房产法 19 没有备案的商品房买卖合同有效吗？

没有备案的商品房买卖合同，是无效还是未生效？

老李用多年积蓄购买了一套预售商品房，并与开发商签订了《商品房买卖合同》，在合同中约定：

办理了合同备案登记手续后合同生效。

合同签订不久，开发商通知老李交纳房款，老李也没有记住合同中约定了“办理了合同备案登记手续后合同生效”一事，就直接向开发商交清了房款。

突然有一天，开发商通知老李，其所购买的商品房被法院查封了，请他尽快向法院提出异议。在异议听证会上，查封房屋的申请人提出，老李的《商品房买卖合同》没有备案，因此其合同无效，法院的查封没有错。

《商品房买卖合同》未经备案，其效力如何呢？

【解析】

早在2003年3月，最高人民法院就颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，在该解释中第六条规定：

“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”

根据该条规定，可以肯定地说：商品房买卖合同如果没有备案，不影响合同的效力，合同依然是有效的；但是如果当事人在合同中约定“要进行备案登记才生效”，那么，如果不备案登记，合同依然有效，只是暂时不发生法律效力。而对于当事人虽然就合同的生效在合同中附上了备案登记的条件，但如果在没有办理备案手续时，双方就合同中约定的义务已经开始履行，彼此都没有以备案登记为理由不履行或不接受对方履行的，合同不仅有效，而且已经生效。

在这里，什么是“合同有效”？什么是“合同生效”？所谓“合同有效”是指：合同没有法律规定的无效情形，其自成立时起就具备法律效力，受法律保护；所谓“合同生效”是指：合同属于有效合同，其具备法律效力，但是因为被当事人赋予了条件或期限，需要等待条件成就或期限的到来才开始发生效力。

在本案中，不论老李和开发商是否已经在合同中约定要以“备案登记”为合同的生效要件，从案件的事实看，老李已经向开发商支付了全部款项，开发商也接受了全部购房款，可以认定，双方当事人用行为放弃了所约定的条件，所以，老李与开发商签订的《商品房买卖合同》不仅有效，而且已经开始生效。

                                                                        2018年1月15日