陈钊《房地产经济学》 05 租金管制如何“毁灭”一座城市？

摘要：近日，住房和城乡建设部、国家发展改革委等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》。

其中要求规范租赁服务收费，房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，住房租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金。住房租赁合同期限届满时，除冲抵合同约定的费用外，剩余租金、押金等应当及时退还承租人。

租金管制会带来哪些影响？《我的房产计划》主讲老师陈钊，为你解答。

听众朋友们，大家好，我是陈钊，来自复旦大学经济学院。                

我们前面四讲的内容，只讨论市场运行机制，从这一讲起，我们会进一步考虑房地产市场中的政策干预。而今天我们所关注的是公共住房政策。             

所谓公共住房政策，是指政府面向低收入群体或住房困难群体所推出的扶持政策。我们会先来看一下租金管制政策，然后再围绕中国的实践，分析经济适用房或廉租房政策，也会特别来探讨一下，这类政策是否应当对非本地户籍的常住人口开放。         

一、租金管制 

我们知道，低收入者更可能租房子住，因为他们更难以一下子拿出买房的首付款，也更难以申请到足够的抵押贷款。于是，地方政府的公共住房政策之一，就可能是租金管制，也就是规定房东能够向租房者所收取的租金的上限。美国的一些城市就有这样的政策。                

然而，经济学家却通常对此持批评意见，甚至有人说租金管制是“除了轰炸之外，毁灭一个城市的最好方法”。                

下面我们就来看看租金管制如何影响房地产市场。  

不知道大家是不是还记得，我们曾经在第二讲中指出过区分短期与长期的重要性，这里同样如此。在租房市场上，所谓短期是指，房东拿出来供出租的房屋数量是给定的。                

假设原来月租金是5000元，这时如果政府突然来一个租金管制，说所有出租住房的月租金不得超过4000元，会怎么样呢？由于短期内这套房子只能用来出租，所以哪怕租金降低了1000，你也只能继续出租，毕竟房子空在那里的话，连这4000元的租金都泡汤了。               

与此同时，房客的行为会有什么变化呢？既然租金降低了，一部分原来合租房子的房客们，就会打算不再和别人挤一套房子，而是自己单独租一套房子。这样的话，原本供求均衡的租房市场上，现在供给不变，需求却增加了，于是不是每个人都能以4000元的价格租到房子。                

这样市场就供不应求了。这时候，市场的均衡会以别的方式来实现，可能是需要更长的排队等候时间，可能是需要有关系才能找到房源，也可能是房东会以别的方式让你付额外的“租金”。                

我记得曾听一位去国外访问的老师说，他的房东经常一起和他去超市购物，房东买的东西会让他来付钱，为什么呢？因为有租金管制，这就相当于是变相的向房东支付了额外的租金。

所以，尽管租金管制体现了政府的良好愿望，但是在市场力量的面前，结果往往事与愿违。

长期的情况会更糟糕。在长期中，房东就会调整他的供给行为，例如，把原本拿来出租的房间用于自住，对出租房屋降低装修标准，或减少对房屋的维护；而房客呢？更多的房客想租大一些的房子，甚至会有更多人从其他城市搬到这个租金受管制的城市。                

结果呢，租房市场上供不应求的局限进一步恶化。房租看起来是降低了，但你却很可能有钱也租不到房子。即便租到房子，房子的质量也下降了。

一句话，由于限制了住房市场的价格调节机制，良好愿望的政策并不一定能带来令人满意的结果。      

二、经济适用房与廉租房

接下来，我们重点说说中国的公共住房政策。

在中国，针对城市低收入的住房困难群体，最为重要的公共住房政策，当然就是经济适用房或廉租房政策了。                

说到这个政策，我觉得有一件事情特别值得一提，那就是有一位叫茅于轼的经济学家曾经说，廉租房不应该配有独立的卫生间。茅老先生的这个观点在刚刚提出的时候，曾遭到很多人的不解，甚至是谩骂。很多人的第一反应是：凭什么穷人好不容易享受了政策优待，却不能有自己独用的卫生间呢？  

接下来，我先来问问大家，你们觉得经济适用房也好，廉租房也罢，这个政策在实施中，遇到的最大困难是什么呢？                

让我们来看看与公共住房政策有关的一则新闻。2009年的6月，一个位于武汉市中心城区的经济适用房项目公开摇号，供求比高达1：40，也就是平均来看，40个号码才能摇中一套房子。                

但令人无法理解的却是，罕见地摇出了6个编号相连的号码，并且持有这6个号码的申购户都来自武汉市的同一个区。据说，出现这种情况的概率是千万亿分之一。最终，这个“六连号事件”被查明存在违规骗取经济适用房购买资格的行为，并且有政府公职人员参与摇号作弊，最终多人被追究刑事责任。     

武汉的“六连号事件”说明，很多人都想从公共住房政策中获得好处，真正最需要政策扶持的住房困难群体，反而并不一定能优先得益。总有一些信息是社会公众或政府监管部门所不掌握的，这就给混水摸鱼的人提供了可趁之机。                

现在，让我们回过头来想一想茅老先生的建议，也就是廉租房不配独用的厕所，这样的房子，对于真正需要政策扶持的低收入群体来说，尽管有所欠缺，但也是居住条件的明显改善。相反，对于那些想浑水摸鱼的投机者，这样的房子却往往比鸡肋还不如，于是这些人很可能会放弃套取政策好处的打算。                

当然，在现实操作中我们可以具体讨论是不配独用厕所，还是采用偏小的小户型设计，但是不配独用厕所这个建议背后的良苦用心，却是值得我们深思的。                

值得一提的是，和前面的租金管制恰恰相反，在这里我们看到，表面上不近人情的做法，背后所体现的却是为穷人着想的机制设计的思想。                

三、户籍与公共住房政策 

最后，我们来讨论一个问题，公共住房政策的受益面，是不是应该向外来的、非本地户籍的常住人口延伸？                

在中国的大城市，这恐怕是一个比较敏感的话题。支持的一方会认为，只要是在城市中有正当职业的从业人员，那么，一旦符合社保缴纳年限等条件，他就应当可以平等享受城市的公共住房政策；反对的一方则会提出，大城市外来人口众多且房价较高，所以这样的政策不仅会侵害城市中较低收入的户籍人口的利益，而且也给地方政府造成极大的负担。               

现实的情况是怎样的呢？事实上，早在2011年9月，国务院就已经提出要将在城镇稳定就业的外来务工人员，纳入公租房保障范围，但是在实际操作上，这样的政策并没有真正大范围地落实。            

政策落地的困难恰恰反映出政策理念与政策执行上的冲突。在这一点上，今后的发展趋势将会怎样呢？我想只要我们能够让市场机制充分发挥作用，这个问题是可以由市场来解决的。                

我提出以下几点供大家参考：                

第一，中国的城市之间存在着对人才的竞争，而平等的公共政策也是吸引人才的重要手段；

第二，中国的大城市，特别是老龄化问题突出的特大城市，由于外来人口的流入而缓解了城市养老的压力，在这一点上，城市是得益的；                

第三，向外来人口提供公共住房可能侵害一部分低收入户籍人口的利益，但只要这有利于城市的经济发展与社会和谐，总体而言，城市仍然可能是受益的。                

最后，希望这一讲的内容能够让大家对公共住房政策有更深入的了解，也希望大家能够意识到政策的出发点与实际的效果，可能会有较大的差距。如何让政策的效果更令人满意呢？这往往需要借助市场机制，让市场更好地发挥作用。                

下一讲，我们会专门对调控房价的政策进行分析与评论。我们下次课再见。                

编辑丨谢鑫