【资产配置·第十四期】购房中的决策要素·1

各位听众大家好，欢迎收听东西情报站，我是大白。‍‍

正式内容开始前先扯两句节目安排的问题，近期房产的主题内容讲得比较多，导致评论区里有听众问“怎么一直是房产”，小巴那边也有收到类似反馈，这里我做一个简单说明。

这个栏目最初的安排就是以政治、经济、金融和房产内容为主，然后穿插一些时事热点，由于政治问题比较敏感，能说的不是很多，所以重点主要就落在了金融和房产两块。之前金融主题讲了20期（其中4期是20分钟的加更内容），后来零零散散还补充过一些金融内容，房产目前讲了22期（其中8期为加更内容），剩下内容也不多了，快要完结了，整体确实是最长的一个主题，但也不会太长。本来这也是我的本职专业，所以讲得细一点。

至于有的听众可能对房产内容没有需求，这个我理解，毕竟不是每个人都正好要买房，但反过来说，不炒股、不买债的人更多，老讲金融也会有另一部分听众不适应，众口难调，所以我只能按照我的节奏来了。

一、时事内容

然后今天小巴收到了几个大家比较感兴趣的问题，包括十四五规划和华为出售荣耀两件事，今天我提一下。

1.十四五规划

十四五规划很重要，后面会着重讲，比如新能源、金融改革、城市群定位、制造业升级、住房体制改革和工商业信息化等，各领域的纲领和规划都会对短、中、长期的投资决策产生很大影响，但现在还没有完全落地，急着去谈会有很大猜的成分，比如光伏装机量是60GW，65GW，还是70GW，或者更高？看上去差得不多，但对产业利润的影响是巨大的。

所以各位先不急，有兴趣的话，可以从新能源、制造业升级、城市群定位三个方向入手先去补充点基础知识，这是对未来投资影响最大的三个方向，尤其是前两个，完全可能会出现某些赛道变成印钞机。

2.华为出售荣耀业务

至于华为出售荣耀的事情就比较有趣了。有人说这是华为变现资产换取现金，来谋求多支撑一段时间，这话当然没错；也有人说这是华为为了维持住自己的供应商和经销商体系，以便未来能够快速回归，这话当然也对；还有人说这是华为给一部分员工找出路……都有道理，但最有趣的点不在这里。

我前两天特意去穿透了一下接盘那家企业的股权结构，那家企业叫智信新技术信息有限公司，是刚变更过来的。股权穿透到底之后就是国务院国资委和深圳国资委占大头，然后还有一堆经销商、供应商小比例持股，董监高和整个管理团队，基本上原封不动地平移过去。说白了就是改了个股权结构，把国资和合作伙伴换进来了。

那么，这意味着什么？我觉得意味着华为彻底想通了，什么叫想通了呢？

首先，华为这家企业其实跟很多人认为的不太一样，网络上很多人给华为强加了很强的家国情怀色彩。我不是说家国情怀有问题，也不是说华为没有家国情怀，而是这种情感色彩被加得太强了，而且很大程度上是主观加上去的，并不完全符合客观事实。

华为顶层对家国情怀的标签是非常克制的，虽然营销口有时候会克制不住想要用一下，因为这玩意儿确实很好用，但顶层一直在压制这种滥用的冲动。华为是一家有家国底色，但视野、目标和行事方式都非常国际化的企业，这没有什么问题，这是巨头应有的状态。所以它没有很多人想得那么符合自己心中的情怀寄托，甚至以前，华为多多少少是希望跟国家行政力量保持一定距离的。

不过目前的情况呢，对面有点太过分了，美国的手段已经早就超出了市场竞争的范围，进入到毫无底线约束的国家行政手段，乃至一些间谍手段的范畴。所以华为目前算是想通了，决定跟国家走得近一点。这时候国家可以带着整个消费电子产业链进去，如果美国要继续跟荣耀抬杠，那就是在跟中华人民共和国和整个消费电子产业链抬杠，这就需要掂量一下了。

因为美国的芯片和一些其他关键技术，对中国市场和产业链的依赖度达到百分之六七十，而且目前疫情肆虐，中国的产业链风景独好，依赖度比以前更高了。高科技这个东西，虽然利润高，但是成本也高，研发投入和固定资产投入非常高，一旦失去了大规模市场的支撑，后续的研发很难进行下去，甚至连原有的体系成本都很难维持。这种全面对抗，美国资本和美国的高科技产业很难承受。

说白了，就是年轻人不讲武德，用国家跟企业抬杠，那没有办法，我们这边也只能跟进了，变成国家跟国家抬杠，大概就是这么个事情，后续就看美国要不要把这个杠继续抬下去了，我觉得没准会，因为懂王现在看上去很想给民主党挖个大坑。

二、购房思维误区

然后我们来讲今天的正文内容，先给购房思维误区收个尾，上两期我们讲了过度逆向思维和自我中心这两个最大的误区，除此以外还有诸如幸存者偏差、确认偏差、锚定效应，下面我们逐个解释。

1.幸存者偏差

所谓幸存者偏差就是，观测结果实际上受到了某种筛选，并不是一个全局的客观结果，但是观测者并没有意识到这种筛选的存在，以至于错误地将观测结果当成了一个全局客观结果。

比如上海的联洋、张江，深圳的深圳湾、红山、西乡等，很多地方的业主都觉得自己这里是宇宙中心，房价涨得最多。这些地方的房价涨幅确实靠前，但是不是最多呢，其实也说不上，至少没有他们认为的确定性那么高，哪有那么多宇宙中心。

普通人的能力圈和时间精力都是有限的，能够观测和关注的范围并不大，所以只要在他能关注的有限范围内，这些区域涨得比较多，他就会认为这是唯一，这是最牛的，但实际上他的观测被他的能力圈和时间精力给限制了。

2.确认偏差

确认偏差又叫自我证实，就是人倾向于去刻意寻找一些部分事实，来支持和强化自己的信念，甚至不惜扭曲事实，并且自己还没有意识到，或者有所意识到，但依旧不能自拔。

比如认为市区某些老片区被低估，要补涨的人，就很容易会陷入不停地去寻找证据来支撑他这个想法的状态中去。他可能会去找一些很高的挂盘价，但实际上业主完全就是不诚心卖瞎挂的，根本成交不了的价格，不能代表真实的市场情况，或者去通过中介口中的只言片语来捕风捉影，试图证实房子涨了。

这个问题说到底是因为承认错误、否定自我是一件比较痛苦的事情，尤其年纪越大越痛苦。这也是一部分仇中崇美的华人的症结所在，活了一辈子，你要让他否定自己整个人生观，太难了，所以，彼此放过吧。

3.锚定效应

这个最简单，就是看过低的价格，容易对涨上去以后的价格难以接受；或者看过高的价格，容易认为下跌后的价格一定很有性价比，这两点都不对。

过去的价格是过去的事情，要放到过去的环境下去评估，现在的价格是现在和未来的事情，跟过去没有关系，这个问题常见于一些入市比较早的购房者身上，越涨越接受不了，越下不去手，这太正常了，但会导致踏空。反过来，未来一定会有一些城市下跌，到时候千万不要单纯因为以前价格高，就觉得跌下来后很值得买。

这三个误区反映出来的就是投资逆人性的地方，不过整体来说房产投资对逆人性的要求不高，主要还是顺人性的思维为主。这三个误区在房产投资领域造成的问题并不严重，我就简单解释下，不做过多展开了。反倒是在股票领域，这三个误区都是很严重的，尤其是确认偏差和锚定效应，是很大一部分散户的亏损来源，以后有机会的话，我们在股票当中再详细讲。

三、房产投资中的决策要素

讲完什么是错的，我们来看看什么是对的，房产投资中的决策要素。

房产投资会涉及到的决策要素有很多，包括朝向、户型、学位、交通、商业配套、物业管理、楼龄、生活环境等等一大堆，单个因素实际上不难评估，难的是全怼在一起之后，如何去分一个轻重主次。

当然这种轻重主次是对于投资而已，自住的话，没有这个问题，只要你有一定的生活经验，你自己心里清楚什么因素对你比较重要。以我为例，我没有小孩，也不需要按时上下班，所以我不是很关心学位和交通问题。我比较懒，也不做饭，所以比较依赖商业配套，然后讨厌有人在我头顶上叮咣五六，所以我倾向于顶楼或者复式，然后物业管理要好一些的。不过按我这个自住偏好选出来的房子，涨幅大概率不会很好。

那么对于投资来说，这一大堆因素应该如何处理呢？关键在于分清楚前置因素和后置因素，以及分清楚具体价位段所对应的客户群体的生活经验和痛点。

什么叫前置因素，什么叫后置因素？

前置因素就是，只要没瞎，在买之前、住进去之前，就一定能够意识到差别的因素。这就意味着前置因素会在具体购买行为发生之前就产生影响，直接干预到购房者的决策。因此前置因素的好坏，一般是对价格涨幅和流动性影响比较大的，是投资时的考虑重点，说人话，就是第一眼美女的效果。

后置因素就是，除非你购房经验、生活经验很丰富，并且有意识地主动去考虑，否则一般住进去之前是意识不到差别的因素。所以对于大多数购房者来说，后置因素的好坏，基本上不影响购买时的决策，但是会影响入住后的体验。

既然不影响购买决策，那自然对价格的影响就很小。至于住进去之后才感觉到不爽，那也晚了，钱都已经掏了，交易已经完成了，这时候，要么忍，要么滚。人的适应能力是很强的，一般来说，只要不是什么苦大仇深实在难以忍受的问题，绝大多数人也就默默吃瘪了，不太会为此再次换房。

反过来，即便后置因素很优秀，那酒香也怕巷子深，大多数人做决策的时候意识不到，尤其是低价上车盘，购房者根本没有概念，不太会为此买单，所以对价格推动不明显。只有在少数高总价改善型区域，由于有一定比例的购房者经验很丰富，相对容易意识到，所以会产生一定影响。

下面我们具体来看各个因素：

户型，毫无疑问，典型的前置因素，不瞎都能看出区别，对价格影响比较明显。

详细点来说，越往南，其实主要就是广东，由于楼体和户型设计比较好，整体上户型分布相对合理，好户型和差户型的区别不会太离谱，导致户型的差价相对有限，好差都还过得去，所以好的溢价和差的折价都不会很过分。在广东投资，可以对户型相对宽容一点，近五年的楼盘大部分户型都没什么太明显的好坏差异，这个因素在二手市场甚至可以不用太考虑。

反过来，在长江流域以及以北的区域，好差户型的区别会很大。上海、北京奇葩户型特别多，奇葩到简直没法住，不怎么样的户型占比都很高，虽然我也不知道为什么会这样，但事实如此，就导致好户型的溢价能力很强。上海有些最极端的楼盘，内部单价可能差到三分之一，差户型8万/平方米，最好的好户型可能要10万多/平方米。

注意，这不是深圳那种高赠送导致的高单价，是单纯差不多实用面积的情况下，户型布局导致的价格差异。而且差户型流动性也会更差，尤其是高总价领域，有些特别差的户型是可以烂在手里出不去的。

你很难想像一个花两三千万买房的家庭会去住一个暗无天日的烂户型，以前还能做做高评高贷弄个一成首付甚至零首付，去忽悠忽悠那些盲目上高杠杆的投资客，现在这条路也堵了。所以广东以外的地区投资，户型是要着重注意的，经验不足、把握不了细节的话，就反向筛选，把最差的排除在外，完全不考虑，在相对好的户型里面去挑选。

朝向，这也是个前置因素。

但是这个因素特性，在我们上期加更内容举例说明的时候已经提到过，跟户型的逻辑也近似，这里我就不重复一遍了。总之就是越往北，以及越是高总价的房子，朝向越重要，对价格和流动性影响越大，越需要避开最差的朝向；而越往南，尤其是过了北回归线，以及越是低总价的房子，朝向的影响就越小。对深圳的一房和小两房来说，朝向几乎无足轻重，对价格的影响也就5%-10%，对流动性基本没有影响。

楼龄新旧，同样也是前置因素。

以深圳为例，交楼10年左右是一个坎，这是根据平均建筑质量和维护水平来说的，质量好、维护好的房子可以延长几年，反之则要缩短两三年。一旦过了这道坎，多少能够感觉出来，楼盘的关注度和在片区内的成交占比会有一定下滑，下滑程度也跟片区内有没有新产品有关，有的话会明显一点，没有就好一些。

虽然，目前整体上建筑质量和维护水平在提升，但速度缓慢，像香港那样历经三十年还能光亮如新的情况，在大陆暂时还很遥远，所以这道坎目前基本上避不开。

对于这个因素，一般来说有两个应对策略比较好。

一个是就盯着交房0-3年的楼盘买，或者干脆买新房，当然还需要考虑新房溢价问题。这个问题之前已经解释过，高线城市的新房一般不会有坑人的溢价，但低线城市需要注意。如果选择0-3年次新楼盘的话，越早越好，因为交房初期可能会有一定折价的情况存在，这个策略后面会详细解释，这里可以先记住结论。

这个策略的好处是在一个主流持有期限内，可以保证楼盘处在比较好的状态当中，完全避开快速下滑的阶段。

另一个策略是干脆去没有新增供应的稳定优质片区，买12-15年楼龄的产品，快速下滑基本已经兑现完毕了，后面变化就小了，由于周边没什么新增供应，稍微旧一点的房子也不至于被嫌弃，往后一直没有供应，大家也就坦然接受了。

这里注意，说的是稳定的优质片区，不是楼梯房、老大楼云集的老城区，这种老城区一般是整个片区进入衰退的。

10年这个数字是适用于深圳的，如果是北京、上海的话，由于历史悠久，老房子众多，社会对旧的接受程度比深圳高一些，可以在数字上整体加上2-3年，其他城市就不用加了，二三线城市供应不稀缺，新城选择多，对旧的接受度并不会明显比深圳高。

以上三个都是前置因素，但都是楼盘自身的内部因素，下面我们来看看外部因素。

学位，毫无疑问，最强前置因素，甚至能前置到购房行为之前，也就是它可以作为购房的主要动机。

正是因为太强了，所以作为购房行为的组成因素反而就没什么好多说的了，绕不开的溢价。市场目前对学位房的追捧已经到了狂热程度，很难说是不是过度竞争，反正一时看不到转变的迹象。从数据去推测的话，部分一二线城市，每年婴儿出生量已经在2017-2020年间相继见顶，见顶之后基本会有一定程度的下滑，如果这个趋势不改变，那么按照6周岁上学，入学压力的高峰会出现在2023-2026年之间，之后压力会有所缓解，这会造成什么影响呢？

对最顶尖的学位房，比如前3%，或者前5%，基本没有影响，对20%以后的也没什么影响，那说不上什么学位房，本来就没有溢价。影响比较大的就是前10%-20%这些，那种比较凑合的次级学位房，随着入学压力下降和教育资源增加，追捧程度可能会松动，这一点可以注意下。所以买学位房不要嫌贵，就买能力范围内最好的。

另外是大面积高总价高档住宅，以深圳来说就是2500万以上价位的，对学位的敏感度是有所降低的。有很多原因，比如部分购房者年龄偏大，小孩过了上学的年纪，或者实力比较强，名下房子不止一套，有比较多的途径解决教育需求。总之，到了足够高的价位之后，学位倒也不是说没有影响，而是影响力没那么强，首要因素要让位于产品本身，甚至到了4000万以上价位，基本可以不考虑学位。

商业，尤其是现代城市商业综合体，以前是后置因素，现在正在逐步变成前置因素，在深圳已经是排在学位之后第二强的前置因素。

九年前我刚来深圳的时候，社会对商业综合体的认知还停留在一个偶尔去、专门去的重量级休闲娱乐场所，一般买房的时候不会想到这玩意儿。这些年发展下来，综合体数量越来越多，密度越来越高，大家去得越来越频繁，现在已经是一个经常去、随时去的轻量级日常消费场所了，在生活中的占比越来越高，尤其是对于年轻人来说。

于是形成了这样一个过程，前些年，五六年前吧，大家并没有在购房时刻意选择临近商业综合体的房子，但偶然间选到之后，住进去发现，真香，这时候商业的作用是一个后置因素。而再往后，由于这种真香的体验，加上综合体本身一般是交通和人流的汇聚之处，天然容易吸引关注和认知，使得越来越多的人主动选择带有或者临近商业综合体的楼盘，这时候就逐步变成前置因素了，开始明显影响价格和流动性。

这一点深圳走得最快，基本上带有综合体的楼盘都是各自片区内涨幅和流动性最好的楼盘，其他城市的发展阶段可能没有深圳这么明显，但趋势是相同的。所以大家就有数了，以后对商业，尤其是商业综合体，要作为强力前置因素来考虑，尤其是对于紧凑户型来说。

交通，它是个前置因素没错，但我们之前提到地铁的时候已经讨论过了，影响力没有社会上认为的那么大，它更像一个反向筛选因素。

怎么理解呢？就是交通很好，其实不会有很明显的溢价，但是交通太过惨绝人寰，可能会有比较明显的折价，所以避开交通过差，并且没有改善预期的区域就可以了。

一般来说，在一二线城市的市区，交通不是一个需要太过于考虑的因素，因为足够方便，即便堵一点，也习以为常，社会基本坦然接受了。不要因为市区哪个位置多了一条地铁而去格外看好，尤其是这个位置如果本来已经有了别的地铁，基本没什么明显的影响，不必为此去接受短期炒作的溢价。

今天长度关系先讲到这里，前置因素已经讲完了，后面接着聊后置因素，我们下期再见。

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编辑｜徐姗姗   审核｜杨笛