房产法 4 买房前开发商选聘的前期物业，业主可以拒绝认可吗？

买房前开发商选聘的前期物业，业主可以拒绝认可吗？

【案情】

 某开发商在其新建小区即将竣工并交付业主之前，与某物业服务公司签订了为期三年的物业服务合同，约定由该物业服务公司管理小区的房屋、公共设施、环境卫生等事务并收取物业服务费。小区房屋交付业主一年之后，很多业主纷纷表示对该物业服务公司不满，有的业主认为其并非业主自主选聘的物业服务企业，开发商与物业服务公司签订的物业服务合同对自己没有约束力；有的业主则认为自己长期在外地工作，自房屋交付至今就一直空置，并未享受过任何物业服务，不应交纳物业服务费……于是，一部分业主拒绝交纳物业服务费，物业服务公司催收无果，准备诉诸法院。同时，一部分业主提出解聘该物业服务公司，另行聘用其他物业服务公司。

【问题】

1．物业服务公司诉请法院要求业主支付物业管理费，能否得到支持？为什么？

2． 业主能否解聘物业管理公司？为什么？

【评析】

1．开发商与物业服务公司签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定：

“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”

2．业主的空置房屋需要交纳物业服务费。

 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：

“……物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”

3．物业服务公司的起诉是否有依据？

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”

在实际生活中，物业服务公司可以采取要求业主签收交费通知、向业主寄发交费通知、在小区范围内张贴交费通知、在报纸上发布交费公告等合法、有效方式履行书面催交义务，同时也要注意保留书面证据以供诉讼举证之用。

4．开发商与物业服务公司签订的物业服务合同履行期限尚未届满，业主是否有权另聘其他物业服务公司？

（1）根据《物业管理条例》第26条的规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”

（2）同时，《物业管理条例》第11条及第12条规定：

“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”

“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

因此，如果决定解聘物业服务企业时，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

《物权法》第76条也做了同样的规定。

（3）《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定：“业主大会按照《 物权法》第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”

                                                                             2010年9月6日