陈钊《房地产经济学》 01 房地产市场：租与售

听众朋友们，大家好！我是陈钊，来自复旦大学经济学院。

我将给大家开设一门新的课程。通过这门课，我希望能够借助通俗易懂的内容，带领大家系统而深入地理解中国的房地产市场。

这门课程将会包含三个模块：第一个模块，介绍房地产市场的基本规律；第二个模块，会结合中国的制度背景，分析政策干预下的中国房地产市场；第三个模块，则是站在投资者的角度，从不同的层面分析房地产市场投资背后的逻辑。

我们的第一讲，专门讨论房地产市场上的租与售。大家将会体会到，租房市场与售房市场相互关联，却又有不同的影响因素。

我们还会专门通过住房自有率与房价租金比这两个指标，结合现实中的数据，来进一步认识房地产市场上的租与售。

这一讲把租售关系说清楚之后，我们后面的课程就不再专门讨论租房市场，而是围绕售房市场，把重点放到市场供求和房价上。

一、房地产市场的租售均衡

设想一下，如果你拥有一套并不用于自住的房产，摆在你面前的就两个选择，出租或者出售：出租的话，作为房东，你将获得定期的租金收入；出售的话，你将获得相当于房价的一次性收入。

那么，你会怎么选择呢？

一个虽然粗略但却简单的思路就是：考虑一下卖房所得的钱如果存银行的话，回报会是多少？

请大家注意，这个回报取决于两个因素：一个是房价，另一个是银行利率。

如果租金收入比较低，而房价和利率却比较高，那你就会把房产出售，然后存银行获取利息回报。这就导致房地产市场上供给增加，房价将会下跌，相应的，房价租金比会下调。

如果从房客的角度考虑，结果也是一样的。

假设你刚搬到一个城市工作，需要找房子，同样的，你也面临着租房还是买房的选择。如果房价和利率较高，而租金却较低，你会怎么选择呢？

通常你会选择租房子，对吗？因为这时你把买房的钱省下来存银行，所得的回报就完全够付房租了。

也许你会说，买房只要首付就可以了，不用付那么多钱啊？其实，考虑房贷后也是一样的。

所以，我想说的是，如果房价远高于租金，那么租房需求会增加，租金会上涨。于是，房价租金比也会下调。

所以，把出租市场与出售市场同时考虑进来的话，我们就会发现：高房价、高利率与低租金的局面，并不是一种市场均衡。市场的力量会导致房价下跌，租金上涨，直到房价租金比较为合理了，就实现了房地产市场的租售均衡了。

有了租售均衡的概念，我们就可以分析更多的问题了，比如利率下调对房价会有什么影响？

按照我们上面的逻辑，利率下调的话，会让你更不倾向于把购房款省下来存银行赚利息，所以你会更倾向于买房，而不是租房。于是，房价就会上涨。

我们可以把这里所说的银行利率更宽泛地理解为：除了房地产市场之外的其他投资的回报率。

我们知道，在中国，存款利率不高，股市回报率也不高。总体来说，老百姓缺少较好的投资渠道。这就能够从一个特定的角度帮助我们理解中国的高房价现象。

二、影响房产租售均衡的因素

1.住房自有率

接下来我们讨论一个相关的概念，住房自有率。也就是说，有多少比例的家庭是自已拥有住房，而不是租住别人的房子。

现实中，住房自有率通常有多高呢？

发达国家的住房自有率，绝大部分都在70%以下，例如美国、英国、日本、韩国的住房自有率都在60%左右。

那么中国呢？根据西南财经大学中国家庭金融调查的数据显示：2013年，中国城镇家庭的住房自有率高达87%。

所以，中国的住房自有率远远高于绝大部分国家。

中国的住房自有率为什么这么高呢？我们知道，中国住房制度改革后，城镇居民原有的公房通常以较低的价格被买下，成为房改房或售后公房。所以，当时的起点基本上是户均一套房，住房自有率当然会很高。

简单来说，住房自有率越低，通常就意味着住房的拥有在人与人之间更不平等，一些人拥有多套住房，另一些人只好租住别人的房子。

所以，随着后来商品房市场的发展，高收入者逐渐拥有多套住房，低收入者更多地租住别人的房屋，住房自有率就开始下降。

那为什么到了今天，中国的住房自有率还这么高呢？其中有一个原因——我们知道，租来的房子是没法落户的，好的学区房同样也需要凭借房产证才能让子女入学。

在我看来，这些制度性因素，是导致中国住房自有率较高的重要原因。

下面，我请大家思考一下，城市相比于农村，大城市相比于小城市，哪里的住房自有率更低呢？你们的直觉判断是什么？

答案是城市低于农村，大城市低于小城市。因为越是人口流动频繁而活跃的地方，租房需求更大，住房自有率自然也就更低。

2.房价租金比与泡沫

最后，我们来谈谈房价租金比，通常用房价除以年或月租金来衡量。

从国际比较来看，中国的房价租金比是比较高的。不过对于这个指标，更有意思的是国内不同城市之间的比较。

按照我们前面对租售均衡的分析，房价与租金的比值，应该和利率有关。我们可以认为，中国不同城市的实际利率是差不多的。

这是不是意味着不同城市的房价租金比也会差不多呢？事实上并非如此。

根据住房大数据联合实验室发布的数据，从2018年1月的房价与月租金来看：全国房价租金比最高的城市是厦门，高达1100倍；其次是廊坊，883倍；上海是644倍；深圳627倍；广州和北京约600倍；而重庆与大连的房价租金比则相对比较低，分别是380倍和340倍。

可以看到，不同城市的房价租金比差别还是很大的。这是为什么呢？

在我们前面对租售均衡的分析中，以买房和租房的选择为例，有一种可能被忽略掉了，那就是如果我们选择买房的话，可以获得未来房价上涨的好处。

如果市场突然预期未来房价会升值，那么这种预期会推高现在的房价。但导致未来房价上涨的因素，很可能没有体现在当前租金的上涨中，于是，当前的房价租金比就会上升。

所以，对房价升值预期的不同，以及租金上涨的滞后，会导致：即便利率相等，不同地区的房价租金比也存在差异。

但也需要指出，抛开学区房这类只和产权有关的因素之外，房价的上涨最终都应当转化为租金的上涨。

如果房价涨了，租金却始终不涨，那么房价租金比就会持续偏高，这其中泡沫的成分就会增加。因为房子是用来住的，租金代表了房产作为实体经济的价值，缺乏实体经济支撑的高房价，在长期来看是不可持续的。

不妨来看看2018年6月的房价涨跌，廊坊恰恰位于跌幅榜之首位，重庆则位于涨幅榜前五。

所以，理解房价租金比背后的成因，在一定程度上能够帮助我们判断房地产市场的泡沫程度，预测房价的变化。

总结一下，这一讲通过分析房地产市场的租售均衡，希望能够使大家建立一个简单的分析框架；能够理解房地产市场的价格、租金之间的关系；能够体会中国特有的制度背景对房地产市场的影响，也能够从房价租金比的角度识别房地产泡沫。

编辑丨谢鑫