【海外投资·第三期】东南亚·2

各位听众大家好，欢迎收听《东西情报站》，我是大白。

今天继续聊东南亚，上期我们以越南和柬埔寨为例，描述了东南亚房产的一些现状和周期性波动特征，这期我们再补充下其他东南亚主要国家。

一、新加坡

新加坡，至少在房地产这个问题上，不应该当作东南亚国家来看待，相反它更接近英联邦的特点，它本身也就是个英联邦国家，不过在实际选择的时候，不如英国和澳新主流。

新加坡的商品房价格差不多跟深圳一个级别，而且下限比深圳还要高，因为它的商品房基本没有低端产品，低端需求主要靠政府的组屋来解决，组屋只有国民和永居身份可以购买，外国人就不用想了。

而新加坡的商品房，虽然近些年涨得也不错，但对于非国民、非永居的购买者来说，需要缴纳20%的额外印花税。所以对于外国人来说，中短期炒房这种事情肯定是不用想了，即便是长期投资，也不如其他英联邦国家的条件，所以一般不是移民者的话，不建议关注新加坡的房产。

二、马来西亚以及剩下的所有东南亚岛国（包括菲律宾、印尼等）

马来西亚就在新加坡隔壁，也是前两年国内很喜欢推的投资目的地，而且推得最多的并不是首都吉隆坡，而是紧邻新加坡的第二大城市新山。

之所以推新山，当然一方面确实是马来西亚政府在那边规划了个经济特区，但更主要的还是因为国内资本在那边开发了很多楼盘，需要找人去买，最大的那个楼盘和开发商大家应该都听说过，就特别绿的那个。

这两年声音小了很多，但前两年的话，如果你去了解一下有关马来西亚的情况，就很容易受到关于新山投资的信息轰炸，什么伊斯干达经济特区，什么美迪尼特区中的特区，个个都是未来的深圳。那么问题来了，这个规划能不能实现？

首先，我对他国的政策和规划在态度和情感上保持尊重，但对于经济问题，我们还是要实事求是，一旦实事求是，这话可能就不太好听了。

这个地球上善于实现规划的国家不多，一个当然是我们，然后是德国、日本，还有曾经的美国和苏联。这些善于实现规划的国家，都有共同的特点：

首先，要有一个强力的核心。这个核心可以是有能力有作为的中央政府，也可以是庞大的资本集团。美国就是依赖的资本集团，而且当年的资本集团要远比现在更有雄心壮志。

然后，要有一群勤奋、进取、聪明、执行力强的国民。这些东西在我们看来好像很理所当然，因为这就是我们本来的样子，但是大家要明白，放到全球范围来看，这些东西是稀缺资源，没几个国家有，要不然早就全球工业化了。

那马来西亚有没有呢？显然是没有的。

人大国际关系学院副院长金灿荣教授曾经开过一个玩笑，他说很多东南亚国家实际上是一群“南霸天”管着的国家。他原话指的是菲律宾，实际上马来西亚也是这样，还有印尼以及其他多数东南亚岛国都是这样。

什么叫一群“南霸天”管着的国家呢？就是这些国家并没有一个强有力的中央政府，中央政府的管理半径基本上局限在首都圈，首都圈之外的地区，还处在一种前现代化的半封建政治架构当中，有一堆地方势力，中央政府和这些地方势力之间实际上是一种松散的合作关系，做不到强力管辖。

比如马来西亚是个穆斯林国家，它地方上就是由一堆大大小小的苏丹管着的，大部分土地也都在苏丹手里。

再比如菲律宾，它不是穆斯林国家，没有那么多苏丹，但历史上有一百多个家族王朝，并且没有经历过社会革命，所以一直延续了下来。地方上就是被这些世家大族控制着的，杜特尔特未来也许当不了总统，但他们家族一直控制着菲律宾第三大城市达沃。

强力的政府没戏了，资本集团有没有？有，马来西亚还是出了一些挺厉害的资本集团，比如嘉里集团、丰益国际，但基本上都是华裔背景，而且高度国际化，搞着搞着总部要么在新加坡，要么在香港或者上海，你也说不清楚它算哪个国家的企业，反正跟马来西亚国内关系不大，也不会大举投资马来西亚本土。

那么最后一样，勤奋、进取、聪明、执行力强的国民，有没有？没有，马来西亚的基础教育和社会结构现代化没有完成，而且民间又被宗教把持着，很难实现现代化组织动员。

马来西亚国内，华人和马来人是两个世界，掌握着经济的基本上是华人，而这些华人虽然早就是马来西亚国籍了，但利益考量上并不是完全站在马来西亚这个国家的立场上，他们要么是高度国际化的，要么是跟中国国内保持着千丝万缕的关系。

所以我不认为马来西亚新山这个经济特区有很大概率能够比较好的兑现它的规划，包括其他东南亚岛国，我都是一样的态度。如果你去关注一下的话，会发现每个国家都有很牛的经济特区规划。

新山目前很大程度上是中国资本或者华人资本在开发，基本上做成了一个房地产项目，有些地方硬件还可以，但产业层面的建设还没有太大动静。

你也不能说新山差，如果没有这个特区光环的话，那么考虑到新山一些核心区域的硬件还可以，又跟新加坡高度互联，卖个大几千一万的价格，也未必没有价值。但问题就在于现在顶着一个特区的光环，价格就干到两万上下了，有一些项目都超过了两万，而这光环要落地又很难，这就使得这个溢价本身成为了一种“空中楼阁”。

所以，关于马来西亚，以及其他东南亚岛国的情况，大家也就有数了，把问题想得深一点，不要被广告所吸引。

三、国际学校

这个问题评论区提到过几次了，折射出来的就是我国青少年教育方面的焦虑情绪。因为教育比相对实力，那永远有好有坏、有先有后，所以一定程度的焦虑在所难免，但要注意的是，焦虑情绪容易引导你做出错误决策。

新加坡和马来西亚作为英联邦国家，确实它们的学历在英联邦内部的流通性和认可度好一点，但问题是以英国为首的整个英联邦，在经济、产业、科技、文化各方面，都处在一个衰退的态势当中，它们的衰退要远比现在美国的霸权动摇来的更早、更深刻、更彻底。

英国、澳新、加拿大适合投资和移民，并非因为它们真有实力或者发展好，纯粹是它们制度上就比较迎合资本、迎合富裕群体。

时至今日，连英国本土的一线学校都在走下坡路，二三线学校基本上以赚钱为宗旨，所以不要对这些外围英联邦国家所谓的国际学校的教育水平和世界范围内的认可度真的抱有多大期望，这是找错方向了。

也不要对这些学历在国内职场的认可度抱有多大期望，即便可能顶着英国本土某个学校的招牌，国内的HR们早就不是当年的HR了，这里面的道道清楚得很，你找两个大中企业的HR打听下就有数了。

现在国外二流以下的学历在国内大城市大企业层面基本不好使，尤其是本科之前就出国的，至于小城市小企业能不能唬到人我就不太有把握了，但就算现在可以，现在去读，三五年或者更久之后出来的时候，是不是还有效，恐怕也很难说了。

当下，对于选择海外教育，如果学生有实力，想接受高水平教育，那第一自然是美国，第二是法国、德国、日本、俄罗斯和英国本土的部分学校和学科，其他基本上扯淡居多。

如果学生没有实力，在国内确实走不来这个高考独木桥，想要在学历上投机一下的话，那么至少努力去申请一下欧美发达国家本土的二线学校，并不是非常难申请。二线以下或者外围国家的这些赚钱学校，我个人态度上来说，对于普通家庭的孩子来说不是很好的选择。尤其是从小就出去的方案，投入回报实在不成比例，而且有些话也不能说得太透，这些三四五六线学校留学生的情况我还真比较了解，总之很多现象不太好就是了。

学校问题，言尽于此，总之不建议奔着这些外围国家的所谓国际学校去。

四、泰国

实际上，泰国是东南亚的核心国家，我之所以没有先讲泰国，是因为太贵了。

中国人七八年前去泰国买房的时候，一般买曼谷市区或者普吉岛最好的位置。四五年前的时候炒到曼谷近郊，疫情之前已经干到曼谷远郊去了，基础设施都跟不上的地方。

原因就是泰国房价累计涨幅很大了，所以市区特别贵，郊区便宜点。疫情之前，曼谷市区比较好的房子价格在5万-10万人民币一平米，差不多是广州的水平。

泰国这种现代化的商品房占比不高，本身就是瞄准本国富人和外国人的，不太考虑本国普通人的购买力，这一点跟越南是一样的，只是价格高很多。

严格讲，这种模式是有潜在风险的，它跟我们曾经的双轨制有类似之处。我们以前住房双轨制的时候，外销房定价很高，价格是内销房的数倍，房子实际上本身没那么大区别，纯粹是一种政策价差。后来取消双轨制之后，二手市场上定价都一样，差价抹平，那外销房业主自然是血亏。

泰国、越南如果真的想要发展好的话，还是要进一步提高本国城市化率和工业化程度，那就意味着商品房占比提升，一定程度上也会产生内外销房购买力鸿沟拉近的情况。

虽说我也觉得这样的前景有点遥远，甚至我觉得泰国可能没有那一天了，越南也许还有希望，但终究是一个需要留意的隐患。

所以泰国目前的价格，我一毛钱兴趣都没有，跟越南一样，来个危机，打个五六折也许可以看看。

这里注意下，我上期说到越南房产在危机中可能打到最低六折，这是以它们本币计算的，而危机当中，东南亚国家货币还会伴随比较大幅度的贬值，形成房价和汇率的双杀，所以以人民币计价的话跌幅就更大了。要说危机，其实也未必很遥远，运气好的话，最快明年四季度就可以看到。

最后至于老挝、缅甸之类的，你就当不存在吧。我知道现在有种说法，是说泛亚铁路连接云南和中南半岛，然后吹嘘老挝要发展起来之类，尤其云南的朋友，这个说法可能听的比较多。

这事儿想多了。中老铁路虽然是在建设，但是云南本身就是个相对落后的地区，自身工业基础比较差，又是纯内陆省份，去带一个还处在前现代状态的纯内陆山区国家老挝，那不是吃饱了撑的。

老挝我去跑过小半个月，开车加步行，基本上它的城市范围都跑遍了，加上对它地理条件的一些了解来看，这个国家不具备中期在本土实现工业化现代化的可能性，所以也不用去关注了。

那么东南亚就讲到这里，后面是英联邦，我们下期再见。

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编辑｜何海东   审核｜杨笛