【投资晚报】房地产撑不住了？一线城市地产要松绑了（08.30）

广州今天正式官宣“认房不认贷”。即“居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行均按首套住房标准执行。

这次率先官宣的是广州，北上深广的最后一位。如果未来几天深圳没有跟进的话，那广州可能就是被掏出来做试验的。观察一下松绑一线城市会对一线城市的房价、成交产生什么影响？

相比于其他城市，一线城市松绑的空间其实更大，因为一线城市的需求更强，库存更低、供给更少。但如果顾及到其他城市的房价波动，一线城市的松绑空间就会缩窄。

目前，调控政策主要有四个方向，放开限购、下调首付比例、下调贷款利率和给予税费优惠。其中放开限购的难度越大，而这次“认房不认贷”政策主要针对首付比例和贷款利率的。

根据广州目前执行的情况，实行认房不认贷后，购买二套房在贷款已结清情况下，300万总价首付门槛可以降低到90万（首付比例30%），以前是210万（首付比例70%）。月供利率会执行首套房标准，从4.8%降低到4.2%。实施新政后购房门槛及月供压力都降低了。

但限购还是卡得紧紧的，这次政策受益人群主要是“有一套贷款住房准备卖出房子换一套更大的”改善型刚需。

因为一旦放开限购，可能就会像之前预测分析的那样，对周边城市产生“虹吸式打击”，给周边城市的房价带来压力

总之，一线城市松绑拉开帷幕，但我估计速度仍然是比较慢的。昨晚我用“腹泻”来形容最近政策的更新速度，有朋友说我形容得不对，腹泻一般是又快又多的，每次都是排山倒海，而现在应该用“尿频”来形容。

真是个人才，你是懂尿频的

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我不是研究房价的专业人士，但房价跟股价很多道理是相通的。从流动性的角度考虑，要尽量买一些资金不断流入的股票，而回避一些资金不断流出的股票，对应在房子上，就是买人口净流入的城市，回避人口净流出的城市，不要贪图价格便宜，股票好歹有概念股瞎炒让你回本，房子好像没有概念房这种东西吧。

从基本面的角度考虑，要尽量买一些业绩增长的股票，回避那些业绩差的股票。尽量买龙头股，回避小公司。对应在房子，就是买一些经济较发达的地区，回避债问题比较严重，没什么产业资源的城市。没什么产业资源，靠卖地获取的收入又大幅减少，未来修建城市公共设施所需投入的资金从何而来？

比如宁德时代和四五线的小电池厂，宁德时代因为市场份额高，技术领先，无论对供货商还是下游客户，话语权都很强，资源更容易不断集中到宁德时代，在经济不好，需求较差的时候仍然可以保持一定的增长。小电池厂本身资源不够，除非公司领导实力非常强，又遇到一些行业风口的机会，那才有可能脱颖而出，否则就是今年亏，明年亏，后年继续亏。

在经济上行的时候，买大买小，区别不大，甚至买小还更有弹性一些。但是在经济承压的时候，一定要买大（龙头），别乱整活，生存下去才是最重要的。不生存下去，你怎么等到下一个风口？

当然，这只是我个人想法，可能不适用于所有人，不构成投资建议哈。

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