开封取消限售：一堆为什么

PART 1  新闻事件

今天，坊间流传的开封取消限售文件，得到官方确认。开封只有限售没有限购，限售是取得产权证满三年才能卖，2017 年 5 月楼市最火热时出台的。

开封官方文件说，取消限售是为了统筹房地产市场调控，提振市场信心。

有没有全国调控风向标意义？去年末，菏泽取消限售，是有风向标意义，此后全国楼市就偷偷放松了一阵子；现在，开封取消限售，形势已经不一样了，今年上半年很多城市已经重新热了起来，已经不敢给楼市再打鸡血了。

但是开封还是需要打鸡血，为什么？开封是个复杂的洋葱，我们得一层一层剥。

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PART 2  DK观点

为什么开封要取消限售？因为楼市冷，官方说需要提振市场信心。

为什么开封楼市冷？你看，郑州东边的开封是冷的，但郑州西边的洛阳却还是热的。

为什么洛阳热，开封冷？

因为开封的供应量太大，尤其是土地供应量太大。别的城市供应量也大，土地也卖得欢，但去库存政策一来，就都消化了。为什么开封没消化？

原因很多。今天我们看其中一个关键维度：与郑州的关系。

河南是单核省份，郑州的首位度超高：2018 年，郑州 GDP 过了万亿大关，排名第二的洛阳连郑州的一半都不到，开封更是只有郑州的五分之一。

河南的各个城市，基本上绕不开这个问题：与郑州的关系。

郑州东南西北分别是：开封、许昌、洛阳和新乡。

开封、许昌和新乡的战略都是：跟郑州一体化。但状态不一样——

◇ 开封的郑汴一体化提得最早，十几年了，但进展缓慢。

◇ 许昌的郑许一体化虽然提得晚，但来得早不如来得巧，许昌赶上了好时候：高铁爆发、物流爆发、机场在产业领域的引擎作用爆发、IT 硬件制造业爆发……郑州南站、新郑国际机场和富士康都在郑州南面，有那么一点上海虹桥的影子。许昌赶上了郑州南部崛起的好时候。

◇ 新乡的郑新一体化也挺有气势，毕竟物理距离近，郑州过了黄河就是新乡，车程半小时之内。

但是，开封与郑州的物理距离也近啊，为什么郑新一体化比郑汴一体化更有气势？具体到房地产市场，新乡比开封还是要火很多。

新乡与郑州城区直接接壤，开封与郑州城区中间隔了一个中牟县。开封楼市冷，跟中牟县有很大关系，为什么？

我们说开封土地供应量，但中牟县的土地供应量更大，是天文数字。

除非楼市行情超级火爆，不然郑州的价值波还没传递到开封，就被中牟截断了。就房地产市场而言，中牟是郑州与开封的中部塌陷。

为什么开封不能靠自己，非得靠郑州？这可能就是路径依赖问题。郑汴一体化已经讲了十几年了，开封早就把自己的命运系在郑州的裤腰带上了，现在说要放飞自己，勇敢地单飞，谈何容易。

拿洛阳对比一下，就更清楚了。

洛阳虽然也与郑州接壤，但洛阳城区与郑州城区中间隔着好几个县级市（荥阳、巩义、偃师）。虽然也有郑洛一体化的提法，但郑洛双方其实都没那么热乎。洛阳从心底里也没那么看得起郑州，觉得郑州没底蕴，哪像洛阳，十三朝古都啊。虽然洛阳 GDP 只有郑州的一半都不到，但毕竟也是河南省第二，不需要跟省会郑州争宠，也不屑于争宠。

洛阳没有活在郑州的阴影里。开封深陷在郑州的阴影里。

今年上半年，洛阳楼市行情挺火，开封楼市行情挺冷。

开封楼市冷，还有一个原因：开封也是古都，地下六层都是文物，导致老城区几乎无法开发。老城区无法开发，新城区又过度依赖郑州，所以开封楼市一直缺乏价格标杆项目——没有价格制高点项目，整个楼市价格版图就失去了参照物与上行动力。

西安是比开封更厉害的古都，地下也全是文物，为什么西安主城区开发力度那么大，而开封却没有动静？

其中一个不可忽视的因素是：主政官。西安在过去两年多时间里，拥有一位超级主政官；开封此前几任主政官都落马，现在难免就放不开了。

稍微归纳一下——

1. 开封不能只是活在郑州的影子里，开封应该让自己成为郑州不可分割的一部分，在产业协同层面上。

2. 一个城市的崛起，有必然也有偶然；其主政官的思维与魄力，是最大的偶然。