2052.房地产市场复盘

欢迎收听雪球和喜马拉雅联合出品的财经有深度，雪球，国内领先的集投资交流交易一体的综合财富管理平台，聪明的投资者都在这里。听众朋友们大家好，我是主播匪石-34，今天分享的内容叫房地产市场复盘，来自云洁的宏观对冲。

近期很多小伙伴都很关心房地产市场，而且分歧非常大，一线的担心房价“一触即发”，2、3线的担心卖不出去。而且两方看起来都很有道理，这个时候回顾下历史就很有必要了。

94年房改以来，中国房地产总趋势是和中国宏观经济的大趋势息息相关的，特别是2001年中国加入世贸组织后，中国经济突飞猛进，房地产市场也进入了高速发展期。但是，和经济其他部门一样，房地产市场也会受到国内外经济以及宏观调控政策的影响，呈现周期性波动的特征。2000年以来，国内市场比较大的房地产周期有四个，08-09年，11-12年，14-16年，18年-今天。

90年代末为打击通胀，我国采取了紧缩的宏观政策，2000年-2005年中国经济一直处于“软着陆”阶段，直到2001年加入WTO对经济的刺激作用才集中爆发，并带动了全国房地产的火热，以北京，上海，深圳为代表的强一线城市出现了房地产过热迹象。2006-07年国家出台了多项旨在房地产降温的调控政策，成功遏制了房地产过热的势头。

2008年10月美国次贷危机演化为全球金融海啸，金融危机冲击了我国经济，也导致了国内房地产市场的急转直下。按照统计局公布的全国商品房售价同比涨幅看，从08年的同比涨11.2%，变成09年5月的下降1.7%。以北京和深圳本地建委公布的新商品房销售数据为例，金融海啸期间，北京和深圳的新房成交量显著下跌，房屋售价也分别下跌了32%和34%。

为什么跌这么多呢？首先一线城市当时累计了非常大的涨幅，奥运因素加持下北京房价2年接近翻倍。为抑制房地产过热，2006年开始，国家就不断出台各种房地产调控政策，07年北京房地产已经进入价涨量跌的状态。

到08年时，缺乏成交量的支持加上美国次贷危机频繁刷屏，08年年中北京的房价开始下跌。跌着跌着，买房人的心态就变了。08年10月雷曼倒闭，彻底导致购房者的恐慌。

再看当年的深圳，当时深圳的房地产吸引力是不如北京的，06年底深圳成交量见顶后就一直没起来，07年中深圳房价就开始跌，08年急跌后，核心地段二手房都不到2万。当时我去深圳出差都被深圳房价给惊到了。

再说回08年。房地产可谓是“周期之母”，各国政府都不会让房地产暴露于风险之中。房地产这么跌不是办法，2008年9月份开始，以央行为代表的国家各部委和各地方政府出台了大量救市措施。后面几次周期的房地产刺激政策，再也没有超过这次的范畴的了。

事后看，08年以来的房地产周期中，针对需求端的刺激要好过对供给端的刺激，以及对限贷的放松要好过限购的放松。其中最有效的就是降二套房首付和二套房贷款利率。因为只有这个会直接提升居民购房，特别是改善性需求的购买力，显著地吸引增量购房人入场。

历史复盘完了，我们看看现在。2022年以来，随着房地产市场的降温和国内外经济环境的影响，房地产进入调整周期。本次房地产市场成交量下行的深度和时长来看，接近2008年。但平心而论，当下房地产的状态明显还是好于08年底的。特别是一线城市还在担心一触即发，二三线还在担心能否企稳。

从百城房价同比及环比下跌城市占比来看，22年年中突破了阈值，近期更是到了历史较高的水平。去年4季度在 “因城施策”的背景下，各地政府已经出台了大量针对供应端和需求端的支持性政策。预计今年上半年都会处于政策效果观察期。如果到年中的时候房地产市场还是没有太大起色，更多的稳地产政策值得期待。在分析未来政策工具箱还有什么可以出的，08年用过的政策就很有参考价值了。

最值得期待的自然是二套房认定标准从“认房又认贷”调整为“认房不认贷”了-还完首套房的按揭贷款再买第二套，可以适用首套房的首付和贷款利率。这个效果在历次房地产周期中都是立竿见影的。但是在“房住不炒”的大前提下，很难像16年以前一样“一刀切”的推出，因此更多的是地方政府在“因城施策”的框架下，根据本地情况进行安排。

第二个是存量按揭贷款利率打折。近期“提前还贷”的新闻频繁上头条，市场对存量按揭贷款利率打折的呼声渐高。这个先例就是09年1月四大行宣布对存量按揭贷款打7折。这一招以牺牲银行利益为代价，改善了居民的资产负债表，间接的提升了居民的改善性购房需求。不过，今天的房贷体量与2008年不可同日而语。但反过来说，与其让居民直接还贷款，适当的让利打折也是留住了优质的资产，也降低了房贷的违约风险。

说到投资机会，以上任何一个政策都对房地产相关产业链是利好，但相比而言，第一个政策对银行股会更有利一些。预计政策也是相机抉择的，我们拭目以待!