银根再收紧：国家发改委出台房企外债新规

PART 1  新闻事件

7月9日，国家发改委出台房企外债新规〔《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知，发改办外资〔2019〕778号〕：房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

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PART 2  DK观点

怎么给这个新闻定性？我们的看法：这是房企银根被收紧的又一个信号。

乍一看，文件中的这句话有点奇怪：发新债来还旧债，当然是还一年内到期的债，不太可能是去还两三年后才到期的债啊。

好像是一句废话。但其实不是废话。但是我们请教了世界500强房企的财务专家，这句话的深层含义是：如果你这家房企，现在有一年内到期的外债，才给你审批；如果你想发外债用于拿地等其它用途，那就要严格限制了。

简单说：允许保持存量，严格控制增量。

外债如此，信托也如此。银保监会的意思是要控制房地产信托增量。

昨天（7月11日），有传闻说光大信托紧急叫停房地产信托，光大信托迅速谣言。叫停这个表述肯定不对，但说收紧肯定是事实。

我们上周在分析银保监会约谈房地产信托公司时说，房地产信托现在面临的已经不止是合规与控风险问题，而是要站在房住不炒的高度上。所以，收紧是必然的。

房地产信托和房企的境外公司债，都被收紧。监管层的意思已经很明确：房企想靠借更多钱来疯狂扩张，这条路暂时走不通了。

接下来两个月，土地市场会先冷，商品房市场也紧随其后降温。

还是那句话：稍微冷下来就可以坚决买房，不要想着要很冷才买——第一，很难等到；第二，真的很冷的时候，你会更不敢买。