陈钊《房地产经济学》 02 开发商为什么要“囤房惜售”？

内容要点

1. 影响住房市场供给的根本因素，是政府对土地的控制。如果政府的土地供应滞后于住房需求的增长，就会产生房价上涨的预期，从而进一步推动房价上涨。                

2. 影响住房需求的最为根本的因素是收入。另外对房价的预期也会影响需求。                

3. 在住房市场的供求分析中，需要引入短期与长期这一视角，这是因为房子是不可移动，短期内供给是无法增加的。                

听众朋友们，大家好！我是陈钊，来自复旦大学经济学院。我们的这一讲会从一般原理出发，围绕住房市场的供给与需求来讨论房价的决定。                

著名经济学家萨缪尔森曾说过，如果教会鹦鹉说“供给与需求”，那它就成了经济学家。虽然这只是个玩笑，但供给与需求分析的确是经济学家理解市场机制的看家本领。                

简单来说，关于商品的价格，供求分析告诉我们，需求增加或供给减少，则价格上涨；相反，需求减少或供给增加，则价格下跌。这非常符合直觉，所谓物以稀为贵，东西越是稀缺，越是抢手，价格自然也就越高。  

这一讲，我们会谈谈有关房地产市场的供给、需求和房价的基本原理。我希望能让大家体会到，这些看似简单的基本原理，一旦灵活运用，就能帮助我们更好地理解中国的房地产市场以及相关的政策效果。

一、住房市场的供给

我们先来看看影响住房市场供给的因素。                

投入品的价格通常被认为是影响商品或服务供给的一个重要因素。例如，饲料涨价就会导致一部分养猪的农户因无利可图而退出市场，这样，猪肉的供给就会减少。于是，猪肉的价格就会上涨。这就是投入品价格上升导致供给减少，最终产品价格上升的一个例子。                

那么，我们所讨论的房地产市场有何不同呢？以住房为例，在房地产开发的所有投入品中，有一项是非常特殊的。大家可以猜想一下，这个特殊的投入品是什么？答案是土地。

土地成本是房价构成中一个最为重要的组成部分，为什么说土地很特殊呢？                

第一，土地的供应是由政府垄断的。                

第二，土地供应的数量直接决定了未来新增住房供给的数量。这是因为，土地是房屋建造中不可替代的投入品，在规定了容积率之后，根据土地的面积，能够建造的房屋面积就确定下来了。

第三，土地是不可移动的。                

以上几点加在一起，就意味着，长远来看，一个城市住房供给的变化，完全取决于当地政府新增的土地数量。明白这一点非常重要，在下一讲关于房价与地价关系的讨论中，我们会深有体会。                

影响商品供给的另一个重要因素是对价格变化的预期。                

相信很多人都听说过政府出手打击开发商“囤房惜售”行为的新闻。开发商为什么要囤房惜售呢？如果知道未来房地产市场即将进入低谷期，房价将要下跌，开发商还会囤房惜售吗？显然不会。不仅不会，相反，开发商还会加大促销力度，赶快回笼资金。                

所以，只有在预期房价可能上涨时，开发商才会囤房惜售，这就使短期内住房的供给减少，房价也就跟着上涨。                

不过，在这里我也想指出一点，那就是开发商的囤房惜售行为，产生于房价上涨的预期，而形成这种预期的根源，是政府的土地供应滞后于住房需求的增长。如果政府能够根据城市住房需求的变化来掌握土地供应的节奏，从而打破房价上涨的预期，那么囤房惜售的现象才能真正得到遏制。                

影响商品供给的，通常还有技术进步与生产者数量这两大因素。例如，随着技术进步极大地提高了液晶显示面板的供给能力，其价格就不断下降，所以我们的电视机就越来越便宜。在中国的农村，养殖户一旦致富，其他人往往就会跟风效仿，结果随着供给的增加，价格就一落千丈。                

不过，在房地产市场上，技术进步与生产者数量这两个因素都不太重要。显然政府在土地市场上对土地的控制，是决定未来房地产市场供给的更为根本的因素。                

二、住房市场的需求 

接下来我们再看看住房市场的需求。说到需求的影响因素，首先当然是消费者的偏好。对于住房需求，这一点倒并不复杂。人人都想住更大更好的房子，问题主要在于，消费者能否承担得起房价。      

这就引出了影响需求的另一个因素：收入。             

显然，对于绝大多数家庭来说，购房支出远远超过任何其它商品或服务上的支出。苹果手机涨价了，只要你想买，总还是买得起的。但住房却不一样。特别是在北京、上海这样的特大城市，一套100平米的住房，总价差不多在600万，三成的首付180万，就是一笔不小的支出，即便申请长期贷款，月还款也得两万元。                

所以，房价的上涨，会让很多家庭不得不放弃购房。                

可以看到，对于普通家庭而言，收入绝对是影响住房需求的最为根本的因素。当然，我们所讨论的住房市场需求，是指众多家庭的住房需求的加总，也就是说，人口的总量与结构也都会影响住房需求。

人口的总量，涉及到人口出生率、人口流入和流出；人口的结构，涉及到人口的年龄结构、收入结构等。我们会在以后的内容中对这些因素进一步展开讨论，简单来说，哪里人口增长快，收入上升快，哪里的房价就一定会更快上涨。                

与住房供给类似，住房需求也会受房价预期的影响。一旦形成房价下跌的预期，住房市场的成交量就会萎缩，市场观望情绪加剧，你会发现，这个时候看房的人多，压价的人多，真正出手买房的人却不多。                

相反，一旦形成房价上涨的预期，住房市场的成交量就会放大，这个时候，房屋一挂牌很快就会被多个买家看中，不及时付定金的话，很可能第二天房子就被别人买走了。甚至还会有卖家为了违约而甘愿赔付定金，因为这个时候房价的涨幅已经超出了定金的损失。                

三、短期与长期

结合供给与需求两方面的因素，我们可以发现，预期的形成会加快住房市场价格的调整。当然，有时候也可能出现价格的过度调整。比如，在房价上涨的预期中，如果价格上涨过快，很可能会形成房价还会进一步上涨的假象，并可能真的进一步推高房价。不过，这种情况通常只会在短期中出现。

下面，我们就来说说房地产市场供求中短期与长期这个分析视角。                

为什么短期与长期这个分析视角，在住房市场的供求分析中是重要的呢？想像一下，如果一个城市豆制品的需求突然增加，市场会有什么反应？价格的上涨当然会让城市豆制品的生产者加班加点，外地的豆制品也会更多地输入，结果呢，供给的及时增加会缓解价格上涨的压力。                

但住房却很不一样。住房的供给从开发商拍卖土地，到房屋最终能够预售，通常至少需要一年的时间，住房又是不可移动的，不可能从其它地方搬过来销售。也就是说，住房的供给量在短期内是无法改变的。这个时候，如果住房需求增加的话，价格就会有更大幅度的上涨。这就是为什么前面我们说，一旦形成房价上涨的预期，短期内房价可能会较快上涨。              

类似的道理也能帮助我们明白，为什么北京的四合院、上海的老洋房，到如今都已经是天价了。因为即使是在长期中，它们的供给也只会减少，不会增加。同时，随着收入的提高，对这类房产的需求却是不断增加的。所以，它们的价格是不涨也难。                

好，我们这一讲从最基本的供求分析出发，讨论了房价的影响因素。我们会在下一讲中继续这个主题，不过，到时我们的讨论会围绕一些特定的话题，例如，是房价决定地价，还是地价决定房价呢？                

我们下次课再见。                

编辑丨谢鑫