【房地产·第十五期】城市与产品：一线城市·4

各位听众大家好，欢迎收听《东西情报站》，我是大白。

今天我们来给一线城市收个尾，说下五大一线城市当中房产投资的具体区别和相应需要注意的地方。

五大一线城市，实际上只需要分成三组——北京、上海、广州一组，深圳单独一组，香港单独一组。

北京、上海、广州都是有深厚历史背景和经济基础的老城，有大量本地人口作为基础，本地人和外来定居人口差不多对半开，外来的稍微多一点。产业链结构很没有特点，之所以说没有特点，是因为什么都有，包罗万象，太丰富了，自然就没有特点了。

以最具代表性的上海为例，提到上海的产业结构，大部分人第一反应恐怕都是金融，其实上海金融产业的优势并没有很多人想得那么大，银行体系和审批权在北京，离岸金融中心在香港，资本市场有一半在深圳，上海的金融业是挺强的，但并没有强到太超然的地位。

上海实际上是中国的中高端重工业中心，重工业并不都是傻大黑粗的，上海带着江苏和山东形成了以装备制造业为代表的整个中高端重工业体系。

相应的，广州周围一圈，是中国的中高端轻工业中心，广州本身作为传统的南方核心城市，重工业体量也不小。

北京受到首都职能的限制，近些年工业外迁相对明显一点，但这个过程很缓慢，大量央企的总部依旧在北京，很多轻重工业的核心部门其实还是留在了北京。

而深圳就很不一样，深圳没有历史，没有基础，本地人口占比基本上忽略，主体人口都是外地人。城市结构又是少有的带状城市，产业链结构里面，完全没有农业，重工业非常非常少，机电、通信、互联网、新能源等新兴技术产业再加上金融、外贸为主，产业很集中。

北京、上海、广州这样的人口和产业结构，再加上城市面积大，呈圆饼型分布，什么面貌的区域都有，使得这三座城市的房地产市场也很没有特点，什么样的产品、什么样的需求都有，这样的好处是容错率高：

1.产品方面的容错率

加更节目里曾经分析过老大楼和老楼梯房的劣势和问题，但相对来说，这些劣势产品在北上广的处境就要比在深圳好，因为收入水平不是很高的本地人口比较多，他们更希望留在自己熟悉的城区，并且也更能接受这种自己习以为常的老旧。

这时候如果买房预算相对有限的话，这些劣势产品也不是完全不能考虑，而深圳由于缺乏这种本地人口的需求，所以情况更糟糕。

2.区域方面的容错率

只有深圳这种产业结构集中的城市才会导致工作岗位的空间分布很集中。深圳的高收入工作岗位大规模聚集在南山科技园和福田中心区，再加上带状城市的结构，使得深圳的上下班通勤被压缩在有限的几个方向，比如南山区往西为主，往南为辅，福田区往北为主，往西为辅。

换句话说就是购房需求朝特定的方向输送，那自然房子也要跟着这个方向去投资才最有效率，一旦离开这些主要通勤线路，房价就容易弱势。很多人不死心，说深圳西边贵，东边便宜，早晚要估值修复，结果快十年了，非但没有修复，还拉大了，这是需求走向决定的。

但北上广就不会这样，因为产业结构丰富，工作岗位不会发生极端聚集，整个城市当中都有分布，并且圆饼型城市的通勤没有很强的指向性。

你在某个位置工作，可以去东南西北任何一个方向买房，不太会出现需求死角，就是那种直线距离不远，但由于通勤结构不匹配而被忽视的地方，比如深圳7号线开通之前的桃源村地区。

那是不是说北上广就可以随便买了？也不是，产业结构和人口结构带来的实际上是一种需求端的丰富，可以解决一部分供给端的问题，但还是有一些比较严重的供给端结构性矛盾需要避开：

1.面积分布问题

就是相对于房间数量来说，面积太大了，比如80平一房，140平两房，200平三房，北上广都存在这个问题，这是当年的供给思路不匹配当下需求导致的结构性问题。

尤其以上海更为严重，其中最严重的就是浦西老核心区的一些楼龄在10~20年间的产品，当年可能还算高端产品，但时至今日已经不再受到认可。如果真是顶级楼盘，那这样的面积段也是可以的，但问题就是现在大家不认你是顶级楼盘了。

普通人想要在有限的预算范围内满足功能需求，买到比较多的房间，自然倾向于紧凑户型，比如60-80平的两房，90-120平的三房。真有钱的，又不太容易看得上这些老产品，所以就很尴尬。总价上不去，单价会显得偏低，这可能会误导一部分没经验的投资者，误认为单价低就是被低估，是笋盘，其实不是，它是有内因的。

这种产品建议一律避开，大城市的生活空间只会越来越紧凑，我不管你喜不喜欢或者认为这样对不对，这都是主观情绪和道德层面的判断，不影响客观趋势，客观趋势就是这种大而无当的产品越来越不受欢迎。

至于在深圳、香港，这种产品就很少，不容易踩到坑。

2.远郊问题

北上广面积都很大，有很多远郊，比如广州的南沙，上海的金山、崇明，北京的房山、怀柔等等，还有很多，比深圳、香港多得多。

现在社会的信息渠道和大家的投资意识都已经充分建立了，所以房产领域基本上不存在信息差和预期差，没有信息差和预期差就没有低估，所以投资远郊跟十几年前是不一样的。当年远郊的价格可能只有市区的五分之一，甚至十分之一，现在一般就二分之一、三分之一，预期基本上打满了。而这些预期未来能不能全部兑现，我觉得是有疑问的。

城市化确实还会继续，但是下半场吸纳人口数量的主力恐怕是二线城市和一线城市周围的城市圈。一线城市本身已经在挑人了，这就是产业升级的后果，产业越升级，对劳动力规模的要求是越降低的，相应对质量的要求则是提高的，这导致现在在一线城市定居的能力门槛已经很高了，不像十几年前，愿意努力，愿意吃点苦，都有机会。

这就是美国的问题，美国就是高端产业太高端了，中低端都丢掉了，而高端产业并不需要很多人，90%以上的人本来也没有能力从事高端产业，所以导致美国上下层分化极端严重。

一线城市升级到现在也逐步有这种趋势了，对中低端白领的友好程度在降低，反而对一些体力劳动者是有需求的，比如家政之类的。所以大家可以看到现在一线城市里，中低端白领的收入其实低于很多体力劳动者，在深圳四五千块请不到像样的家政，但可以请到坐办公室的大学生。

而体力劳动者在经济结构上是依附于高收入群体的，也就是他们无法去开拓、填充一块新的区域，是围绕在现有发达区域周围的。所以我很怀疑北上广这些远郊能不能都填满，未来对于中低端脑力劳动者来说，去二线城市和一线周边可能比直接去一线城市要更好，当然深圳、香港没这个情况，太小了，没有填不满的问题。

所以稳妥起见，我现在不是很喜欢北上广的远郊，尤其是广州这种喜欢在远郊盖超级大盘的做法，这是城市高速扩张期的策略，目前可能要转变思路了。

北上广情况就说这么多，深圳之前反反复复说过很多，就不重复了，至于具体板块的选择，各位有问题就在评论区提吧，节目里就不讲了。光深圳就大几十个板块，算上北上广，得有四五百个，讲到明年都不讲完，而且很多板块我也不是足够熟悉，还是要去当地做工作才行。

最后说一下香港的情况，香港已经过了它历史地位的顶峰了，它的制度特殊性也会慢慢减弱，而这有可能造成的一个后果就是，香港高端物业的前景可能反而不如中低端。

香港的制度沿袭英国，英国的整个制度体系是非常维护富裕阶层的，这一点甚至胜过美国，它给予了富裕阶层非常大的自由度、非常低的税收、非常灵活的法律解释空间，所以很讨富人喜欢。

那么随着这种特殊性在未来被削弱，站到富裕阶层的立场去考虑，香港的吸引力可能就不如其他英国体制下的财富储存目的地了，比如伦敦，比如澳新，具体海外的情况我们后面再讲。

当然我也不是说香港高端物业就没有前途了，无论如何离岸金融中心和自由贸易港的地位还是在的，它还是很适合赚钱和理财的，不至于出现大面积的塌陷，我只是描绘了一种制度前景的影响。

毕竟对富裕阶层来说，制度友好性是很关键的因素，而且他们来去自如，要走很容易，不像中下层，香港中下层实际上是走不出香港的，连选择的权利都没有。他们只能承受高房价的压力，逃脱不了，所以中下层需求不太会受影响。

而且只要离岸金融中心和自由贸易港的地位还在，那香港相对于大陆还是有巨大的收入水平优势，这时候如果制度特殊性减弱，反而有利于内地的有志青年去香港发展，那中低端就更有支撑了。

到此为止，一线城市，以及整个城市篇章就讲完了，房产内容的主体部分到这里也差不多结束了，下面我给大家讲一下之后的内容安排。

普通版以及升级版的加更部分都是更新到公历年底，也就是还有大概六周左右，这六周里面会先讲一下海外投资和时事热点，国内房产讲太久了，帮大家换换脑子。讲完海外投资以后，用学位房、保障房和投资案例分析三部分给整个房产主题收尾。最后再留可能两三期内容给大家讲几个中国故事，包括中国工业化、中国农村农业等等，这些内容的目的是给大家打开一扇窗，到时候我会补充一些阅读学习的材料。

加更部分讲完决策要素以后，会着力讲一下一些投资技巧，你可以称之为屠龙之技，也可以称之为奇技淫巧，总之就是这个波澜壮阔的房产大时代中特殊的记忆，如果时间有剩余可能会再补充一点股市产业研究的入门知识。

再往后，2021年的前四个月，升级版会以一周两期的频率继续更新，内容大概是经济金融、股市分析、产业研究、时事热点各占四分之一。

以上就是大体安排，细节可能会有调整，总之提前说下，让大家有个预期，那我们下期再见。

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编辑｜何海东   审核｜杨笛