房产法 18 “限购令”出台后，可以退房吗？

“限购令”出台后，可以退房吗？

王某和妻子名下已经有两套住房,王某又通过某房地产经纪公司的牵线搭桥，向董某购买一套二手房。签订合同当日，王某向房主董某支付定金人民币4万元，并委托房地产经纪公司联系银行办理贷款。

不巧，该市政府出台《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，根据该通知，王某夫妇不得使用贷款购买第三套房屋，王某于是想和董某商量，解除合同并退回已交定金，但房主董某认为自己没有过错，就未答应王某解除合同。

“限购令”是否可以作为解除《房屋买卖合同》的理由？

一、合同解除的方式

1.协商解除：《合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

2.法定解除：《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

　　           （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

　　           （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

　　          （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

                  （五）法律规定的其他情形。

二、本案的处理方式

1.协商解除：本案因为“限购令”的出台导致买房人无法按照《房屋买卖合同》约定的贷款方式支付购房款项，双方协商一致可以解除合同并对定金问题作出处理。

2.通过诉讼：如未能协商解除合同，则需要向人民法院起诉，请求判决解除合同，这种解除情形比较复杂，无法一概而论，原因在于“限购令”属于国家政策，不属于《合同法》第九十四条明确规定可以法定解除的情况，目前对其性质的认定也没有相关司法解释的明文规定，审判实践中由于对其定性不同处理后果也不尽相同。

    有的法院将该情况认定为“情势变更”，根据当事人的请求作出变更或者解除合同的判决，虽然在实践中存在争议，但我们赞同该认定。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

    另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条也有规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

    因此，我们认为，当出现“限购令”而导致《房屋买卖合同》无法正常履行时，一方当事人可以请求人民法院解除合同，并相互退还已经收取的全部费用。

在此，我们需要重点说明的是：如果法院已经判决《房屋买卖合同》继续履行之后，但尚未办理不动产权属变更登记，“限购令”才出台的，不在我们今天讨论问题之列。

                            2018年12月31日