商改住政策，实际效果不大

PART 1  新闻事件

7月16日，广州出台“商改住新政”（《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》，穗规划资源字〔2019〕314号〕）。其中指出：改建项目办理初始登记时应当整体确权登记（只办理一个权属证）、整体转让，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售，原土地使用年限、用地性质和建设量不变。

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PART 2  DK观点

对于这个政策，我们聊四点：由来，区别，效果，谁最受益。

第一，这个政策的由来。

源自2016年6月国务院出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》：允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

第二，广州新规跟其它城市有何区别。

国务院文件出台后，各地陆续都出台了落地细则。共同点是：商改住之后，不允许分割出售。但分成两派：一派是允许整体出售，另一派是连整体出售都不允许，必须自持。广州属于前者。

就不动产而言，资产价值的顺序通常是这样的：允许分割出售>允许整体出售>必须永久自持。

第三，商改住政策有效果吗？

表面上看，这是一个冲击力非常大的政策；但自国务院出台文件至今三年多时间，实际执行中效果不大。

原因很简单，要不要商改住，开发商只需要看这两笔账能否算得过来——

1.是分割出售写字楼收益大，还是整体出售长租公寓收益大？

2.是做写字楼租金高，还是做长租公寓租金高？

第一笔账：哪怕写字楼单价再便宜，分割出售收益大（或者亏得少）。

第二笔账：要具体项目具体分析了，有的是写字楼租金高，有的是长租公寓租金高。

所以，面对这两笔账，开发商去做商改住的动力不足。

所以，差不多只有国有企业才会更多动力去做商改住，为了响应上头的号召，比如上海已经有商改住的案例，当地国企做的。

第四，商改住政策最有利于谁？

理论上，最有利于长租公寓运营机构。当前，全国的长租公寓基本上都是游走在灰色地带，即在商用项目中做长租公寓。

理论上，商改住政策会触发长租公寓业主方的冲动，但事实上，他们宁愿游走在灰色地带，也不愿意走上商改住的阳光大道。原因很简单，就是我们刚才说的那两笔账算不过来。

总结一下：如果长租公寓没法赚钱——没法创造可观的投资回报率，那么商改住这个政策实际上是没什么作用的。