房产法 9 共有权人和承租人，谁的优先权更优先？

共有权人和承租人，谁的优先权更优先？

【案情简介】

甲与乙是相处甚好的朋友，出于投资目的，二人共同出资购买了一处房产并办理房屋所有权证，二人同为该房屋的共有人。甲与乙将该房出租给丙，租金收益双方按投资比例分成。

房产出租至今，房价一路攀升，甲与乙就该房是继续出租还是出售产生了分歧，甲主张出售，乙则希望继续出租，以期更多的投资收益。

甲执意出售该房，丁得知后就与甲积极联系，甲、丁双方就房屋买卖事宜进行协商。此时，乙表示，甲若执意要出售房产，自己愿意购买其产权份额；而承租该房的丙也有意购买，并说其作为该房屋的承租人，享有对该房屋的优先购买权。乙认为自己是该房屋的共有人，也享有优先购买权。

【问题】

共有权人和承租人，究竟谁享有优先购买权呢？

【律师评析】

1. 什么是优先购买权？

优先购买权也被称为先买权，是指特定的人基于法律规定或合同约定，在出卖人向第三人出卖标的物时，其享有在同等条件优先于第三人购买该标的物的权利。本案中涉及的优先购买权均基于法律规定而产生，具体包括以下两种：

（1）房屋共有人的优先购买权

根据《物权法》第101条的规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”本案中的乙即享有该项优先购买权。

（2）房屋承租人的优先购买权。

根据《合同法》第230条的规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

2. 乙、丙二人的优先购买权，谁更优先？

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条规定：

具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

可见，两种优先购买权并存的情况下，房屋共有人的优先购买权更为优先。

3. 甲是否有权将该房直接卖给丁？

从上述第一、第二点评析中不难看出：优先购买权的行使不是绝对的，而是有条件的，这个条件就是所谓的“同等条件”，通常体现为与房屋价款密切相关的条件，例如出价高低、付款期限、付款方式等。

也就是说，在乙、丙、丁出价相同的情况下，乙、丙享有优先购买权，但是如果丁愿意出更高的价格；或者虽然三人出价相同，乙、丙需要分期支付购房款，丁则一次性付款等出价、付款条件优于乙、丙时，就阻断了乙、丙优先购买权的行使，甲权衡之后认为将该房卖给丁收益最多时，完全有权将该房卖给丁。

4. 房屋承租人如何保护自己的优先购买权？

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条的规定：

出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。

但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

因此，如甲、乙没有征询丙是否愿意购买该房屋就直接卖给丁，或者在丙丁出价相同的情形下，执意将房屋卖给丁，丙可以向人民法院提起民事诉讼，但需要注意诉讼请求应明确为要求甲、乙承担赔偿责任，而不宜要求确认甲、乙与丁签订的房屋买卖合同无效，这是与以前的判例所不同的地方。

                               2010年7月3日