大白《房产金融课》 32.房地产大时代的记忆（2）

从选择到交易，欢迎开启《我的房产计划》，这里是大白的《房产金融课》。

上期我们聊到中国房地产投资投机史的第二阶段，讲到了这个阶段当中很有代表性的两个组织，金朝阳和水库，这两个组织的核心初衷都是想方设法钻空子，来突破限购限贷，从而加大房产的持仓量和杠杆率，那今天，我们就来详细讲讲这些投机倒把的方法。

个人房产投资实际上存在一个反直觉的地方，就是对于普通人来说，往往觉得房子是个很贵的东西，尤其是一二线城市的房子，甚至很多人都觉得高攀不起，而房贷和月供也是个数额巨大、让人不堪重负的东西。

但实际上，对于真的资金量大一点的人来说，买房其实是个资金容量很有限的投资领域，房贷、抵押贷能够加的杠杆就更加有限了。这一点，你外推一下，多往前想一步，就很容易理解。

就近些年中国的社会财富水平，对于真有钱的人来说，大几千万到几亿、十几亿并不是什么太过稀奇的事情，而二线城市的房价，时至今日也就在大几十到几百万水平，以前更是只有这个水平的几分之一。

即便到了一线城市，也就几百万到五千万以下水平，一线城市虽然有五千万以上，乃至几亿的房子，但是到了那个价位段，已经不具备普遍意义上的流动性了，跟主流价位的房子在交易特性上有很大差距，不能算做同一类投资品。

而杠杆就更好理解了，限贷政策大多数时候都很严格，别说资金量大的人，就是普通人，也经常苦于贷款比例不足的问题。

所以很长一段时间里，其实真正富裕的群体，大规模投资房产的现象并不是特别严重，对于他们来说，资金容量足够大的还是实业经营和股权投资。

这个群体真正大规模进入房产投资这个市场的时间点，也是在第二阶段，也就是2010年到2018年，尤其是2012年以后，这里面原因有两个：

第一个原因很简单，无非就是房地产市场涨得比较久比较多，完成了全民教育，使得大家都意识到了这里的机会，于是开始大规模积极参与。所谓让一样资产涨起来的最好办法就是真的让它涨起来。

第二个原因更重要，就是这个阶段我国经济增速处在一个平台下降的过程中，这个过程中也伴随着实体产业剧烈的供给侧改革。这种改革包含了三部分，落后产能的淘汰、主流产能的兼并、先进技术的升级。

这就产生了一个很少有人关注到的结果，就是很多人干不下去了，产能淘汰和升级的过程中，人也是要跟着淘汰和升级的。

不理解的话，我给你描绘下一个过程。

假如你是一个改革开放之后，来珠三角闯荡的高中生，那年头高中学历其实还算不错的，而且本身也不是一个学历能发挥太大作用的年代，基本上全凭勤奋、胆大、能吃苦。二三十年奋斗下来，可能很多产业都干过，也攒下了一笔财富，可能可以算得上经营有方，但是大多都没有什么技术门槛，说白了就是产业发展水平不高，所以对人的要求也不高。

但到了近些年，传统产业要淘汰落后，要升级技术，新兴产业更是上来就要面对高技术门槛，什么芯片半导体，什么光伏风电动力电池，什么支架CTIVD，这就决定了根本不是普通人凭着勤奋、胆大就能参与的，需要高学历、高技术门槛、高专业性。

产业越发展就越是会这样，这个问题我之前就提过很多次了，越是技术升级，能够参与的人口比例就越低，你看美国的情况就明白了。

所以在这个过程中，老一辈的实业家们有不小一部分就被淘汰了下来，做不下去了。这里请注意，我绝对没有看不起老前辈们的意思，他们在他们的时代很成功很优秀，但时代有它自己的要求，不以个人意志为转移，大部分人终有被淘汰的一天，我也一样，你也一样。

他们在产业上淘汰归淘汰，但是财富已经攒下来了，所以离开了产业一线之后，资产配置的需求反而进一步加强了。2012年左右，就是这批资本开始汹涌澎湃地涌进房地产市场的起点，2015年前后进入高潮。

整体来说，事业有成的人，往往也都是头脑灵活的人，而且还出现了这些富裕群体和市场当中原本的投机者合流的情况，就比如我这样的人，所以这个阶段也就开发出了越来越多的钻空子方式，下面我们逐个来列数。

1.结离婚搬运

限购最大的作用，就是限制了单一家庭持有某个城市当中房产的数量上限，一二线城市一般都是限制两套，对于自用来说是够的，但对于富裕家庭的投资需求来说，两套显然是太少了。

那么这时候，就需要用到房产过户当中的一种特殊情况，夫妻更名，程序上，夫妻婚内更名既不需要缴税，也不需要考虑限购。所以不管房子买的时候在谁名下，之后都可以更名到夫妻一方的名下去，然后离婚，另一方净身出户，恢复到单身无房的身份，然后再去买房。买完房以后，复婚，再更名过去，再离婚净身出户。如此往复，理论上不嫌麻烦，不嫌婚姻登记处去的太多比较丢脸的话，可以无限搬运。

唯一缺点就是更名搬运的过程中需要全款，不能有抵押，因为国土局任何产权变更行为都需要房产处于无抵押状态，所以对资金实力是有要求的，不过搬运结束之后，是可以去做贷款的，这个我们下期再讲。

所以总体来说，这个办法主要还是在比较富裕的群体当中使用，我最多见过14本离婚证的，就是来来回回搞了14轮，前后近十年时间，这个执行力和持之以恒的精神也是爆表了。

不过普通家庭一般没有这个全款的实力，所以这个方法用的相对少，借钱垫资硬上的也有，弄完以后再抵押出来还钱。但是这样做成本很高，这种垫资一般是按日计息的，大概在万分之6~10之间，风险也比较大，万一交易流程或者抵押贷款出问题了，那就螺旋升天了，一般只有在市场明确单边上涨并且贷款政策很宽松的时候才有这样操作的空间。

我多说一句，这种垫资全款买下来再去做抵押贷款的方式，目前还是存在的，但是普通购房者如果有遇到的话，我建议一律避开。

这种垫资行为目前是受到合规打击的，风险比较大，就算你做的时候没被查到，那只要这家垫资机构一直做下去，最后总有翻车的概率。一旦他翻车了，你的垫资记录曝光了，你的抵押贷款就有可能会被Call Loan，就是召回贷款，不借给你了，让你全部还清，因为你违规了。而且一旦Call Loan，后面你想去其他银行重新贷款，也有可能会遇到问题，所以潜在风险还是比较大的，尽量不要碰。

这个办法前后被限制过好几次，我们以深圳为例，2016年10月4日的1004调控出台之前，单身是限购两套，所以就可以一次搬两套，效率比较高，但出了1004调控之后，单身限购一套，搬运效率就下降了一半。

到了今年，深圳开始对限购限贷进行婚姻追溯，离婚后买房需要考虑离婚前家庭的房产状况，这样就基本上把这条路给堵死了，目前已经有多个城市开始采用这种追溯离婚前家庭房产的做法，漏洞越来越少。

不过，硬要搞也还是有办法的，就是脸皮再厚一点，跟原配离婚之后，中间再找一个无房异性结婚，相当于洗了一遍，法律上成为了一个新的家庭，这样就不往前追溯了，问题就解决了，是不是很突破底线？是这样的，这个方法非常有悖公序良俗，一点都不值得提倡。我不是在教你这样去做，我只是在陈述市场的过往历史，况且现在不少城市也堵得差不多 ，未来想做也越来越做不了了。

而且这个做法的问题还真不是有悖公序良俗这么简单，因为这样操作是有一个大前提的，就是夫妻双方绝对的一条心，绝对的可信、互信，否则来来回回离婚结婚，涉及到这么大额的资产归属，是非常容易出问题的。

现实也确实是这样，绝对可信、互信的人又有多少呢？所以狗血事情没少出，离婚买完之后一方不肯复婚的，中间洗一遍结果假戏真做的，这种事情我也见了不止一两次了。

所以，还是要做个正经人，既不要去损害公序良俗，也不要去挑战人性。

2.结离婚跨城破限购

这个是上一个操作方法的变种，简单地说就是——假设你没有深圳的购房资格，然后去跟一个有深圳购房资格的人结婚，那这样，房子就可以过到你名下去了，最后再离婚，你就实现了无资格买房的操作。

这种操作也不一定就有问题，可以很合理地加以利用。举例来说，一对大学生夫妻，可能实际上是在杭州工作生活，但是他们的户口一定要落在杭州吗？并没有这样的规定。那么其中一个人可以落到深圳去，本科生落户深圳没什么太大难度。这样就变成了深圳、杭州双户口家庭，他们可以在深圳、杭州各买两套房，因为迄今为止房地产产权登记系统并没有全国联网，所以限购是以城市为单位计算的。

不过这个操作这两年也受到了限制，比如深圳今年就增加了深户买房也需要三年社保的限制，当然并不是所有城市都这样限制，多数城市还没到这一步，即便到了这一步，那大不了就时间换空间，把社保交上然后等，毕竟房地产市场还是一个长周期市场，不至于三年之后就没机会了。

不过这个方法也有操作比较骚的，比较突破底线的，我给你们说个最骚的，简直目瞪狗呆。

我认识一位奇人，也不熟，一面之缘，将近三年前的事情了。他父母是南京户口，他岳父母是深圳户口，他让他父母和岳父母都离了婚，然后交叉结婚。于是法律上，四位老人重组为两个新家庭，这两个新家庭都拥有南京和深圳各两套的购房名额，于是结离婚一轮可以买4套深圳、4套南京。是不是很离谱，是不是很不要脸，我也这样觉得，所以不要去学哈。我有点好奇这样重组之后，他应该怎么称呼这四位老人？

甚至，我还认识30岁小伙跟70多岁上海老阿姨结婚来获取购房资格的，小伙去婚姻登记处的时候还特别忐忑，生怕被为难，结果人家婚姻登记处熟门熟路，可见也不是第一次见到这种奇葩了。

3.小国护照或者双身份证

首先，着重声明，这是违法犯罪行为，我只是来说一下2016年-2018年上海发生的一个案子。

2016年开始，上海房产圈子里面出现了一种很离谱的玩法，是由一个中间人团伙组织的，就是去弄一个外国护照，把自己变成外国人，相当于多一个身份，相应地也就多一个购房名额。

起因是有一些不太靠谱的国家，比如缅甸、乍得、布基纳法索等等，他们官僚系统比较腐败，直接向外国人出售本国护照。

我国实际上是不承认双国籍的，所以在法律允许范围内，是没办法让中国+外国两本护照的身份同时入境的，因为你肉身只有一个，一个肉身只能合法地带一个身份进出。

那怎么办呢？合法不行，自然就只能违法犯罪了，把本国护照留在国内，偷渡出去，获取外国护照后，以外国人身份重新入境，入境之后，以外国人身份获取工作签证，再缴纳相应年限的社保之后就可以买房了。

既然涉及到了偷渡和双国籍，那自然是非常严重的违法犯罪了，到2018年初的时候，这个中间人团伙已经归案了，首犯应该是判了个无期。

我因为接触过用这种方式买房的人，所以知道一些内情，甚至不瞒你们说，我还犯了点错误，我也配合浦东公安机关做过取证。

其实即便不案发，这个事情也是做不下去的，我当时就不太明白为什么会有不少人愿意去冒这个险。因为中国现在人脸识别和指纹识别已经在海关、公安和金融系统当中普及了，行政系统也在普及当中，只要一过人脸或者指纹，管你法律上几个身份，都会被识别出来生物学上实际上是同一个人。也许可以逃过一次两次，但持有房产又不是一两天的事情，长期看不可能逃得过的。所以这事情说到底也是自作孽不可活。

至于双身份证也是差不多的情况，一个人两个身份，大家应该听说过这种情况，因为以前户籍管理的一些历史遗留问题，有些人是有两个身份证号码的，相当于法律上也就有两个身份。不过这种情况在本届政府上台之后就做过大量的排查和修正，到近几年人脸识别和指纹识别普及之后，基本上清理得差不多。

如果你还有双身份证，那我建议你主动上报清除，不要去试图钻这个空子，合法的空子钻一钻也就罢了，这个是违法行为。

4.新房更名和回迁更名

前面讲了一堆要么辣眼睛，要么违法犯罪的路子，下面我们回归到一个正常人比较能接受的范围内，来讲一下一种很另类的变相破限购方式。

近些年，一二线城市对新盘的管理严格了很多，对于捂盘行为打击很有力，具体措施方面：

比如限制开盘次数，提高单次推盘量，避免通过少量多次的销售策略来人为造成火爆抢房的场面；

比如限制备案周期，避免开发商用拖着不备案的方式来间接捂盘；

再比如限制关联交易、限制公司购房，避免开发商把房子转移到相关利益方的名下去，等等诸如此类。

但以上这些措施也就是近两三年才在一线和部分二线城市严格执行起来的，以前并不管这么多，即便现在也有不少城市是不太管这么严的，因为没必要，很多城市的新房并没有那么抢手，何苦去限制这么多呢？

于是产生了一种操作方式，就是付钱不备案，或者也可以叫付钱不过户，说白了就是你把买房的钱给了开发商，可能是全部也可能是部分，具体看关系，关系到位的也有不给钱的，是什么关系你懂的。

然后跟开发商把合同也签了，但是这个合同并不拿去国土系统备案，不备案的话，在产权登记中心看来，这房子实际上并没有发生交易，还是在开发商手里，没有交易那自然就不存在限购问题了。

而你给开发商付了钱，签了合同，那么在开发商这边他就认可了这房子已经是你的了，只不过因为一些原因，由他暂时帮你保管。

当然，这样操作还是需要跟开发商有一点关系的，你随便找一家不认识的冲上去，那肯定是没人理你的。

有的听众可能会问，这样是不是有风险，比如开发商不认账或者跑路了。确实有这个可能性，一般来说全国经营的巨头开发商不太会干这种事，他们比较在意合规，会干这种事情的一般都是本地区域型开发商，很多确实实力不强，出问题的可能性是有的。但如果对本地情况足够了解的话，也不难识别哪些开发商相对没太大风险，所以这个问题就需要就事论事，具体情况具体分析了。

总之，这样就算是间接避开了限购，等到几年后房价涨了，就可以直接在开发商那边把合同更名，卖出去，获取差价利润，不过一般会卖的比市场价低一点，因为这种更名操作的房子只能按照初始备案价来贷款，首付会很高。

比如原始开盘备案价是100万，三年后市场价涨到了150万，因为这房子产权角度讲还是个新房，那就只能按照100万贷款，7成就是70万，只相当于市场价150万的47%，也就是首付要53%。那你首付比别的房子高，自然是一个劣势，价格就会受到一定压力，可能只能卖140万。但好处就是你不需要购房名额，也不需要缴纳税费，接盘的人也只需要按照新房缴纳契税，不需要缴纳二手房交易的那一堆税费。

你们要是遇到那种贷不足款的所谓更名房或者一手房，一般就是这种情况，其实还是个比较普遍的现象。

不过总体来说，目前如果你不是跟具体的开发商很熟，以至于很有把握的话，不太建议去做这种操作，更不建议去接盘这种房子。因为一方面目前政策在加强对这种行为的限制，有巨大的合规风险；另一方面也是行业内幺蛾子太多了，尤其是一些所谓的中间人角色，做局坑人的情况特别多，我也吃过这方面的亏，所以普通人还是绕道吧。

而所谓回迁更名，指的就是回迁房最终建成之后、交房之前，还可以发生一次更名。我们之前提过买正式拆迁之前的待拆迁房来绕过限购的方式，但这里不太一样，指是的拆迁已经完成，就等着交房了。

但是这种回迁安置房一般出证周期比较长，一二三年都很正常，至于为什么这么长，其实我也不知道，可能就是相关参与方比较拖吧。

反正，这时候，如果开发商配合的话，还可能存在一次正式出证前的更名机会，直接把房子给到接手的人名下。不过这种操作就很罕见了，一般人极难接触到，而且道道比较深，基本上就是个高度看关系的事情，所以我也就不展开说了。

以上这四个合规的、不合规的方法，都是曾经在市场上出现过，部分现在也依旧存在的突破限购的方式。

当然，光有破限购是不够的，还需要破限贷，这里面的花样也不少，不过限于长度关系，我们就放到下期再讲。讲完所有这些比较野的路子之后，还会给大家补充一些，合法合规、合情合理的，现在依旧有效的操作技巧，当然，肯定就没有今天这些听上去这么劲爆了，那么，我们下期再见。

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