半年报告：国家统计局没有告诉你的房价涨幅

PART 1  新闻事件

房价差不多已经是敏感词了。国家从前不会告诉你，现在就更不会告诉你了。

据说，推理小说界有一种很厉害的流派，叫本格推理，就是根据大家都知道的东西，推理出一个令人意外的结论；我们的方法姑且叫做本格推算，把国家统计局没有直接告诉的那些数据，洗干净给你看。

昨天（7 月 15 日），国家统计局同时公布了两份房地产数据〔《2019年1-6月份全国房地产开发投资和销售情况》，《2019年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》〕，我们一起来关心这么两个问题——

1. 这半年，房价究竟涨了多少？

2. 这半年，到底哪些城市涨得凶？

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PART 2  DK观点

国家统计局不会直接告诉你现在房价到底涨到了多少。但是，你可以根据国家统计局的数据换算出来〔销售金额÷销售面积=均价〕：2019 年上半年，全国商品房〔含住宅、写字楼、商铺等〕的均价是 9329 元/m²。

9329 元/m² 是什么概念？比较一下，你就有感觉了：2019 年上半年，全国商品房均价同比〔跟2018上半年比〕上涨 7.5%，环比〔跟2018下半年比〕上涨 6.2%。

◆半年度全国商品房销售数据对比

*根据国家统计局数据整理，商品房含住宅、写字楼、商铺等

可以这么简而言之：过去半年，全国平均房价上涨了 6.2%。

半年涨了 6.2%，可能你没什么感觉；把 9329 元/m² 这个均价放在十年的时间周期里，或许你的感触会更浓烈一些——

◆中国历年商品房均价一览（2010-2019）

*均价根据国家统计局公布的历年商品房销售面积与商品房销售面积进行换算，商品房含住宅、写字楼、商铺等

你看，全国平均房价从 2010 年的 5034 元/㎡，涨到了 2019 年上半年的 9329 元/m²，十年间累计加权涨幅为 85.32%。

换言之，如果你在 2010 年买了一套房子是 100 万元，现在该涨到 185.32万元了；如果没涨到，说明你的投资眼光，是低于全国平均水平的。

上半年，哪个城市涨的最凶？

国家统计局只会告诉你：6 月份新建住宅价格环比〔跟2019年5月份比〕涨得最厉害的是洛阳，涨了 2.5%；6 月份同比〔跟2018年6月份比〕涨得最厉害的是西安，涨了 25.2%——但是这回答不了今年上半年这个时间段内西安究竟涨了多少。

上半年究竟哪些城市涨得多？我们用累计加权涨幅来计算，把国家统计局每个月公布的环比涨幅数据全部都翻出来，用加权公式计算——

◆2019上半年中国新建住宅价格加权涨幅TOP10

*均价根据国家统计局公布的70个大中城市新建住宅价格变动数据进行换算

2019 年上半年，涨得最多的城市是大理，加权涨幅为 9.55%；其次才是西安，8.69%。当然，国家统计局的房价数据也未必准确，甚至很大程度上是被限价政策扭曲的，但它还是可以反映出一个城市房价涨跌的基本趋势。

为什么涨得最厉害的是这十座城市？我们简单归了个类——

◇ 度假房产品主导的城市：大理、秦皇岛

由于海南全岛限购，度假型需求只能外溢到别处；云南的大理、北京边上的秦皇岛，有效承接了度假型需求。

◇ 低起点省会城市：西安、贵阳、石家庄、呼和浩特、大连（副省级）

最近两三年，省会城市崛起的典型是西安与贵阳。西安崛起的支点主要是大基建，贵阳则是抓住了大数据产业的机遇。中国的每一个省会城市或副省级城市，必将经历至少一轮房价猛涨的洗礼——现在还没被洗礼的，未来一定会发生。

◇ 省内接力型城市：洛阳、徐州

这些城市都不是所在省份的头部城市，但城市基本面在提升，再加上受益于省内头部城市的涨幅参照系，因此在 2019 年上半年体现出了强劲涨幅。

◇ 特殊的热点城市：武汉

已经经历过暴涨的武汉，今年上半年仍然涨势明显，主要是两个原因：一是限价突破，二是世界军运会对城市信心的强刺激。

那么，你所在的城市，上半年究竟涨了多少？我们把国家统计局所公布的 70 个大中城市每月环比数据全部都翻出来，进行加权计算，你可以找一找你的城市排在第几位——

◆2019上半年新建住宅价格加权涨幅城市排名

*均价根据国家统计局公布的70个大中城市新建住宅价格变动数据进行换算

负增长的城市，有两个，岳阳和泉州，微跌——当然，不涨就是跌；而且，上海、深圳和北京都是排名倒数的。

稍微总结一下——

1. 上半年，全国商品房均价上涨 6.2%〔跟2018下半年比〕。

2. 上半年一手住宅涨得最厉害〔累计加权涨幅〕的前三甲城市依次是：前三甲城市依次是：大理（9.551%）、西安（8.695%）和秦皇岛（7.947%）。

重申一下：这一切，都是我们根据国家统计局的数据换算出来的；这一切，国家统计局是不会直接告诉你的。

最后一个问题：今年的楼市行情，跟去年比，到底会怎样？

国家统计局有一个令人记忆深刻的数据：2018年，全国商品房销售额 149973 亿元。这就是我们常说的15 万亿。

年初，不少人预测，今年到不了15万亿；年初，我们的预测是，到得了——哪怕到不了，也是极其接近，不会跌得悬殊。

昨天国家统计局公布的数据说：今年上半年全国商品房销售额 70698 亿元，增长 5.6%，是涨的——事实上，上半年每个月的销售额都是同比上涨的。

从目前的调控力度来看，这个趋势不太会变。到了年底，全国商品房销售额还是会破 15 万亿的。