陈钊《房地产经济学》09 如何判断房地产市场的周期？

内容要点

1. 通货膨胀会导致房租上涨，而在低利率的环境下，房租的上涨将转化成房价的较快上涨，因此投资房产是理想的抵御通货膨胀的手段；

2. 两类指标可以帮助我们判断房地产市场的周期：一是出租率或租金水平；二是销售率。如果出租率与销售率都很高，就意味着房地产市场处于成交活跃期；

3. 中国的房地产市场，由于存在着诸如限价、限购等等形式的政府干预，以及股票市场联动等因素，市场的周期性波动更为复杂。

听众朋友们，大家好！我是陈钊，来自复旦大学经济学院。

上一讲，我们分析了投资房地产可以有不同的方式，而直接购房投资只是其中的一种而已。但我相信，对于大多数人来说，不管是出于自住需要，还是出于投资考虑，都会比较关注中国住房市场的投资价值。所以呢，从这一讲起，我们会从不同的角度来分析中国的住房市场投资。目的呢，是为了让大家能够对住房市场投资有更加理性、客观的认识。

这一讲，我们会从宏观的视角来讨论中国的住房市场投资。

一、通货膨胀与住房投资

让我们先从通货膨胀说起。我想，在中国生活的每个人都能感受到较为明显的物价上涨，只需要将现在的大米、猪肉、禽蛋等商品的价格和十年前作一下比较，你就会发现，各种生活成本都在明显上涨。这种普遍的物价水平的上涨，用经济学的术语来说，就是通货膨胀。

2004年的时候，中国经历了一轮物价水平的较快上涨，也正好在那一年刘翔奥运会110米栏夺冠，所以，当时流行一句话，就是“你可以跑不赢刘翔，但一定要跑赢CPI！”这个CPI就是居民消费价格指数，消费价格指数的较快上涨，就意味着通货膨胀。

大家想一想，你的收入水平的增长速度如果跑不赢CPI，那意味着什么？其实也就是说，你的实际收入是下降了，对吧？因为虽然名义上收入仍然是增长的，但这笔收入的实际购买力却下降了。

也许你有点奇怪，这个通货膨胀和我们要讨论的中国的住房市场投资有什么关系呢？原因就在于，投资房地产是很好的抵御通货膨胀的手段。

为什么这么说呢？大家不妨想一想，物价较快上涨时，我们多余的钱应该放在哪里？存银行吗？肯定不行。我们存银行的话，赚的利率叫名义利率，这个名义利率可能比CPI还低，于是，名义利率扣除物价上涨之后，剩下的那个实际利率就是负的。

也许你会说，并不是所有情况下银行的实际利率都小于零。但大家可以了解一下银行的存款利率，虽然我们已经取消了银行存款利率的上限，但事实上，各大银行的存款利率并没有显著的上浮。也就是说，我们的银行存款利率仍然是偏低的。

现在请大家回想一下我们第一讲的内容，房价、利率和租金是什么关系？简单来说，就是租金越高，利率越低，房价就会越高。

我们可以打这么一个比方，买房就好比是把钱存到房子里，存银行获取的是利息，钱存在房子里呢，收的就是房租。如果银行利率偏低，大家就会更倾向于把钱存到房子里，于是，房子会变得更为抢手，房价自然就会偏高。

而伴随着通货膨胀，各种生活成本都在上涨，房租也在上涨，于是，在低利率的环境下，房租的上涨也就转化成房价的较快上涨。

所以在这里，我们就可以发现，即使没有出现负利率，低利率环境下伴随房租的上涨，房价也会较快上涨，这就使得住房投资成为老百姓抵御通货膨胀的一种有效手段。

为了让我们的财富增长跑赢CPI，投资于房地产之外的实物可不可以呢？保质期短的实物肯定不行，会腐坏；电脑这类技术进步明显的商品也不行，折旧太快，容易贬值。

有些人就会热衷于投资字画、古董、邮品等艺术品或收藏品，但这些投资品的市场都不够大，也就是说，需求一旦有波动，价格就会跟着大起大落，所以，这类投资的风险比较高，而且还都有着比较高的专业门槛。所以，这类投资并不适合大多数人。

相比之下，房地产市场足够大，没有太高的专业门槛。房产既不像食品有保质期，会腐坏；也不像电脑等高科技产品，因为技术进步而会很快折旧；房产还能用于出租，获得租金收入。所以，投资房地产是老百姓抵御通货膨胀、跑赢CPI的有效办法。

二、房地产市场的周期波动 

下面我们来看看房地产市场的周期波动。我们知道，宏观经济运行的一个重要特征就是周期性波动，房地产市场也不例外。曾有美国的学者根据1795年到1973年之间的交易量数据，研究了房地产市场的周期性规律，结果发现，美国的房地产市场在那段时间具有比较长的波动周期，平均大约是18年。

也就是说，如果以房地产市场处于最低谷时算起，之后市场逐渐攀升，交易回暖，价格逐渐回归，并一路走高到达最高点，之后又再逐渐回落，并再次回到最低谷的位置，这样就是一个周期，在当时的美国，整个周期大约需要18年的时间。

房地产市场的这种周期性波动往往和通货膨胀周期、利率调整周期、总体经济运行周期相关。但是我相信，对于房地产市场的投资者来说，大家更关心的问题是：是不是有什么可以观察到的信号，能帮助我们判断当前的房地产市场处于周期波动的哪个阶段呢？

这里有两类指标值得关注，一类是出租率或租金水平；另一类则是销售率。出租率用来衡量房东用于出租的住房是否能够及时租出去，这个房产中介是最清楚不过的。销售率则用来衡量房地产开发商所开发的物业是否能够及时地销售出去，这个呢，你看看楼盘开盘时的火爆场面就知道了。

如果出租率与销售率都很高，这就意味着房地产市场处于成交活跃期，供求双方参与热情都比较高。

不过，我猜想大家更希望知道的是，当前的房地产市场究竟是处于上升期，还是已经开始显现疲态走下坡路了呢？这个可以从出租率和销售率的比较中看出一些苗头。

例如，当房地产市场开始进入下行通道时，销售率会首先下跌。这个时候，你会发现购房者开始有了更多的观望情绪，而开发商也会加大促销力度，希望尽快回笼资金。

相比之下，出租率或租金水平的下降会相对滞后一些。这是因为，一方面租约签订在先，合同到期之前，租金暂时还不能调整；另一方面，房东通常不愿意房屋空置或租金下跌，他们首先想到的是采取其他办法吸引房客，比如提供更好的家电设施，甚至是将房屋重新翻新维护一下。

所以，销售市场相对于出租市场的提前变化，就是一种市场供求关系变化的信号，所以，你需要仔细观察房地产市场中的类似细节，作出合理的判断。

当然，具体到中国的房地产市场，由于存在着诸如限价、限购等等形式的政府干预，让市场的周期性波动变得更为复杂。比如说，你们觉得中国存在着类似于美国学者所发现的那种长达18年的房地产市场周期吗？恐怕我们根本感觉不到；就算有，也被各种政府的短期调控政策所干扰。

而且，在中国还存在另一种来自金融市场的力量，也会对住房市场造成周期性冲击，那就是股票市场与住房市场的联动。

也许你已经注意到，当股票市场价格一路走高时，就会有资金为了规避风险而流出股市，进入房地产市场；而当股票市场跌入低谷的时候，也会有一些资金从房地产市场抽离，转向股市。所以，在这样的环境下，对于投资者而言，踩对节奏就变得非常重要了。

这一讲的内容告诉我们，中国的住房市场投资及其波动，与我们的宏观经济环境、金融市场发展都是有关系的，在进行住房市场投资之前，我们需要具备这样的大局观，要了解宏观经济。

接下来，我们会从区域发展的视角来分析中国的住房市场投资。我们下次课再见。

编辑丨谢鑫