》无效，小李可以反诉购房人，并追加李父为第三人，请求确认李父、购房人签订的《房屋买卖合同》无效；

如果《房屋买卖合同》有效，并不意味着小李对该房屋不享有任何权利。小李应举证证明该3万元的性质：如是借款，则可以要求李父偿还本金，对于利息有约定的按约定，但不能超过同期银行贷款利率的四倍，没有约定则不能请求支付；如是投资，则可要求按投资比例分配利润；如小李不能举证该款项的性质，由于李父、小李属于父子关系，出于生活常情、社会常理考虑，该款项可能认定为小李对李父的赠与。

4．小李是否可以撤销赠与？

如小李想要撤销赠与，需李父存在《合同法》第192条规定可以撤销赠与的情形，即“（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使”。

                                                                                  2010年6月8日