房产法 13 房屋认购合同签订后,开发商单方提价,怎么办?

房产法 13 房屋认购合同签订后,开发商单方提价,怎么办?

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房屋认购合同签订后,开发商单方提价,怎么办?

【案情】

夏某与甲房地产开发公司订立房屋认购合同一份,约定:夏某向甲房地产开发公司预购商品住房一套,每平方米单价为7500元,面积100平方米;认购时支付定金2万元,支付购房首款50万元,共计人民币52万元,并约定三个月后双方签订正式的《商品房购销合同》,并补齐尾款。三个月后,夏某按约定前往甲房地产开发公司售楼处签订正式的《商品房购销合同》时,发现合同价款由每平方米7500元增加到9500元,夏某不同意,最后导致双方未能订立买卖合同。夏某的亲朋好友纷纷给夏某出主意:有的认为,夏某可以向法院起诉,要求甲公司按认购合同约定的价款签订正式的《商品房购销合同》;有的认为,既然现在的房价已经涨到9500元一平方米,夏某也就可以以甲公司违约为由解除认购合同,并要求甲公司按每平方米现价与原约定的价差承担赔偿损失。


【问题】

夏某如何主张,才会被法院采纳?


【评析】

一、首先要评析“认购合同”的效力。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”,因此,当发生纠纷诉至人民法院时,如果甲公司就该项目已经取得商品房预售许可证明的,夏某与甲公司签订的认购合同有效,否则无效。

如果合同无效,夏某只能诉求退还已经支付的款项本金,对于等同于银行同期同类贷款利息的损失,将由夏某和甲公司按各自过错责任的大小来承担。

二、认购合同有效的情况下

1、夏某能否请求甲公司按原认购合同约定的价款签订合同?

答案是:不能。由于认购合同的标的是签订本约合同的行为,而非是金钱或者财务的给付行为,属于《合同法》第110条规定的债务的标的不适于强制履行的情形,因此,夏某不能诉请甲公司按认购合同约定的价款签订正式的《商品房购销合同》。

2、夏某能按房价现价与原价差主张损失赔偿吗?

答案也是不能。认购合同的性质属于预约合同,由于预约合同的违约没有可得利益的损失,因此预约违约损失相当于本约的信赖利益损失,是指“所受损失”而非“所失利益”,其主要包括四项内容:

① 订立预约合同所支付的各项费用,如交通费、通讯费等;

② 准备为签订合同所支付的费用,如考察费、餐饮住宿费等;

③ 已支付款项的法定孳息;

④ 提供担保造成的损失。

而对于“所失利益”,即因丧失机会而导致的损失,是否属于违反预约之赔偿范围,在理论上和实践中都还有待进一步探讨。

3、夏某可以根据《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第二条:“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”的规定,要求解除合同,退还已经支付的款项。如果夏某可以举证的实际损失大于2万元,则主张实际损失,如果小于2万元,则可要求“双倍退还定金”。

【律师建议】

在购房时,最好购买现房,可以看到户型、面积、朝向;如果购买期房,最好是已经取得“商品房预售许可证明”,签订正式的《商品房购销合同》并及时办理备案登记手续;根据实际情况,能办理“预告登记”的,尽量办理。只有签订正式的《商品房购销合同》,才能防范开发商单方提价。



                                                                                2018年122



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