转述《分析与思考》8、关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考

您好，感谢您听到我，我是晓书童，我正在为您转述《分析与思考》黄奇帆的复旦经济课，本节目由喜马拉雅出品。

这是黄奇帆教授在2017年5月26日在复旦大学中国经济研究中心的一场讲座。黄奇帆指出了中国房地产存在的10个问题，并给出了5个解药，也就是建立房地产调控5大长效机制。

一、房地产和实体经济存在十大失衡

习近平总书记在2016年年底中央经济工作会议上明确指出：“当前，我国经济运行面临的突出矛盾和问题，根源是重大结构性失衡，主要表现为实体经济结构性供需失衡、金融和实体经济失衡、房地产和实体经济失衡。”这三大失衡中，房地产和实体经济失衡尤为突出，黄奇帆教授认为，主要表现在十个方面。

（一）土地供需失衡

从宏观上看，过去几十年，我国平均每年有800万亩耕地转化为城市建设用地，所以我国耕地从20世纪80年代的23亿亩，减少到现在不到20亿亩。

18亿亩耕地红线必须守住，这是国家的安全所在。所以，我国的土地供应是逐步收紧的。“地少人多”，这是基本国情，城市发展就必须提高土地的利用效率，实现土地资源的优化配置。

从结构上看，国家每年批准的供地中，有三分之一用于农村建设性用地，像是水利基础设施、高速公路这些，其余三分之二用于城市，这部分又一分为三：55%左右用于各种基础设施和公共设施，30%左右给了工业，实际给房地产开发的建设用地只有15%。相比其他欧美国家，我们工业用地配置显然占比太高，挤占和压缩了住宅用地。

（二）土地价格失衡

过去这十年，一线城市的房价几乎涨了8倍到10倍，很多人觉得是通货膨胀的结果。的确，近十年M2也就是广义货币供应量从10多万亿元涨到100多万亿元，增长了十多倍，房价也差不多涨了十倍，看上去就是直接的因果关系。

可为什么同样的通货膨胀，有的商品涨价了，有的反而还降价了呢？其实还是与供给需求有关。对于供过于求的商品，哪怕货币泛滥，价格也会跌。货币膨胀只是房价上涨的因素之一。

房子是附着在土地上的不动产，地价高房价肯定会高，地价是决定房价的根本性因素。控制房价的关键就是要控制住地价。

现在，土地升值有点畸形，原因主要是土地拍卖制度本身就在不断的推高地价。拍卖制度的好处是阳光作业，能够避免腐败和灰色交易。但拍卖制的特点就是价高者得，价格自然越拍越高，房价也就水涨船高了。

另外，通过旧城改造的拍卖用地成本高也是重要原因。比方说拆迁周边的房价是每平米7000元，拆迁后的土地批租楼面地价一般会按照7000元作为拍卖底价。这样的土地建成商品房，价格往往会卖到每平米1.5万元以上。所以旧城改造推动城市开发，房价也就会越来越高。

总之，拍卖机制，加上新供土地短缺，旧城改造循环，这三个因素相互叠加，地价就会不断上升。

（三）房地产投资失衡

按经济学的经验逻辑，一个城市的固定资产投资中，房地产投资每年不应超过25%。十年前，黄奇帆在重庆分管城建时就定了这个原则，很多人不理解，这要说到“六分之一理论”。

一般来说，一个家庭用于租房的支出最好不要超过月收入的六分之一。买房也如此，不能超过全部收入的六分之一，如果一生工作40年，“6—7年的家庭年收入买一套房”是合理的。

对一个城市而言，想要健康的发展，每年固定资产投资不应超过GDP的60%。再按“房地产投资不超过固定资产投资的25%”，也符合“房地产投资不超过GDP六分之一”这一基本逻辑。这就是黄奇帆在重庆工作期间的理论出发点，实践证明也是合理的。

目前全国31个省会城市和直辖市中，房地产投资连续多年占GDP 60%以上的有5个，占40%以上的有16个，显然偏高。现在，一些地方固定资产投资绑架了国民经济发展，成为稳增长的最有效手段，大家都这么抓，比重越抓越高，失衡就会越来越重。

（四）房地产融资比例失衡

2011年，全国人民币贷款余额，也就是放出去但是还没收回来的贷款总计有54.8万亿元，其中房地产贷款占比不到20%。这一比例逐年走高，2016年全国106万亿元的贷款余额中，房地产贷款余额占比超过25%。

也就是说，房地产占用了全部金融资金量的25%，而房地产贡献的GDP只有7%左右。而且，去年一些国有大型银行甚至80%的贷款增量都是房地产。从这个意义上讲，房地产绑架了太多的金融资源，导致众多金融“活水”没有进入到实体经济。

（五）房地产税费占地方财力比重过高

全国10万亿元地方税中，有40%都是房地产关联的，再加上土地出让金3.7万亿元，就有近8万亿元与房地产有关，地方政府离了房地产就要断粮，这当然是失衡的。

（六）房屋销售租赁比失衡

在欧美国家，所有的商业房产，销售和租赁大体各占50%。

改革开放前，我国大部分居民也是住在政府、集体或者企业的公房体系中，产权归公家，住户承租使用权。近十年，90%以上房产都是进行买卖的，作为租用的10%都不到。

我们的房屋租赁市场有很多的不足。

租赁者作为弱势群体，缺乏讨价还价的能力，业主可以随心所欲调整租金，可以随时收回房屋，让租赁者朝不保夕、居无定所，稳定性不够。

另外，租房者因为没有产权，没有办法享有与房产捆绑的教育、医疗、户籍等公共服务。比如，租房者小孩不能就近入学，只有买了房子才行。户籍也是买房入住几年才能办理，租房是根本不算的。

最后，有恒产才有恒心，由于我们制度上有这些问题，人们在思想上就是把租房作为一种过渡的、临时性的办法。等哪一天我稍有能耐就要买房。

（七）房价收入比失衡

刚才我们说，按照六分之一理论，6—7年家庭收入买套房是合理的。而现实情况差得远了，一线城市北京、上海、广州、深圳、杭州等，房价收入比往往已到40年左右。20多个二线城市都在25年左右，这个比例在世界已经处于很高的水平了。

有人说，伦敦的房价也比上海还高。但伦敦城市居民的收入要高出上海几倍，伦敦房价收入比还是在10年以内，我们一线城市40年，二线城市25年就高得离谱！

（八）房地产内部结构失衡

一、二线城市由于土地稀缺，房子供不应求，在限买限购的背景下，房屋库存去化周期，也就是销售周期只有三四个月，一旦放开，就会无房可供。而有些城市的房子甚至三四年都卖不掉，这就是资源错配、不均衡。供不应求的城市应多供点土地，多造点房子；供过于求的地方，当然不应该再批地，把错配的资源调控回来。

房地产开发是供给端的概念，不能等到市场需求失衡了才从需求端调控，一定要从供给端发力，政府和企业有比较明确预测信息来进行供给。比如，几百万人的大城市，人均住宅面积大致在40平方米。一个城市只有100万人，造4000万平方米就足够了。如果现在已有2000万，每年再开发1000万，五年后就变成七千万，人均就有70平米，肯定会过剩。

因此，规划时就要以人均40平方米作为底数，不能任由开发商蛮干。政府也绝不能只图短期GDP。一定要强化城市规划的理念，不能胡乱造房。

现在，一些城市的开发商无论是在城市中心地带还是在边缘地带，大量兴建写字楼。一搞大卖场就是50万平方米的综合体，一搞就是5个、10个，地方政府由着性子就批，结果就是空城、鬼城。

（九）房地产市场秩序失衡

有的开发商买来土地后，在利益驱使下，把原来规划的写字楼改成住宅，工业的改成商业，原定容积率1∶2结果变成了1∶3、1∶4。这种现象屡禁不止。

有的开发商在销售房屋的时候，卖不掉就把房子“切碎”卖；或者搞售后返租，实际上是高息揽储，但老百姓觉得划算，很容易上当，一旦坏账，就变成社会的不稳定因素。

还有的开发商在融资的时候，向银行借、向信托借，向高利贷借，发债券，再到后来就把手伸向理财资金、小贷公司，在公司内部向员工乱集资，在社会上骗老百姓的钱，种种乱象层出不穷。

还有一些开发商，本应在获批土地后两年内启动、五年内完成开发的，但他们把地一直囤着，十年下来地价倒涨了十倍，什么活不干，坐享其成，转手就赚十倍。这些方面，亟须加强管理。

（十）政府房地产调控失衡

总体上，经济下行的时候，一些地方政府希望刺激房地产；当泡沫积聚的时候，政府又想稳住或者压一下。如此一来，上上下下，最后南辕北辙。一些地方政府缺乏经济逻辑、经济杠杆的措施。很多时候仅在需求侧调一调，较少在供给端上进行有效的结构性调控。

如果相关政策经常变来变去，就无法形成稳定的市场预期，势必对老百姓的带来影响，也会对金融市场和实体经济造成破坏。

以上房地产存在的十个方面失衡，会带来很多不良后果。

一是房产成本高了以后，会恶化实体经济投资环境。

二是搞企业的看到搞房地产那么轻松，卖几套房比一年的利润还多，资金就不再往实体投，都转向房地产，最后各行各业大家一起炒房产，加速泡沫积聚。

三是实体企业的职工因为房价过高，买不起房子，也会逼得实体经济搬离高房价地区。

长期来讲，房地产价格按GDP的增长率、按城市居民收入的实际增长率同步增长是符合经济规律的，而泡沫性的高房价对实体经济和国民经济的负面影响是显而易见的，必须引起高度重视并认真加以解决。

二、建立房地产调控五大长效机制

那我们应该怎么办呢？黄奇帆教授认为当前要在5个方面建立长效的调控机制。

（一）土地

第一，控制土地供应总量。一般可按每人100平方米来控制，这应该成为一个法制化原则。100万人口的城市就供应100平方千米。

一个城市有本事把人口集聚到500万，如果以前只给了你350平方千米，今后就逐步增加土地供应，补上这个缺口。不能根据长官意志，计划未来有50万0人口，现在才200万，就要500平方千米，结果最后有了这么多土地但没有这么多人。

所以，土地要后行。规划能否变成现实，不仅仅是土地问题，还涉及产业集聚、基础设施配套和投融资匹配等等因素。所有因素中，土地是殿后的，而不应成为招商引资盲目扩张的领头羊。

总之，土地供应总量应当钉住人口增加，而不是违反经济规律去逆向调控。所以说，土地指标不应该各城市平均分配，而是要看谁的人口多，增长快。

第二，控制用地结构比例。人均100平方米的城市建设用地，该怎么分配呢？大体上，应该有55平方米用于基础设施和公共设施建设，这是城市环境塑造的基本需要。对工业用地，应该控制在20平方米以内，要求提升单位面积下的工业产出，每平方千米要做到100亿元产值。现在一些城市，工业用地投入产出比太低，浪费太严重。要改变以往为了GDP大手大脚招商搞工业，工业用地占比太高的问题，

这样一来，就会有25平方米用于房地产开发，其中20平方米用于建商品住宅，5平方米用来搞商业开发。这个比例应当作为的规则确定下来。

第三，控制拍卖土地价格。大体上，楼面地价不要超过当期房价的三分之一。如果一地块周边房价1万元/平方米，地价拍到3300元/平方米就要适可而止。政府不在土地上去推高房价，让地价跟着房价慢慢走。如果地价高了，就把政府的储备地多卖几块出来平衡一下。

另外旧城改造，拆迁成本很高，但政府不能为了不亏本而拍高地价，应该在城郊接合部的出让土地收入中，拿出一部分来平衡，以此覆盖旧城改造成本。

（二）金融

第二个需要建立长效调控机制的是在金融方面：

首先、坚决守住开发商自有资金拿地这条底线。

一般来说开发商搞房地产，资本金和社会融资比例大体上应该1∶3。现在，全国房地产平均融通量多少？保守估计1∶9，有的开发商可能达1∶50。

1∶9是怎么来的呢？拿地的钱三七开，如果一块地10亿元，自己出3亿元，另外7亿元从金融机构借来，然后把这块地抵押给银行至少贷款六七亿元，造好房子后预售又把按揭贷款拿过来。这个过程中，如果这块地三年后涨到20亿元，开发商就可以拿到15亿元的抵押贷款。最终，整个开发流程中的融资就可以加杠杆到1∶9。

所以说，那些高价“地王”不断出现的背后，不仅是土地短缺、拍卖机制的问题，还和无限透支金融有关，比的是开发商的融资能力。所以，一切买地的钱必须是自己的钱，有了这道防火墙，大量的资金就不能进入到房地产了。所有参加土地拍卖的开发商，一来要核查的是它的资金来源。这么一来，土地的恶性竞争，“地王”现象就一定会消灭掉一大半。

其次，坚决防止开发商多账户借款。开发商在开发过程中发债券、银行贷款，算比较规范的，但有时候有私募基金，还弄理财资金和高利贷。一个开发商如果有30%的资本金是清晰的，70%的贷款基本上是银行、信托、债券市场来的，那还过得去。如果一个开发商涉及几十上百家金融机构的债务，各种高利贷、中利贷占到全部融资的50%以上，这时就必须提高警惕加强监管，一目了然就是处于危机状态的。

第三，认真管好住房按揭贷款。对房地产信贷市场调控最直接有效的办法是，就是合理设定首付与按揭之间的杠杆比。如果这一比例过高，像是零首付，就会造成房地产泡沫，引发系统性金融风险；如果过低，像是零按揭，会使得老百姓买房困难，宏观上也会导致楼市低迷，制约房地产市场发展。

因此，需要实施差别化按揭制度：比如首套房二八开、三七开，二套房五五开或四六开，三套房必须全款购买，这个比例必须把握好。

做到这一点，就涉及老百姓贷款情况和收入核定问题。

美国的银行大体有3000多家，数倍于我们。但美国并不是每个商业银行都搞按揭贷款，房利美、房地美、联邦住房贷款银行等房贷金融机构占到全部住房贷款的70%以上，所以老百姓的按揭贷款情况在他们那里一目了然。

而在我国，任何银行都可以搞按揭贷款，一个客户可以在重庆工商银行按揭买房，又跑到上海建设银行按揭，再去到海南招商银行按揭，只要短期还得了账，三个银行都会把他当成优质客户，而不会主动到其他银行核查贷款情况。

总体来看，我们的银行对老百姓按揭贷款的管理是比较粗放的，什么收入证明造价之类的问题就更多了，这方面，还需要加强基础性制度建设。

（三）税收

第三方面，税收：

首先、我们要形成高端有遏制、中端有鼓励、低端有保障的差别化税率体系。

高端有遏制，就是对别墅这样的高档住宅，如果普通商品房的税率1%，那么别墅就要考虑收5%，如果三五年卖掉，交易税可以再升到8%。香港就是不断递增印花税税率，加到没人敢炒房。

中端有鼓励，让老百姓买得起自住房，比如首套房按揭贷款的钱可以抵扣个人所得税。这是全球通行的房产税政策。

低端有保障，就是不仅不收税，政府还帮助建好公租房，保障老百姓住有所居。

第二，适时征收房产税或物业税。

好处一来是健全税制。在欧美国家，直接税往往占总税收的40%。中国普遍是间接税，物业税是持有环节的直接税，这符合国际经验。二来是有效遏制投机性炒房。持有过程中的房产税，加上买卖过程缴纳的契税、增值税等，投机炒房的动机会大大降低。三来是由于持有环节成本提高，有助于优化资源配置，繁荣房屋租赁市场。四是全社会对于房产的观念会有巨大的调整。

总体上，房产税应包括几个要点：对各种房子存量、增量一网打尽，一起收；越高档的房屋持有成本越高，税率也要相对提高；低端的、中端的房屋要有抵扣项，使得全社会70%—80%的中低端房屋的交税压力不大；房产税实施后，已批租土地70年到期后可不再二次缴纳土地出让金，实现制度的有序接替。这些是房产税需要考虑的基本原则。

税收制度优化的第三点是研究征收土地增值税。

党的十八届三中全会提出，允许农村集体建设性用地出让、租赁、入股，与国有土地同等入市、同权同价。落实这一改革措施，相关的税收政策需跟进。比如，国有土地出让收入，扣除征地动迁成本后，是拿去修地铁、学校等公共基础设施的。而农村集体建设性用地拍出后，全部归农民和集体经济组织，显然是不合理的。

另外，如果土地使用目的不一样，那价格天差地别。这边的地拿来搞金融贸易设施，另一边的拿来搞学校文化设施，结果一个拍出每亩500万，另一个每亩50万。这对于两个地方的农民和集体来说也是不公平的。

在欧美国家和我国台湾地区，都要征收土地增值税，扣除成本后，增值50%以内收40%的税，增值50%—100%收50%的税，增值100%以上收60%的税。现在，我国土地增值税法还未出台，农村集体建设用地与城市国有土地同地同权同价拍卖后，如何收增值税并未明确。

需要调控的第四方面是租赁市场

住房的租赁体系，可以分为公租房和商品租赁房两大类。

首先，完善政府公租房体系。如果我们能把公租房配置好，必然会带动开发商和业主的商品房租赁的发展，整个住房供给系统就会比较平衡。这几年，全国各地都造了一批公租房。总的来说，公租房建设应把握好这么几点：

总量上，大体按照覆盖20%的城市人口，人均20平方米来配套，100万人口的城市建400万平方米就够了。

服务对象主要是进城农民工、新生代大中专毕业生和城市住房困难户，这些对象特征明显，核定容易。

同步配套医院、学校、派出所、居委会等公共服务设施。

布局合理，公租房与商品房大体形成1∶3搭配，学校、医院等公共设施共享，不能把公租房变成贫民窟。

合理收取物业费，一般定价为同地段商品房的50%—60%，租金占低收入家庭年收入的六分之一左右。比如，一套50平方米的公租房，月租金需750元，一般城市较低收入的群体，一对夫妻月收入有5000多元，就不会有太大的租房压力。

对政府而言，公租房是不动产，商品房价格上涨，公租房租金也会上涨，建设成本是能够平衡好的。通常，公租房60%建设成本是贷款，租金可以把贷款利息平衡掉。像新加坡那样，5年以上的公租房，租户还可以买过去，变成共有产权房。如果这个共有产权房要出售，只能按照市场价格售卖给保障房管理部门，政府再出租给新的保障对象。如此循环往复，就能够持之以恒地做下去。

说完政府公租房，接下来就是培育商品房租赁市场。对于开发商来说，他主要依靠融资的开发模式，就决定了它做不了持有房子的出租者。

试想，1∶9的融资，有些甚至是半高利贷，利息滚上去，开发商就必须尽快把房子卖掉，以回笼资金偿还贷款。

中国商品房租赁太少，很大原因和开发商资本结构有关。所以政府首先应该提高开发商的准入门槛，让融资结构从1：9降到1：3。让有资金实力的开发商参与拿地，不仅有利于遏制炒地现象，还有助于商品房租赁市场的发展。

那么对那些长期搞商品房租赁的开发商，对老百姓二套房出租，都应该有鼓励政策。同时，从法律上保证租房居民与产权房居民在教育、医疗、户籍等方面享有同等待遇。只有建立起系统化的制度体系，我国房屋租赁市场才可能有大的发展。

在5个方面建立房地产调控的长效机制的最后一条是地票制度

我国人多地少，有两件事要做好：一方面，珍惜国家给的土地指标，集约利用。同时，探索建立农民进城后退出农村宅基地和建设用地的新机制。

在过去一两百年大规模城市化进程中，全世界的一个普遍现象是，各个国家和地区耕地不但没减少反而有所增加。这是为什么呢？原因在于在农村，由于居住分散，人均建设用地250—300平方米；在城市，比较集约，人均用地100平方米左右。一个农民进城，从理论上讲，可以节约100多平方米的建设用地，若把它复垦，耕地必然增加。

但中国不一样，农民是“两头占地”，农村的宅基地和建设用地没退出，城市又为其匹配了建设用地，所以全国耕地总量在不断的减少。

怎么解决这个问题呢？地票制度是一个方法。所谓地票，就是指将闲置的农民宅基地、乡镇企业用地等等的农村建设用地，复垦为耕地而产生的建设用地指标。

在城市里用了多少建设用地，就要到地票交易所买相应的地票。农民进城了，在农村的宅基地等建设用地复垦成耕地。就像刚才我们所说的世界上的普遍情况，在城市新增的建设用地面积，小于农村复垦的耕地面积，全国的耕地总面积就增加了。

地票制度落实了最严格的耕地保护制度，避免了过去占多补少甚至只占不补的现象。而且，打破了土地资源配置的空间局限。地票作为一种虚拟的标准化交易品，很方便的通过土交所实现交易。

再有就是它提高了农民的财产性收入。重庆每亩地票均价20万元左右，扣除2万多元的复垦成本，净收益大体18万元。除了给集体的部分，农户自己能拿到15万。这是一笔很可观的财产性收入。

地票作为有价证券，可用作融资质押物，解决农民信用不足的问题。

还有，地票制度还支持了新农村建设。农民手里有了钱，危旧房改造、易地扶贫搬迁这些新农村建设中的难题都能得到解决。

最后，地票还帮助农业人口融入城市。农民工进城有了“安家费”，相应的养老、住房、医疗、子女教育等问题，都能很好地解决。

另一方面，地票制度可以相当程度上解决城市房地产用地供给不足的难题。

因为地票形成的土地指标，是市场化指标，可以等效于国家用地指标，专门提供给开发商。

国家要守住18亿亩的耕地红线，土地指标当然有限，但是现在地票制度，耕地复垦，面积增加，就能有建设用地给房地产使用。

就拿重庆来讲，近几年，国家下达重庆的建设用地指标在16—17万亩。实际使用中，能够用于房地产的土地也只有10%，近2万亩。不过，由于有了地票制度，每年可市场化供地2万多亩。这就相当多了一倍，房地产调控能力就大大增强。黄奇帆在重庆的这项探索，目前已被纳入国家《深化农村改革综合性实施方案》予以推广。

以上，土地、金融、税收、租赁市场和地票制度，就是黄奇帆教授提出的需要建立长效调控机制的5大方面。他认为如果这些优化安排能形成供给侧改革的长效机制，再逐渐形成法律法规固化下来，执行到位，中国房地产市场一定会实现持续健康发展，人民群众的获得感和幸福感一定会越来越强。

好，这期节目我们就说这么多，我是晓书童，我在晓书童频道与您，不见不散。