大白《房产金融课》 33.房地产大时代的记忆（3）

从选择到交易，欢迎开启《我的房产计划》，这里是大白的《房产金融课》。

上期我们把中国房产投资投机史第二阶段当中，有关破限购的部分给讲完了，同时节操掉了一地。但这还不够，如果只破了限购的话，那也只能解决持仓量的问题，钱的问题还是没有解决，房地产投资最大的优势之一是杠杆率。

如果不是天生自带杠杆的话，房产的回报率也就没有那么惊艳了，所以还需要破限贷，说人话就是尽量多搞点贷款出来，这里面就涉及到四个主流方法。

一、并发双首套

以深圳为例来说明，假设你是原本无房无贷同时也无历史贷款记录的状态，先一次性去买两套房，这一步并没有问题，本来家庭就是限购两套。而问题在于，这两套房实际上很长一段时间里都可以同时做成首付三成。如果换成无房无贷但是有贷款记录的话也可以，无非两套房的首付从三成变成五成或者六成。为了便于理解，我们只讨论无记录的情况，逻辑都是一样的。

那么具体是怎么做到的呢？这里面就涉及到征信时间差的问题：

做房贷的时候，判断贷款比例是根据征信来的，在当前无房的大前提下，如果你征信上当前无房贷且无历史房贷记录，那就是首付三成；

如果当前无房贷但有历史贷款记录，那就是首付五成或者六成，取决于是否是豪宅；

如果当前有房贷，那就是首付七成或者八成，同样取决于价位是否到达豪宅标准。

那问题来了，征信上的记录是怎么形成的？是银行上传上去的，所以如果你贷款的银行没有上传记录，别的银行就看不到你有贷款，看不到那就是没有，还是按照首付三成来批。

当然，银行不会真的不上传，但它也不会实时上传，现在是比较快了，一般只需要几个工作日，最快的第二天就上去了，慢的一般当月也就上去了。

但是以前不是这样的，以前很多银行是以一个月或者一个季度来作为一个周期，然后在一个周期当中选一个比较固定的日子，到了这个日子，一次性把此前的记录全部上传上去，所以有明显的滞后。

最离谱的，有些野鸡银行有段时间是以一年为一个周期的，你2月份办的贷款可能到12月份还没上征信，具体我就不方便点名是哪些银行了，反正是些说出来也没什么人知道的银行。

这种征信上传的滞后性，就产生了一定的操作空间。你同时签下两套房（注意这里一定要是二手房），然后同时去两家银行做资金监管和贷款审批，审批完之后，可以拿到两边的贷款承诺函，都是首付三成贷款七成。

这时候你就可以去过户了，过户完，银行放款，只要后放款的那家银行，它放款前做二次征信查询的时候，还看不到前一家放款的征信记录，就没有问题，两家的款都可以放下来。

甚至有的银行可以连这个征信时间差的漏洞都不利用，省去放款前的二次征信查询，直接放款，而且这还不是野鸡银行的做法，是一些大行的做法。

这个方法现在就比较困难了，主要是三个地方加强了监管：

1.放款前的二次征信查询，现在要求的比较严格，绝大部分银行已经省不掉了。

2.征信上传越来越快，时间差越来越小。

3.贷后管理越来越严格，银行放完贷款之后，依旧会时不时去查一查你的征信，以前就是走个流程，基本上不会为难你，但现在要是看到你有两笔时间很近的大额房贷，就有可能会触发一些监管行为。

大家都知道，中国人做事是很讲究弹性的，一件事，提倡和不提倡，支持和不支持，往往并不意味着绝对的行或不行，这里面操作的空间非常大。房贷受到提倡和支持的时候，有无数理由贷给你，程序上、资质上不太大的瑕疵都可以忽略，疑罪一律从无；房贷不提倡不支持的时候，同样有无数理由不贷给你，任何小瑕疵都可能被摁住，疑罪从有。

但反过来说，既然有弹性，那就不是绝对的，不支持不提倡不代表禁止，疑罪从有那也得先有疑点才能定罪，你要是毫无疑点的话，那也拿你没办法。所以其实本质只是提高了操作的门槛，只要足够专业、技术足够好、关系足够到位的话，现在在部分地区部分银行也还是能走通的。

你们听我用词应该也能get到，绝大部分银行省不掉二次征信查询，不是全部；时间差越来越小，不是没有；可能会触发监管行为，不是一定。

说句题外话，这个并发双首套的方法曾经救了双拼房的命，因为没有这个方法的话，双拼房就至少需要一本证三成一本证七成，平均下来就是差不多五成首付，有这个方法之后就是三成首付，所以有段时间双拼房的流动性靠这个方法支撑了一下。

我曾经这样买过一套双拼房，但后来这个方法被堵，双拼房就挨了一捶，再加上2016年的“1004调控”——单身限购一套之后，双拼房的流动性就彻底不行了，所以那套双拼房是我明显跑输大盘平均水平的一次投资。

二、多套并发抵押贷或者打包抵押贷

上期我们提到了结离婚搬运破限购的方式，这个方法搬完之后，手上会有多套全款的房子，很占现金，那就需要去做抵押贷款，把钱重新拿出来一部分，这时候就有两个路径：

1.第一个路径是针对有实力的群体，还款能力强、资质比较好的，这种客户银行愿意给你单笔高额授信，那这时候你可以把手上的房子打个包一次性抵押给同一家银行，然后银行可能贷个5成-8成给你，具体看情况。

这个方法的好处是简单，但是坏处很多：

（1）门槛高

假设在一线城市，多套房子一打包，授信额度可能就要去到两三千万级别，甚至更高。一般人单笔授信到了这个水平的话，审批难度会高很多，对资质的要求也很高。

而在二线城市的话，虽然看似绝对金额会比一线低很多，但是二线城市的银行心理上对待贷款金额的容忍度也相应比一线城市低，二线城市看一千万可能就跟一线城市看两三千万是差不多的感觉，所以问题是一样的。

这里大家可以注意个细节，就是对于抵押贷来说，一线城市1000万是一道槛，过了1000万会麻烦不少，所以懂行的人就知道为什么会有很多980万、990万这样的贷款金额。二线城市差异比较大，具体需要的话可以去打听一下。

（2）赎楼麻烦

由于是打包抵押，赎楼的时候也需要打包赎楼，所以如果你想卖掉其中的某一套，那操作上就会很烦人，需要先全部赎出来，然后把要卖的那套拿掉，剩下的重新打包，再去做抵押贷款，很麻烦。

而且来来回回做赎楼和贷款，成本比较高，这决定了打包的操作方式确实适合相对有实力的人，自己有钱赎楼的话，就没有多少成本，找赎楼公司去弄，成本相当高。

（3）贷款产品会变差

因为打包贷款的金额比较大，而现在的抵押贷款都是抵押经营贷，抵押经营贷有一个小微贷款认定标准，具体标准要看具体城市和银行。

一线的话大致在1000万-2000万之间，合肥我印象里好像只有300万，具体你们需要的话去当地问一下。总之就是低于这个标准，就属于小微贷款，利率、还款方式、贷款年限、罚息条款等各方面会比较友好一些，这个是有政策补贴的，高于这个标准就没有这种优惠了，最直接的就是利率会变高。

这也是为什么今年打击经营贷流入房市的力度比较大，政策补贴的东西拿去炒房那肯定容易挨捶，舆论上也容易遭人恨。

所以房产投资这事情务必低调，毕竟说白了就是投机倒把，更何况房子这东西事关社会稳定，千万不要嘚瑟。深圳的投资客就挺喜欢嘚瑟的，按捺不住自己的心中得意和狂喜，好几次把自己嘚瑟到CCTV上去了。

说白了，打包这事除了第一次去做的时候比较简单以外，其他基本上全是缺点。

2.第二个路径——多套并发，打包的缺点它全部没有，它最大的缺点就是麻烦，操作难度特别大，原理其实跟双首套是一样的，就是找多家银行一起去做，可以算是一个高阶版本。

因为贷款这个东西是一种审批行为，审批顺不顺利实际上是一个概率结果，如果一家银行审批顺利的概率是90%，那你找两家，同时顺利的概率就只有90%的二次方，81%，如果变成五家，五次方就只剩59%，实际操作当中可能还没有59%。因为找一两家的话，你可以挑条件最好、审批难度最低的，但找多了，容易的用完了，就必须去用那些审批不怎么容易的，所以后几家的成功率可能不是90%，而是80%，甚至75%。

我最多见过六套并发的，总计三千多万授信，这算是圈内顶级的老前辈了，前前后后十几年做过上百笔贷款，跟银行的关系基本上熟透了，自身的材料准备和资质包装也做到了天衣无缝。坦白讲，我是没这个能力，我去做的话，也就三套还有点把握，四套都属于尽人事听天命了。

这就是为什么我要反复强调工作量的原因，道理和方法实际上是很简单的，把我的房产专题听完，基本上方法就掌握了七七八八，难的是执行。看房，买房，卖房，贷款，每一步都反反复复去做，才会知道里面的门道，光贷款的材料准备和资质包装就有无数细节。

如果你真的很想赚钱的话，就去加大工作量。其实大部分人并没有自己想象的那么想赚钱，因为赚大钱是要付出巨大工作量的，无论是走哪个行业都一样。大部分人想要的实际上是原地变有钱，并不愿意去付出那么大的工作量，做不到，那就没钱，原地变有钱基本上只能靠投胎。

说句可能会让有些人不舒服的话，就是如果你想问我，或者问其他某个博主，多少金额买哪里的房子或者哪只股票，能获得最高的投资回报率，这样类似的问题的话，那我觉得你可能就比较难赚到太多钱。因为这就是明显工作量不够才会问出来的问题，你工作量都还没有让你认识到市场的复杂性和投资的主观性，说人话就是还没有入门。怎么入门呢？动起来，先做，再想。

多说一句，多套并发抵押贷和打包抵押贷的方法，现在依然行得通，而且这两个方法并不违规，标准房贷有限值，但抵押经营贷并没有规定只能做多少套，你要是个大老板你可以买一整栋楼然后抵押给银行。

三、配发贷款

这也是银行的产品，分为前配发和后配发。

1.前配发

前配发就是指跟着房贷一起贷给你，可能有人听过这种产品，就是所谓的“3+4”“5+2”之类的。说白了就是，比如你本身是首付七成贷款三成的名额，银行贷给你三成房贷之后，再额外借给你四成，但这四成并不以房贷的名义，具体以什么名义就视情况而定了，以前常用的是消费贷，后来也有用装修贷，最离谱的甚至有用信用卡通道投放的。

银行愿意这么做的理由很简单，因为无论房贷几成，你的房子都是全额抵押给银行的，银行没什么风险。单纯从银行做业绩的角度来讲，它是有动力多借点钱给你的，何况这种配发的贷款往往利率还比标准房贷要高，风险低利率高的生意它干嘛不做呢？比借给小微企业舒服多了。

所以这种产品对于投资者和银行来说，是属于“你好我好大家好”的事情，但政府和社会就不太好了，所以这类前配发产品现在基本上被监管层给掐死了，不敢说一点不剩，反正我是好久没看到了。

2.后配发

后配发是指房贷放完一段时间之后，可能是一个月，也可能是三个月，甚至是半年，然后你再单独去申请一笔贷款，额度不会太大，一般不超过房价的1.5成，大多数其实连1成都过不了，名义上也是以消费贷、装修贷或者信用卡通道来放款。

这种产品基本上不会被掐死，因为这本来就是不买房也有的产品，无非就是不买房的话，银行一般不会批比较大的额度，少则几万，多则也就二三十万，用处不太大，申请也比较难。

买了房，做了房贷，房子抵押给了银行，那银行就对你比较放心，所以就愿意按照监管上限去给你批，金额就相对可观一些。

这种现在很多银行也还是有的，正规产品，大大方方去问就可以了。

四、首付贷

又到了喜闻乐见的违规违法环节，首付贷这玩意儿现在已经被监管层剿灭了，轻则违规，重则违法，已经销声匿迹。

但是在2013-2016年这段时间，首付贷还是挺猖獗的。

这东西逻辑是这样的——期限一般在半年到两年之间，说短吧，比赎楼过桥之类的典型短期借款要长，说长吧，又不够长，基本上就是依靠着那段时间房价涨速比较快，借一笔钱给投机者，不管他是几成名额，总之就是让他买得起房。买完之后，房价涨得比较快，一般可以快速形成浮盈安全垫，然后一段时间之后投机者卖出套利，借款机构收回本息。

当然出于风控考虑，这种借款机构一般会全程介入买房卖房的过程当中，甚至把你的银行卡和身份证都扣走。

利率水平低的在10%-12%，高的在15%-20%，也有少数更高的，由于那几年的市场利率要明显比现在高，所以当时看来，这个利率作为民间借贷来说，也不是很过分，市场需求还是不小的。

至于参与其中的借款机构，那就形形色色，什么都有了，P2P，小贷公司，担保公司，某些非银金融机构，甚至还有一些互联网房产平台，比如曾经很大的某房产信息检索网站，当时他们的办公室在南山区海岸城附近，当年行业不断向二手房发展，后起的真房源平台越来越多，他们作为老一代的假房源平台，日子就越过越差，于是想出了这个歪招来增加收入。

对于首付贷的威力可能很多人感受不直观，我这么说吧，正常三成首付，杠杆是三倍多一点，如果通过首付贷做成一成首付，那就是10倍杠杆，在房价高速上涨的时候，这里面的收益可以拉开很大差距。当然反过来，跌10%就爆仓了，金融风险是很大的。所以也是特殊时期的特殊产物，现在反正已经剿灭了，就当个故事听吧。

五、其他破限贷方法

还有一些邪路，给你们简单提一嘴，不是让大家去学，身处黑暗，心向光明，知道了邪路，才更能走好正道。

1.邪路之一：ABC

这是一些中介业务员曾经特别喜欢干的事情，他们由于成天处在行业内，所以对周边在卖的房子和业主比较清楚，也清楚哪些业主好沟通、好说话，乃至好欺负。

这时候，如果房价处在上涨当中，尤其是快速上涨，他们就可以去把这些好欺负的业主的房子签下来，业主是A，卖方，他们是B，第一买方，同时跟业主谈一个比较长的首付准备期，比如三个月甚至更长，一般来说房价上涨的时候，是很难要到这么长的首付准备期的，但千千万万二手房业主，总有好欺负的。

签完之后，他们开始在客户当中去找C，也就是第二买方，加价卖给他，由于他们跟原业主的合同是有效的，同时只要原业主的房子有贷款需要赎楼的话，就会涉及到赎楼公证委托，当年的公证委托权限非常大并且银行也不一定需要业主面签，所以可以在业主浑然不知的情况下把房子过户给C。

虽然资金监管的流程决定了业主的卖房款并不会有风险，钱整体不会被坑走，但是这个从B到C的差价是可以吃掉的，只要B卖给C的时候定金要的高一点，留出差额就行了。

所以最后结果就是A被拖了时间，少卖了钱，C没得到什么好处，还冒了一定风险，B在中间吃了一波差价，因为根本没有过户到B手上，所以这是限购限贷一起跳过的套利方式，只需要准备一笔定金就行了。

时至今日，这条邪路已经受到了比较大的打击，公证委托的权限被压缩，银行要求百分百面签，但其实也并没有完全剿灭，只要A和C够单纯，B的布局够完善，嘴巴能忽悠，也还是时有发生的。

2.邪路之二：杀猪代持

找一个比较单纯的人，至于这个单纯的人怎么找，你们就不需要知道了，总之用他的名字买一套大面积低单价的房子，如我们前面所说，这种房子一般是涨幅很差的烂房子，但是不管，当年房价涨得快，就算是坨屎都会涨，无非是涨多涨少的区别，而这种房子的好处是可以很轻松的高评高贷，做到一成首付，零首付，乃至负首付。

做完之后，再用这个身份去把能办的信用贷、装修贷、税费贷、信用卡全部办一遍，把钱全部掏空，最终这个人身上一定是负债大于房产价值的，也就是负资产。

后续如果房价涨了，而且也没出什么纠纷，那好说，房子卖了分钱；

如果房价没涨或者涨了但是这个单纯的人闹纠纷了，那无所谓，反正钱已经掏空了，风险在这位单纯的人身上，而不是操盘的人身上。

总之，没有成本并且转嫁了所有风险的买卖，你可以血赚，但我绝对不亏。

这方法我不确定法律上怎么定性，反正2013~2017年间我是见过不少，近些年基本没有了。

不能再说下去了，再说下去要变成“今日说法”节目了，下期我们说点正经人干的事情，那么下期再见。

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