房产法 16 新建楼盘被多个债权查封，谁享有优先受偿的权利？

新建楼盘被多个债权人查封，谁享有优先受偿的权利？

【案情】

   甲房产开发公司因为近期债务爆发，自己新开发的一个小区楼盘被5个债权人先后查封，其中乙银行办理了在建工程抵押登记，丙某是支付了大部分购房款但尚未办理备案登记的消费者，丁建筑公司是该小区的施工单位，其余A、B两位债权人出借了款项给甲公司，但均未办理任何抵押或质押担保手续。

债务到期后甲公司不能依约履行还款义务，乙银行只有起诉并首先查封了办理了抵押登记的新楼盘，A、B两债权人为了能够分得剩余资产价值也连忙起诉并轮候查封了新建楼盘。丙某看到自己支付了大房部分价款的新建房屋被查封，也尾随起诉和申请了保全。丁建筑公司也按耐不住，自己垫资建盖的房屋，工程款没有收到，竣工的工程已经被许多的其他债权人查封，也只有急忙起诉和保全。

【问题】

到了执行阶段，法院是按照查封的先后顺序分配执行款项吗？

【解析】

在这个案例中，向大家介绍自2002年6月27日起施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》。该批复的全文是：

“上海市高级人民法院：

　　你院沪高法〔2001〕14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下：

　　一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

　　二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

　　三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

　　四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

　　五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。”

　在该批复中提到的《合同法》第二百八十六条的全文是：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

现在，根据该批复，罗列一下受偿顺序：

第一顺位的应该是：支付了全部或者大部分购房款的消费者，在本案中就应该是丙某。在前几期案例中我们提示过大家，消费者购买商品房应当签订正式的《商品房购销合同》，并应当办理备案登记手续，有条件的，应当办理“预告登记”，如果办理了这些手续的，甲公司的债务就不会牵连到已经付款的消费者。

第二顺位的应该是：建设工程承包人，在本案中就是丁建筑公司，但是，丁公司应当自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月内行驶该优先权，否则就会散失；并且丁公司可以要求优先受偿的款项是工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括因发包人违约所造成的损失。

第三顺位的应当是：享有抵押权的乙银行。

最后，如果对新楼盘拍卖价款按前述顺位清偿后还有剩余的，则由一般债权人按债权数额比例清偿。在本案中A、B两债权人尽管申请保全并办理查封手续的顺序靠前，但由于不享有任何优先权，只能在最后清偿，因此，我们经常告知出借款项的人，一定要办理相应的抵押登记，以获得相应优先受偿的权利。

                                   2018年12月6日