房产法 11 转让购房指标引纠纷

房产法 11 转让购房指标引纠纷

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转让购房指标引纠纷

 

【案情简介】

2007年,李某所在单位集资建房,李某因此获得一套集资房购买指标。

2008年,李某以5万元的价格将该购房指标转让给张某,双方签订了房屋购买指标转让协议后,张某支付了李某5万元转让费。

2012年交房时,房价比之前已经上涨一倍多,李某觉得购房指标卖得太亏了,欲以该“房屋买卖没有取得房产证,违反了《城市房地产管理法》规定”为由,通过法院认定“转让协议无效”,收回房屋。

 

【问题】

李某能如愿以偿吗?

 

【律师评析】

李某的理由能否成立,主要看《购房指标转让协议》是否有效。

 

1. 如何确认合同是否有效

(1)1999年10月1日实行的《合同法》第五十二条规定:

“有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

(2)1999年12月29日施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第4条规定:

“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”

(3)2009年5月13日施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第14条规定:

“合同法第五十二条第(五)项规定的强制性规定是指效力性强制性规定。

以上法律规定,充分体现了国家法律是在尽量保护交易的安全性。”

 

2. 违反《城市房地产管理法》会导致购房合同无效吗?

《城市房地产管理法》第三十八条规定:

“下列房地产,不得转让:

(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”

其中“(六)未依法登记领取权属证书的”其效力为“管理性”强制规定,而非“效力性”强制规定,并不属于《合同法》规定的导致合同无效的原因。

 

3. 特殊房产的特殊规定

(1)经济适用房

2007年11月19日施行的《经济适用住房管理办法》第三十条规定:

“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。

上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明,并明确相关违约责任。”

(2)军队房产

2000年6月26日施行的《中国人民解放军房地产管理条例》第四十四条规定:

“有偿转让军队房地产(含合建、换建、兑换,下同),由总后勤部审批。

有偿转让的军队房地产必须经过具有法定资格的评估机构进行价格评估,转让价格不得低于当地人民政府确定的最低价。

国家建设项目和地方人民政府实施城市建设发展规划确需占用军队房地产的,按照有关规定,根据被占用房地产的价值获取补偿。”

根据上述法律规定可知,法律对购房指标能否转让的问题,除了对经济适用房、军用房等有限制外,法律并没有明令禁止转让购房指标,因此,在主体适格、意思表示真实的情况下李某不能以协议无效为由收回房屋。

 

 

2018年11月15日


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