陈钊《房地产经济学》 06 高房价背后的制度成因

 内容要点

1. 中国房地产曾经经历过房价低迷时期，政府曾采取过一些刺激房价的政策，颇有成效；    

2. 相比较之下，政府出台的打压房价的政策，往往效果不尽如人意，比如限购、限价、对某个细分市场的干预等，反而可能起到了反效果；                

3. 维持较高的房价有利于增加地方政府的收入，而地方政府也有能力做到这一点，因为土地的供给是由地方政府垄断的。   

听众朋友们，大家好，我是陈钊，来自复旦大学经济学院。今天的这一讲，我们会专门来讨论地方政府干预房价的政策。                 

近期大家关注比较多的可能是控制高房价的政策，比如限购、限价等，但这一讲我们会更全面地来讨论住房市场的干预政策，既涉及房价低迷与高涨的不同时期，也会试图从地方政府的角度，寻找高房价背后可能的制度成因。  

一、房价低迷期的政策

早在上世纪九十年代中期，中国的房地产市场曾经经历过一段房价低迷的时期，为了让市场回暖，政府采取了一些措施，比如，以上海为例，最有效的措施莫过于购房可以办理蓝印户口，广州、深圳等大城市也实行过该政策。                

此外，贷款利息支出可以抵扣税款、契税减半、贷款利率优惠等，也都是比较有效的刺激房地产市场回暖的政策措施。                

可以说，这些政策在房价低迷期起到了很好的效果。自上世纪九十年代末期以来，由于中国的房地产市场价格几乎一路走高，所以我们也就渐渐淡忘了，曾经还出现过需要刺激房地产市场回暖这回事了。                

二、房价高涨期的政策

相比之下，房价高涨期所采取的各种政策，看起来却不是那么有效了。对于这类政策，如今大家比较熟悉的，就是限购与限价，但我们先来谈谈更早期的政策。                

那是在地王刚刚受到关注的时候，各界对于高价楼盘的出现尤其敏感，而首当其冲的，自然就是别墅项目了。于是，在2006年的时候，国土资源部就要求停止独栋别墅的开发，对于其它的低密度住宅项目，比如连排别墅、双拼别墅等，也要求严格控制。                

那么，这样的政策会带来怎样的效果呢？根据我们前面介绍的基本的供求分析可以知道，这样的政策会让高端别墅房的供给减少，所以，结果往往是别墅房涨价。现实中也恰恰出现了类似的政策效应。  

那么，限制别墅这样的高端项目，对普通住房的购买群体会带来福利改善吗？这得看政府在限制高端住房项目的同时，有没有增加普通住房的土地供给。从现实的情况来看，后续增加普通住房供给的措施并没有跟上，结果连普通住房的购买群体，都可能由于这样的政策而受损。                

为什么呢？因为细分的各类住房市场之间是相互关联的。                

形式上，政策打压的只是别墅市场，但别墅房涨价后，一部分原本想买别墅的购房者就不得不退而求其次，转而去购买复式，或其他大户型的住房。这就导致大户型住宅项目这个细分市场上，需求也会增加，价格也跟着上涨。接下来，又会有一部分大户型住房市场的需求者，不得不转移到中小户型的住房市场上。                

这样一来，如果普通住房的供给没有相应增加，那么打压别墅市场的政策，最终会通过需求在细分市场上的层层传递，而波及到普通房的购买群体。  

这个例子再次告诉我们，表面上的政策意图和最终的政策效果，有可能是完全相反的。

三、限购与房价 

接下来，我们来看看这几年住房市场上最为重要的调控政策，那就是限购与限价。                

先说说限购。简单来说，限购意味着光有钱还不够，只有符合条件的人才能有资格买房。这些资格包括户籍身份或连续的社保缴纳记录、家庭已有的住房数量上限等等。                

从这些限制条件可以看出，限购政策的意图是想避免非本地常住人口出于投资的动机而购买住房，这样的确会减少住房的市场需求。从实际情况来看，限购政策的出台，短期内的确起到了缓解大城市房价上涨的作用。                

但与此同时，我们也应当意识到以下几点：             

第一，让房地产具有投资功能，这是合理的。特别是中国的老百姓积累了财富之后，很可能认为，投资房地产市场才是最为可靠的、让财富保值增值的手段。                

第二，限购最早出现于特大城市，后来才逐渐向大城市蔓延。这在一定程度上也反映出，投资房地产的需求客观上总是存在的，虽然通过限购政策缓解了大城市的房价上涨，但投资需求却可能进一步向仍未被限购的城市转移。                

以上两点意味着什么呢？那就是让老百姓的财富有更多更好的保值增值的渠道，才是减少房地产市场投资需求的根本措施。这一点如果得不到解决，那么一旦大城市放松限购，房价往往就会出现爆发式的补涨。                

虽然限购政策的重要出发点，是打击房地产市场的投机行为，但事实上，我们很难区分投资与投机。

以股市为例，频繁交易同一只股票，那就是投机；而长期持有股票，则是投资。但是房地产交易环节所产生的费用，可比股票的印花税要高得多，所以，房地产交易不太可能像股票交易那样频繁进行。 

对房地产投资的另一种判断则是看是否自住，不是自住的话，就可以被认为是投资，但其实仍然难以说清是否属于投机。我们在最前面的第一讲中，已经用数据说明过，中国的住房市场上，自住的比率是比较高的。也就是说，中国的高房价，在很大程度上是有实际需求支撑的。                

因此，如果想让房价降下来，与其在需求端实施限购政策，不如在供给端加大土地供应。不然的话，给定供求矛盾依然存在，任何政策都无法扭转供不应求所导致的价格上涨这个大的趋势。                

如果说限购政策试图通过抑制需求来控制房价，那么限价政策则是直接对价格进行干预了。这样的政策可能成功吗？                

如果大城市房地产市场的基本面是供不应求，那么，价格就一定会存在上涨的趋势。于是，市场要涨价，政府不让涨，结果可能出现三种不同的情形：

第一，价格被部分地控制住了，但既然房子不愁卖不出去，开发商就可能偷工减料，降低房屋的质量；

第二，可能存在私下的变相涨价行为；

第三，如果真的把房价给严格控制住了，那么开发商就可能推迟开盘或者停止拿地，这最终会减少今后的住房供给，于是会让房价面临更大的上涨压力。

所以，无论是上面的哪种情形，都不能说明我们的限价政策是成功的。事实上，限价政策简单粗暴地让市场价格机制无法正常发挥作用，这样的政策，其效果是很令人怀疑的。

四、高房价与地方政府利益 

最后，让我们来分析一下高房背后的制度根源。

看起来，地方政府在房价低迷期的楼市刺激政策非常有效，但是在房价高涨期的楼市降温政策却总是令人失望。这又是为什么呢？地方政府在房地产业中又可能有着怎样的利益呢？

这个就得从1994年的分税制改革说起了。1994年的分税制改革之后，中央与地方之间重新划分了不同税种的分成比例，其中地方在增值税上的分成比例，大大减少到了25%，这使得交纳增值税的制造业对地方的税收贡献的重要性下降了。但是，和房地产业相关的主要税种，如其中的营业税、契税、土地增值税等，却由地方政府受益。

与此同时，房地产开发中往往需要进行土地的招拍挂，地方政府对其中产生的土地出让金有极大的控制权。于是，和房地产业相关的各种收入，就成为地方政府收入的主要来源。

所以，维持较高的房价对于增加地方政府的收入，显然是极为有利的。而地方政府也有能力做到这一点，因为土地的供给是由地方政府垄断的，控制了土地供给的节奏，就相当于控制了住房供求，维持了高房价。 

这一讲我们讨论了地方政府对房价的干预政策，我希望大家不仅能够运用供求分析来认清此类政策的效果，而且能够从中国特有的制度背景出发，理解中国的房地产市场。就如我一直想强调的，在中国，房地产市场的问题，不能只让开发商来背锅。  

下一讲，我们会专门讨论房产税会带来怎样的影响。我们下次课再见。                

编辑丨谢鑫