【资产配置·第十六期】房地产大时代的记忆·1

各位听众大家好，欢迎收听《东西情报站》，我是大白。

先问大家一个问题，有没有人知道中国第一只股价破百元的股票叫什么？

不是茅台，茅台一直到2007年才破百元。第一只破百元的股票在2000年初就出现了，叫亿安科技，深圳的一家公司。这只股票实际上是一只完全没有基本面支撑的庄股，纯粹是炒上去的，最高点到达126.31块之后，马上就开始派发出货，股价随之暴跌，一年内跌掉了一百块钱，最后跌倒只剩几块钱，和这只股票一同被计入中国股市历史的还有另一个名字，叫做缠师。

这就是当年股市的荒唐和野蛮，不过这段历史我不是亲历者，所以没有资格去讲。而房地产的蛮荒历史，我算是一个中生代的亲历者，而且是同时以投资者和从业者的身份参与的，了解的比大多数人都要深一些，所以很适合来给大家八卦一下。

具体开始讲之前，先做一个基本说明，这里面有些东西只是一种操作手法或者对市场现象的合理利用，并不违规，现在也依然存在。但还有些东西是属于当年的漏洞或者特殊时期的特殊存在，时至今日已经违规，乃至违法，并且基本上也被封杀掉了。就像亿安科技这样的恶性庄股，在当下交易所的大数据监控下已经是不可能存在的了。

对于这些东西，大家当个故事听就可以了，我不是在教你去这么做，相反我是在把当年的荒唐撕开给你看。在这种时期，普通人、老实人，本分的打工人一般都是吃亏的，现在这种规则限制比较完善的时代，其实是最适合普通人的，千万不要觉得在规则不完善的时候你就能收菜，大概率你就是菜。

下面我们正式开始，中国房地产的投资投机史，大概可以分成三段：

第一段：90年代一直到2010年限购之前

这段时间既没有太多规则，也没有什么章法，因为政府也是第一次大规模搞房地产，参与者也凭着冒险精神在乱来，大家没有太多经验。而且虽然早期没什么约束，冒险家们行为很出格，但是参与的人口数量很小，普罗大众还没有进来，所以影响也说不上特别波澜壮阔。

这段历史我并没有直接接触，当时还在学生时期，只是听过一些前辈的转述，所以也不算很清楚。我会提到一些2007-2010年这一段，因为我是2012年接触市场的，所以往前推几年的情况我还是有了解的。

第二段：2010年到2018年

因为2016年提出了房住不炒，但是在全国范围内落地还是有一个过程的，到2018年底才算差不多完成。

这一段是参与人口爆发的时期，普罗大众形成了对房地产的一致共识，全面杀入房地产市场，同时也是各种花样和手法层出不穷的时期，投资投机者和监管层处在一种猫捉老鼠的关系当中。

第三段：近两年以及未来一段时间

这就没太多好说的了，房地产市场会走向规范和成熟，虽然房价比过去高了，但市场运行方式是比较适合普通人的。

一、第一阶段（2005-2010）房产投资：规模、杠杆、高频

第一阶段的早期主要是土地市场的炒作，也就是一级市场，新房销售叫二级市场，二手房交易叫三级市场。热度真正大规模传导到二三级市场，实际上是从2005年开始的，第一个高点是2007年，2008年在经历了次贷危机到四万亿这一轮大起大落之后，在2009年迎来了第二个高点，然后2010年限购限贷落地，第一阶段结束。

这段时期，二三级市场出现过很多财富从爆发到破灭的故事，这跟第二阶段很不一样，第二阶段你很少能听说谁炒房炒爆仓的，因为有限购限贷，买不了太多，杠杆加不到太高，间接保护了散户。

而早期这个阶段不一样，没有限购限贷，有钱你随便买，十套二十套一百套都可以。没钱也能买，当时银行对房贷的评估和风控还不成熟，漏洞比较多，说是首付两成三成，其实评估价拉一拉高，首付完全可以做到一成以下，甚至做成负的，就是贷款额超过房产总价，买完房还能倒拿一笔钱。

而且那个时候首付款不需要放在银行做资金监管，所以连首付垫资过桥都不需要，直接签买卖合同，然后去银行超贷，最后等着过户拿钱就可以了。

首付做资金监管是一直到2007年底，深圳中天置业卷了客户首付款跑路之后才开始推广的，而且也就深圳推得比较早，很多城市都没有跟进，上海至今没有全面资金监管。

所以如果你要买房的城市至今没有推广强制资金监管的话，你最好主动要求做资金监管，会安全很多。

而这个时期最夸张的还不是不需要首付，甚至你可以连月供都不需要。因为交易流程可以走得比较慢，可以拖一拖时间。比如从签合同到筹集首付，一般会留一定空间，几周到几个月不等；比如贷款审批和过户，可以拖个几周甚至更久；再比如最后放款也可以拖一段时间，操作得当的话，从你签买卖合同，一直到过完户放完款开始供楼，可以拖几个月到大半年不等，甚至极端情况可以拖到一年。

而那个时候房价涨的节奏比较快，所以这一大串拖下来，房价可能已经涨了不少，可以直接卖掉套现。

这种事情到2015年我都还干过，2014年12月92万买的房子，2015年6月172万5千卖掉的，中间一期月供都没有供过。当时给我贷款的中国银行都怒了，执行了最高罚息条款，罚了九个月的息，不过最后反正都是买方承担的。所以，这种房地产大起大落的时代当中，普通人也真的是蛮无奈的，缺乏了解、缺乏研究、缺乏资源、缺乏应对的能力，精力也跟不上，掌控不了局面，非常被动。

总之这个时期，由于没有限购政策，贷款的获取也宽松的离谱，所以出现不少十套哥，二十套姐，甚至持有上百套的投机者，但后来在2008年的这一轮巨震当中垮了不少，比如深圳这边某个开法拉利的光头佬。

还有一部分是死在了2010年限购之后，因为限购一出，短期内市场交易量一下子就掉下去了，而这些人都是超高杠杆，自身的现金流根本支撑不了比较长时间，而他们的房子往往又集中在一个或者几个楼盘，所以流动性掉下来之后，一时间卖不出去，就撑不住了，最后房子要么是被人低价收走，要么是断供被银行收走拍卖。

当然也有走得比较稳的，比如深圳南山区蛇口这边的一个老前辈，叫陆什么，我也不好曝光人家，总之在南山这边比较关注房地产的人应该是知道他的，巅峰期有超过一百套，而且贷款一直不是很多，底子比较厚，参与比较早，走得比较稳，是一步一步滚雪球滚上来的。

而且他有个特点，喜欢收老房子、烂房子，这也是时代赋予的一个操作手法。我栏目里面屡次跟你们说不要买老房子、烂房子，尤其是大面积的，因为越来越不受偏好，流动性会很差，但这是现在的情况，当年不是这样的。

2010年之前的买房的都是什么人？主要是70到85这一段的人。这代人成长的过程中，物质生活条件比80末90后00后明显差一些，同时那个年代，2010年前，大城市也没现在这么高大上，尤其是深圳，当年大家直说北上广，不带深圳的。

那时候，大家来了大城市，大部分并不是当城市白领，而是从事一些比较不那么高大上的工作或者生意开始的。所以这代人没那么矫情，对老旧破烂一点的房子接受度高很多，当然现在他们有一部分人都事业有成了，再换房的要求就很高了。

那么，在那个年代，当市场比较冷淡的时候，供需矛盾不大，大家优先还是关注好房子、新房子，这时候老房子、旧房子会有一些折价，可以便宜收进来。等到市场暴热的时候，好的、新的都抢完了，供不应求，没办法了，大家就去抢老的旧的，这时候折价就会缩小，乃至极端情况下可以短期消失。这时候卖出，就相当于可以获得一个正常涨幅之外的附加获利，来自于折价幅度的变化。这个现象一直延续到2015年，后来就不行了。后面这位老前辈也逐步淡出了市场，我也很久没见到他的动静了。

那时候有一部分投资者还会附加一些包装，就是对房子做一些装修，这种装修非常表面功夫，基本只能看不能用，骗骗不懂的人。但是那个时候大家都不怎么懂，都是小地方出来的，哪懂城里人这么多套路，就感觉看着挺漂亮的，又省得自己费时费力去弄了，所以往往就会付出一些溢价，在大城市，大家工作压力都大，都想着省事。

后来这个操作被称为“凤变冰”，就是凤姐变成范冰冰，我不是在暗示范爷是整容的，粉丝不要来骂我，我什么都不知道，我只是在说房地产。

这个操作的好处在于，房价不涨也可以通过包装获得一点不高的利润。在深圳这边有个比较公认的发明者，被称为“套哥”，深圳这边的人应该知道我在说谁。其实也未必是他最早做的，只是由他最早系统化地做出定义，形成方法论。这位老前辈在2015年之后不久也金盆洗手去享受人生了。

而这个操作本身正好也一直延续到2015年，后来就很少有人用了，到2018年三价合一之后就彻底歇菜了。因为这个操作必须基于低交易成本，装修溢价不会很高，一旦交易成本上去了，那一进一出，就把收益都磨损掉了。

早期二手房交易是阴阳合同，也就是贷款价格和国土局过户价格是不一样的，贷款做高，过户做低，保证税费尽量少，所以提供了这样的获利条件。

中间还有一段时间，主要是2010-2015年，普遍出现了采用公司购房的方式来操作“凤变冰”，因为公司买卖房产的税费计算方式跟个人不太一样，最大的土地增值税是差额征收的。那么只要保证两次过户之间，过户价没有出现调整，那就没有差额，土地增值税就为0，可以把交易税费做到比个人产权还要低，特别适合这种薄利多销的高周转玩法。

这个操作还有个升级版，就是整栋包装，一般是一些资金规模比较大的投资公司来操盘的。去收购一些单位的宿舍楼或者早年的集体产权的房子，虽然早期是单位产权，但后来基本都换成独立的个人红本了。

所以收下来之后，整栋进行包装，不单室内可以装修，公共空间，乃至外立面都可以翻新，这样可以形成更高的溢价。因为对用户来说，确实翻新之后，第一眼看上去吸引力会高很多。

深圳那个上了新闻的“8平方”事件就是这种房子，就是包装出来的楼里面有一套产证只有8平米的房子，然后单价巨高。全国人民感叹深圳楼市之变态，其实也没这么变态，那套房子实用面积有二三十平米。

这种房子总体来说溢价会很高，就是明显比没包装过的同类房子的市场价贵出很多，甚至可以达到20%-40%，而收购方收过来的价格又要比市场价低不少，所以中间利润很大，也属于一种蔬菜项目，会给中介公司很高的佣金去推广，说白了就是因为这样的冤大头也不容易找。

也有这种投资公司找到过我，希望我们来推广，本质我们也属于中介公司，不过我们也没接，因为这种产品实在比较坑，2017年之后这种项目基本就没有了——一来是可供操作的标的也挖掘的差不多了，二来是政府也严厉打击这种投机倒把的做法。

到这里，大家应该能够看出来了，第一阶段房产投资投机的主要特性就是三点——规模、杠杆、高频。非常野蛮、无序的方式，缺乏规范，缺乏耐心，赚一波就跑，打一枪换一个地方。

二、第二阶段（2010-2018）房产投资：如何应对限购限贷

那么到了第二个阶段，2010年之后，一直到2018年，这段时间里，房产投资投机最大的特性就是如何去应对限购限贷。

因为在一个单边大幅普遍上涨的市场里面，决定收益最关键的点并不是标的物的好坏，而是持仓量。而限购限贷恰恰就是限制了单个人或者单个家庭的持仓量，那么自然如何绕过限购限贷，就成了收益的关键。

这个摸索过程中就诞生了两个组织，一个是深圳这边的“金朝阳”，另一个是上海的“水库”，前者是个收费的财商培训组织，说白了就是教你怎么炒房，后者是几个早期玩房子的老前辈创立的论坛，也是交流如何炒房的。其实这两个组织很早就存在，大概2000年初就具备雏形了，只不过早期关注度不高，受众比较少，用现在的话说就是还没出圈，流量比较小。

金朝阳

金朝阳主要活跃在2014年之前，成员有很高比例都是中介业务员、保险业务员以及其他各行各业的销售人员，因为销售工作本身也容易筛选出一些比较激进的人，当然其他类型的人也有一些。

金朝阳的主要方式就是把学员编成组，然后以组为单位互相协调资源，主要做三件事：

1.通过交社保、交个税或者转户口的方式来培养购房名额，包括但不限于亲戚、朋友、同事等等，比较极端的甚至可以做到来者不拒，什么人都用，他们之所以敢这样，是因为后面的第三件事；

2.第二件事是通过养流水、养税单、养信用卡刷卡记录、买高档汽车等各种方式来针对性的包装在银行面前展现出来的资质。

这里面是有成本的，甚至税单和一些消费记录的成本还很高，但是因为当年的投资回报率也很高，并且银行对这些针对性的手法经验不足，所以确实有效；

3.第三件事就是寻找面积大总价高的中档住宅或者中高档住宅。

那个年代购房主流是刚需上车，中档大面积产品反而单价偏低，所以比较容易高评高贷，做到零首付，乃至负首付，几乎不需要拿出现金就能买下房子。这也是他们敢什么名额都用的原因，因为房子全是贷款，没有净值，大不了名额要是跑了或者赖账了，他就当无事发生，也没什么大的损失。

后来由于深圳2010、2011、2012、2014四年时间房子都没怎么涨，所以很多成员现金流撑不下去导致爆仓了，造成了一些银行坏账。银行通过一些同业数据分析，发现了这其中的一些共同特征，最终摸清楚了这伙人，开始制定针对性的措施。

而金朝阳这个组织实际上远不止炒房这么简单，有兴趣的朋友可以去搜索一下相关新闻。总之到了2014-2016年间，金朝阳由于自身庞氏骗局撑不下去了，以及监管层的打击，逐步走向衰亡。

时也，命也，这帮人如果撑到2015年，那也能赚大钱了，不过终究走的是邪路，就算这次没栽跟头，早晚也是要在别处栽的，比如现在的三年限售。

水库论坛

而另一个组织水库论坛，其实早年只是一个上海的本地论坛，氛围也没什么问题，就是交流下买房和投资的一些经验心得，大体还是在规则范围内的。早期的成员我很多都认识，都是很不错的前辈，无论人品还是能力。

但是到了2016年前后，由于创始人的变现需求，开始超越论坛形式，往公众号和微博发展，逐步在全国形成了一定的影响力。

有了影响力之后，行为就开始有点出格，通过公众号来获取流量，形成客户池，甚至你可以说是一群信徒，非常狂热。所以我多说一句，你们不要太相信我，一来我受不起，二来你也需要为自己负责。

总之，创始人建了个团队，然后带着信徒们在全国炒地图，上海、重庆、沈阳、深圳、武汉，甚至太原，到处炒，严重跟“房住不炒”的大基调对着干。而且说实话其实也是瞎炒，跑到深圳来买了一堆老大楼，比如创业路上那个现代城华庭200多平米的顶楼复式，好几套都是他们的人买的，着实把深圳的业主们给解放了，然后自己套牢到现在，当时我们员工问我：这年头怎么屎都有抢着吃的。

后来这伙人还炒出了国门，炒到了我之前提到的柬埔寨西港，而且还是西港山沟沟里面的荒地。那个荒地我还特意去看了一下，简直翻山越岭，租了辆陆巡都差点没开过去，说白了到这个阶段已经是个杀猪盘了。

再往后，由于公众号言论出格，导致被封禁，虽然有转世号，但流量基础已经被破坏掉了，所以也基本上逐步消停了，毕竟这种导向实在不好，再折腾下去，恐怕就不止封号这么简单了。

整体上来说，在水库进入到公众号阶段之后才跟进的人，大部分应该是没什么获利，甚至是有所损失的，因为到这个阶段就开始瞎炒了，本身房价基数也高了，而买的房子和地皮本质都是运营团队纯粹以佣金或者差价盈利为导向而选择的。

而且，由于是全国化的，流量源源不断，跟本地组织还不一样，一般本地性质的组织还考虑个口碑，这种全国化运营的，由于流量够大，其实就适合做一锤子买卖，一把坑到位。

像他们在深圳买的那些老大楼，从2017年算到现在，大部分实际上是亏损的，而且大概率未来几年也很难回本，交易成本、供楼成本太高了，又涨不动，也没什么流动性，想卖掉就只能打骨折，这就跟股市满仓套牢差不多。

到这里为止，只是第二阶段的开头，后面还有很多具体的手法，时间关系，我们下期再讲，先说两句别的。

实际上，目前这个时间点，我们的股市和楼市正在发生的事情，本质上是一样的，就是规则越来越完善，各种破坏性的行为、手法和人都在被逐步出清。这样的市场看上去似乎机会没有以前那么多了，但却是最适合普通人的，因为规则虽然限制你，但也在保护你，普通人的投资能力普遍不会很强，在缺乏规则的情况下玩野路子，大部分人都处在相对吃亏的位置。

目前这样的市场，规则越来越完善，投机行为、博弈行为逐步减少，投资逻辑越来越纯粹，行业、企业和城市的基本面研究越来越有效，奇技淫巧越来越没有意义。

这就是为什么我上次直播说2018年之后冒出来的那些教人炒房的机构，有点不合时宜了：

一来说白了那些东西都是我们当年玩儿剩下的，也没什么神秘的，更没什么值得骄傲的，都是一些钻空子的东西而已，我会全部打开来给你们看；

二来是时代真的变了，大人，时代变了，如果缠师活到今天的话，他恐怕也不会再走亿安科技那样的路了。那我们今天先聊到这里，下期继续，我们下周见。

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编辑｜何海东   审核｜杨笛