事先限房价：杭州土拍新规的正负面影响

PART 1 新闻事件 

6月29日，杭州挂出九宗宅地并修改土拍规则，在此前执行的“限地价+竞自持”基础上，实施事先限房价，即在房企获取土地使用权前就约定入市价格，包括项目毛坯均价、毛坯最高单价以及精装价格。

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PART 2  DK观点

就杭州房地产市场而言，事先限房价至少会带来一个正面影响和两个负面影响。

一个正面影响是短期内有利于稳预期。在拍地之前，就把房价限制住，让公众提前知晓这块地一年后的房子卖什么价（从拍地到首次开盘差不多要一年左右时间）。

两个负面影响分别是——

第一，持续制造红盘（一二手房价格倒挂），继续维持甚至进一步推高市场热情。从目前挂出的九宗宅地情况来看，哪怕以当前房价衡量，也至少有两三个楼盘属于典型红盘，会引发抢购热情。

第二，楼盘品质进一步下滑。此前，限价措施已经使得不少房企选择减配，但仍然有一些房企坚持楼盘品质，以期能够批到稍微高一些的价格——虽然最终不一定能批到，但依然存在批到的概率；现在实施事先限房价，彻底消灭了这种可能性。在明知没有任何盈利可能性（哪怕1%的可能性都没有了）的前提下，开发商惟一的选择就是减配、降低产品档次。我们的楼市调控是只管价格不管品质的。

当然，事先限房价并不是杭州首创，有一些城市已经在实施。比如北京，过去两年时间里，北京楼市降温明显，但事先限房价并不是最主要的原因，北京同时还推行了对二手房限价等非公开的更强的行政干预措施，才最终让楼市降温。况且，过去半年多时间，北京多宗宅地已经不再事先限房价。