房产法 14 房屋登记机构应当承担登记错误的责任吗？

房屋登记机构应当承担登记错误的责任吗？

这个案例在生活中虽然不常见，但却是一个真实的案例，提醒大家引以为鉴。

【案情】

王某通过中介将自己的一套住房出租给周某，之后，王某偶然发现出租房屋已被杨某占用，且杨某持有合法的房屋产权证书。经查，刘某事先设立了一房屋中介，并化名周某承租了王某的房屋，在王某到该中介时，中介工作人员借口为了以备有关部门检查，要求复印该房的所有权证及王某身份证等相关资料。王某即将原件交给工作人员复印，所有权证原件在此时被调包，王某却毫不知情。后刘某伪造王某身份证等证件，将该房以50万元卖给杨某，并到房屋登记部门办理了过户手续。杨某取得了该房屋的所有权证书。王某现持有的所有权证为假证。

于是，王某以自己才是房屋的合法产权人为由向法院提起诉讼，要求确认杨某房屋买卖合同无效，返还房屋。经法院审理后判决，杨某在不知刘某无处分权处置该房屋的情况下，属于善意取得的，故驳回王某诉讼请求。之后，刘某因诈骗罪被判有期徒刑12年，已无力偿还其诈骗债务。

【问题】王某可以请求房屋登记机构承担赔偿责任吗？

【评析】

1．法院为什么没有支持王某的请求？

根据《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”因为在本案中，杨某为善意取得，所以法律保护了杨某的权利。

2．登记机构在本案件中负有的审查职责

（1）《物权法》第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”

（2）《房屋登记办法》确认登记机构是一种合理审慎的审查职责，包括：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致。（二）申请初始登记的房屋是申请人提交的建设工程符合规划的证明材料记载的房屋；申请其他登记的房屋是房屋登记簿记载的房屋。（三）申请登记的内容与有关材料证明事实一致。（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突。（五）不存在不予登记的情形。有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：

①　申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；

②　申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；

③　申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；

④　房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；

⑤　房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；

⑥　法律、法规和其他不予登记的情形。

（3）在实践中，登记机构还应审查：

①　在原所有权人办理登记的时候，登记资料中留有房屋所有权人的身份证复印件等信息，登记机构在办理转移登记时，应当核对实际处分人是否为权利人;

②　原所有权人在当时办理登记时应当留有签字，这也是核对权利人身份信息的重要资料。

3． 登记机构的赔偿责任

（1）《物权法》第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”判定房屋登记机构是否有责任的标准在于，登记机构在登记中是否已尽到的审慎的审查义务。如核实当事人、鉴别权属证书真伪、查询房屋权属情况等，确保登记的效力和交易的安全。特别是对属于登记机构自身职能范围内的所有权证真伪、权属登记信息等，应能够审查其真伪，并承担审查责任。

（2）登记机构享有部分抗辩权

案例中造成登记机构错误登记的原因，可以说有三个方面：其一是诈骗行为；其二是房主麻痹大意、欠缺一般人起码的注意，使诈骗得逞；其三是登记机构在办理转移登记过程中存在疏忽。那么，登记机构能否以房主对登记错误和损失的造成存在重大过失为由主张减轻自己的赔偿责任呢？根据《侵权责任法》第二十六条的规定:“被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。”因此，登记机构可以此为抗辩理由。

综上所述，王某是可以请求房屋登记机构承担赔偿责任，但是如果王某在该交易过程中也有过错的，法院就不会判决房屋登记机构承担全部的赔偿责任。

                                                                                2018年12月2日