房产法 3 未按法定程序招聘物业服务公司，业主是否可以拒绝缴纳物业服务费？

未按法定程序招聘物业服务公司，业主是否可以拒绝缴纳物业服务费？

【案情】

某小区业主委员会，对前期物业服务公司的服务不满，在未召开业主大会的情况下，更换了一家新的物业服务公司。该新公司进场后，认真负责，按与业主委员会签订的服务合同履行义务。一年之后，有5家业主以新的物业服务公司并未通过业主大会的选聘而拒绝支付物业服务费，物业服务公司欲准备通过诉讼方式维护自己的权益。

【问题】

该物业服务公司能胜诉吗？

【评析】

根据《物业管理条例》第十一条第四款的规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

那么，业主委员会和物业服务公司签订的《物业服务合同》生效吗？

根据《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”因此，本案中的《物业服务合同》：

一、可以通过之后召开的业主大会决定追认这份合同有效；

二、看已经缴纳费用的业主与未缴纳费用的业主的比例能否达到法定要求；

三、根据物业公司已提供的事实服务。

因此，物业服务公司如能达到上述条件，是可能胜诉的。

【律师建议】

在本案中，如果业主对业主委员会私自选聘的物业服务公司存有异议，应通过建议召开业主大会的渠道解决，采取拒交物业费的方式不当。

                                                                                      2013/12/2