陈钊《房地产经济学》 03 “地王”真的会抬高房价吗？

 内容要点

1. “地王”的出现是基于对未来高房价的预期，所以是房价决定地价，而非地价决定房价；

2. 既然“地王”背后的根本原因是高房价，那么能真正遏制“地王”的措施就应该是增加土地供给，从而增加住房市场的供给；                

3. 在中国，往往是一对夫妻连同双方家长共同出资购房，而房价收入比的计算只包括一个家庭的收入，所以中国的房价收入比往往很高。                

听众朋友们，大家好！我是陈钊，来自复旦大学经济学院。                

今天我们继续围绕住房市场的供求分析来讨论房价问题。上一讲我们着重于基本原理，而这一讲，我们会重点讨论大家关心的现实话题。                

一、房价与地价的关系 

我们先来说说房价与地价的关系。                

有一句话，不知道大家听说过没有？就是“面粉比面包贵”。这里的面包，指的就是住房，面粉呢，就是土地。而“面粉比面包贵”，说的就是地价比房价还要更高的现象。                

这一说法又是从何而来的呢？这又得从“地王”说起了。                

我们知道，如今要进行房产开发，首先得从政府手中拍卖土地。如果新拍卖土地的总价或单价刷新了所在城市的记录，这宗土地就会被称为新的“地王”。有人把2016年称为中国的“地王之年”，据说当年中国大陆产生了300多宗总价或单价意义上的“地王”。                

应该说，单价意义上的“地王”更值得关注。这个单价又是怎么衡量的呢？我们知道，根据所拍卖土地的面积与容积率，就可以算出这宗土地拍下来之后，开发商可以向市场提供多少建筑面积的住房。

用这个建筑面积去除以土地的拍卖总价，我们就得到了这个楼盘的“楼面价”或“楼板价”。也就是把当时拍卖的土地价格分摊到未来楼盘每一平米的建筑面积之后的成本。                

大家注意，这个楼板价与房价是可以直接比较的，两者都是按照房屋建筑面积来衡量的。一个楼盘，只有当它未来的房价高于楼板价时，开发商才有盈利的可能性。在这一点上，与面包、面粉的关系是完全一样的。

新地王的产生，会被很多人当作楼市回暖的信号。现实中，我们也的确经常看到，拍出新的地王之后，这宗土地周边的房价跟着就会立马上涨。正是基于这样的体验，很多人认为，地王的出现推高了房价。 

随着地王频出，各地甚至相继出台了一些调控措施。例如，苏州就曾出台“土地限价令”来抑制“地王”。具体来说，有些位置优越的地块被暂缓出让，也有些地块则被设置了竞拍地价的红线，一旦土地拍卖超过这个红线价格，这宗地块就会被停止出让。看起来，“地王”的出现，连政府都给惊动了。

在这里，我想和大家来认真讨论一下，房价和地价是什么关系？到底是房价拉高了地价，还是地价推高了房价呢？我们想告诉大家的是，真相很可能没有表面上的那么简单，而基于错误认识之下的政策，往往也是治标不治本的。

我们不妨就从“地王”楼盘开始说起好了。“地王”是怎么出来的？当然是开发商们用真金白银买买买，买出来的。有人说，是不差钱的国企，特别是央企，疯狂拿地，才把地价给炒高的。

但不管是谁拍的地，我们同样的都要问一问：开发商为什么愿意出这么高的价格拿地呢？尤其是，明知道楼板价都已经超过现在的房价了，开发商为什么还敢高价拿地？

其实原因也很简单，因为即便现在是地王价，开发商仍然认为，未来房价的上涨一定会让自己赚钱。从这一意义上说，是未来的高房价，决定了现在的高地价。所以，我们在这里看到的是，房价决定地价。

那地价不决定房价吗？就拿我自己买的房子举个例子吧。我现在住的房子位于上海的新江湾城板块，是由一个国企背景的开发商开发的。我买的时候，是一手房，那是在2007年。后来我从我们学院一位老师那里得知，其实这家开发商好多年前就拍下了这宗土地，当时的拿地成本非常低，而之后的那段时间，房价却是年年在上涨。                

你们想一想，开发商会因为当时拿地成本很低，就低价把房子卖给我吗？当然不会！所以，房价不是由地价决定的。                

不妨再换一个角度看同样的问题。香港金融危机期间，房价大幅度下跌，一些开发商血本无归，甚至跳楼。他们当初拿地可是花了大价钱的，如果是地价决定房价，那他们为什么不高价卖房呢？显然，房子能卖多少价钱，不是之前的地价决定，而是由眼前的市场行情说了算的。这再次说明，房价不是由地价决定的。                

或许有人会说，我们不是看到，一旦出现“地王”，周边的房价就会跟着上涨吗？这不是恰恰说明了，地价也影响了房价吗？                

让我们来仔细分析一下，这个现象背后的逻辑。前面我们已经说了，“地王”的出现也好，楼板价超过当前的房价也罢，都是因为开发商预期未来的房价会大幅度上涨。所以，“地王”的出现，往往会被住房市场的供求双方解读为一种积极的市场信号，并进一步通过影响市场供求双方对房价的预期，而影响当前的房价。                

接下来的问题在于，市场对房价预期的这种调整，有没有基本面的支撑？                

所谓基本面的支撑是指，当地的住房供给的确滞后于住房需求的上升，这可能是因为政府土地供应量偏少，也可能是因为有较大规模的人口流入或收入的提高。如果这样的基本面因素的确存在，那么这种预期调整导致的房价上涨，就是可维持的。         

但是，如果这样的基本面因素并不存在，也就是说，“地王”的出现只是个别开发商对市场前景的盲目乐观，那么，“地王”的出现所导致的房价上涨就只会是短期现象，房价最终仍会回到原来的水平。            

通过这样的分析，我们可以看到，“地王”出现导致房价上涨只是表面现象，真正的原因还是住房市场的供给与需求在起作用。                

认清这一点之后，我们可以进一步评价某些地方政府限制“地王”出现的调控措施。如果这些调控措施是减少土地的供给，那么最终所起到的作用，只会让“地王”的出现更加具备基本面因素的支撑，其效果反而是相反的。                

那么，真正遏制“地王”的措施是什么？相信大家都能够想到，那就是增加土地供给。       

二、房价收入比

房价收入比也是一个经常被提到的指标，用来衡量房价能否被老百姓所承受。                

如果用城市的平均房价与平均家庭年收入来计算这一指标，我们会发现，中国城市的房价收入比是比较高的，排前几位的基本上就是深圳、上海、北京这些特大城市。它们的房价收入比在30倍左右，甚至更高，有人也因此得出所谓“不吃不喝30年才能买得起房子”这样的判断。                

虽然我也认为中国特大城市的房价过高，但对于这个指标，我仍然想提醒以下两点：   

第一，买了房子后，房价就锁定了，但收入却可能是较快上涨的，所以用当前收入来计算的房价收入比，可能夸大今后的还款压力；                

第二，在中国，往往是一对夫妻连同双方家长共同出资购房，而我们所计算的房价收入比只包括一个家庭的收入。                

以上两点告诉我们，用这样的指标直接进行国际比较并不完全合适。                

或许更值得大家思考的问题是，为什么这些特大城市的房价收入比会这么高呢？简单来说，这反映出这些城市更具有吸引力，因为你在这些城市居住买房的同时，往往也更能享受到住房之外的其它好处，比如更快的收入上涨、更好的本地公共服务、更好的制度环境等等。

希望这一讲的内容能够让你体会供求分析在我们理解中国房地产市场中的作用。下次课，我们会讨论住房抵押贷款。我们下次课再见。                

编辑丨谢鑫