房产法 17 购房人未付清尾款，开发商能收回商品房的所有权吗？

购房人未付清尾款，开发商能收回商品房的所有权吗？

【案情】

甲房地产开发公司在与客户文女士签订《商品房购销合同》时，在合同中约定：文女士首付40%的房款，其余房款通过银行按揭方式交付，同时在合同中约定如购买人有下列情形时，甲公司将对所售商品房保留所有权：（1）当购买人没有按期交清购房款的；（2）当购买人接到接房通知后不按时接房的；（3）当购买人不按期缴纳各种税费的；（4）当购买人不按规定缴纳专项维修资金的；（5）不按时缴纳物业服务费的。

在合同履行过程中，甲公司与文女士约定：文女士只需先支付首付款项中10%的购房款，剩余30%的购房款，由文女士写欠条给甲公司。其余60%的购房款已经办理了银行按揭。之后，甲公司开发顺利，却迟迟不按合同约定交房给文女士，无奈文女士将甲公司起诉到法院，要求甲公司立即交房。

甲公司答辩称：因《商品房购销合同》中已经约定在文女士不按时交纳房款时甲公司对所售商品房仍保留所有权，根据《合同法》第134条规定：“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。”由于文女士尚未交清30%的房款，所以所有权仍然属于甲公司，甲公司可以拒绝交房。

【问题】

甲公司的抗辩能否得到法院的支持？

【评析】

有关所有权保留的法律依据有：

1、《民法通则》第72条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

2、《合同法》第134条规定：“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。”

3、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年7月1日实施）第34条规定：“买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。”

根据以上法律规定，我们得知：我国法律允许当事人在合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人，但这种约定的法律效力仅限于动产，而对于不动产则不适用。就本案而言，甲公司的抗辩理由是不能成立的。

                                     2019年1月2日