【海外投资·第二期】东南亚

各位听众大家好，欢迎收听《东西情报站》，我是大白。

今天我们继续聊海外资产，不过开始之前先给大家布置个作业，有兴趣的听众可以去把央行前行长周小川先生最近的那篇文章找出来看一下，叫做《拓展通货膨胀的概念和度量》，然后做三件事：

1.首先当然是理解清楚文章在讲什么，这个有一定难度，毕竟周小川先生的段位对于普通人来说还是相当高的。

2.然后思考下为什么是当下这个时间点出现这篇文章，跟当下的哪些现象和问题有关。

3.最后从这篇文章作为出发点，思考一下后续的宏观经济和股市。

阅读思考过程中，如果有任何想法，欢迎在评论区留言讨论，下期我们会来具体聊这个话题。

一、东南亚国家的二元分化问题

然后我们开始今天的正题，海外投资当中的东南亚。

海外投资五个主流方向当中，覆盖人群最广的，就是东南亚。原因无非是，一来离得近，比较方便，二来门槛低，比较容易够得着。

但东南亚这个地方历来是二元分化，乃至二元对立极其严重的，希望和绝望，奢靡和贫穷，财富和陷阱，一念天堂，一念地狱，既是淘金乐土，也是销金魔窟。

中国东南沿海地区自古就有下南洋的传统，这个传统实际上是一种在本土资源不足的情况下，冒险外出讨生活的现象，所以这里面本身就已经隐含了风险因素，甚至一直到今天，前往东南亚寻找发展机会的也仍然有不小一部分是抱着冒险心态的。

这说到底还是因为东南亚国家政府普遍无能，或者其实可以说绝大部分发展中国家的政府，都是比较无能的，拉美和非洲的情况，比东南亚还要严重。

二战之后，大多数东南亚国家的起点是要比中国高的，外部环境也比中国好，但由于政府能力不足，社会结构的现代化一直没能完成，大规模的基础教育和自主工业化也就无从谈起，而教育和工业化不足又反过来进一步制约了政府能力，这个负向螺旋走不出来的话，东南亚是无法真正发展起来的。

大部分东南亚国家，中央政府的影响力基本局限于大城市，出了大城市之后就无法有效管理了，社会基本上进入一种前现代化的区域自治状态。

二、东南亚投资的结论与策略

至于为什么东南亚在国内外关注度一直这么高，尤其是日韩特别关注东南亚，无非还是看中了安全和人口红利，东南亚没什么战乱和大的社会动荡，不像非洲、中东、拉美，就没消停过，而且人口基数比较高，增长也比较快，年龄结构很年轻，所以作为一个劳动力来源和商品市场，还是有一定潜力的。

再加上日韩还有一定的私心，因为中国是个产业链黑洞，庞大的工业规模和市场规模会不断的吸引产业链往中国聚集，日韩出于保持一定独立性，避免自身产业链过度被中国控制的心理需求，所以常年保持着对东南亚的高投入。

但大家要明白一个基本事实，就是人口红利实际上是几乎所有穷国的共同特征，同时也是几乎所有已经完成了工业化的国家所没有的特征，所以你千万不要认为有人口红利就一定能发展起来，一定能够完成工业化，这个逻辑关系不存在的。

就像说一个年轻人有前途，这话表达的只是一种可能性，至于这个可能性能不能实现，那要看这个年轻人的选择和努力，还要看外部环境，再加上一点运气。

要完成工业化，目前已知的路只有两条：

一条是当年大英帝国走的路——通过殖民掠夺完成资本原始积累，然后依托于极其丰富资本和对殖民地市场的肆意倾销，来推动一种自上而下的工业化，显然这条路在当代已经是不可能了；

另一条是德国走的路，后来被美国、日本、苏联、韩国、中国给复制了——依托于现代化的社会结构组织和一定程度的集体主义，大规模普及基础教育提高劳动力素质，然后通过内部剩余的挖掘和内部资本的动员，来推动一种自下而上的工业化，这条路现在还可以走。

但问题是，东南亚除了新加坡，看不到有后来者在认真地走了这条路，所以这就可以得出第一个结论：

在东南亚投资房产，不可能复制中国2000年之后的过程，不可能让你很轻松地躺在那里持续赚大钱。

东南亚迄今为止，在产能建设上，高度依赖外部投资；在产品销售上，高度依赖外部市场；在城市收入上，高度依赖外来消费；连房产购买力，也很依赖于外部，经济外向程度非常高，再加上本身体量又不够大，于是就像一艘飘在海上的小船，对外部环境的变化非常敏感，非常容易因为外部冲击而发生大起大落。

这就得出了第二个结论，也是我上期已经提到过的：

东南亚经济的周期性波动很剧烈，城市房产价格也会随之发生大幅涨跌，这一方面带来了风险，另一方面也提供了来回套利的可能性，注意，只是可能性，股票来回波动更大，不代表一定能赚到钱。

明白了这两个结论，是理性投资东南亚房产的最低要求，否则盲目听信各种信息，很容易做出冲动决策。

由于结论很明确，所以策略也非常简单——千万不要追高，不要在市场情绪狂热、观点高度一致的时候冲进去凑热闹。相反，需要一点耐心，等待一场危机或者一场衰退到来，把资产价格打下去，在市场情绪低迷、观点存在高度分歧的时候，再去找找有没有便宜货可以捡。

不过说归说，做起来其实没这么简单。

三、案例：越南与柬埔寨的房价波动

我一般每年会去一两次东南亚，倒也不是去投资的，我个人对这种高度波动的房产没有太大兴趣，我主要是去观察了解东南亚本身的经济社会发展，纯粹看着玩儿。

去年比较多，去了四趟，三月去的越南和泰国，四月去的马来西亚和柬埔寨，八月去的老挝，九月又去了趟越南，今年因为疫情就完全没动了。

去年年中之前，东南亚房价就处在比较热的状态，我给大家举两个例子体会下。

1.越南

越南两大城市的商品房楼盘都有很明显的高端取向，这里面一大原因就是本国普通人购买力和购买意愿都不强，很多家里有地，盖那种类似深圳的农民房。

所以越南城市面貌很差，密密麻麻全是破烂农民房，商品房楼盘一般面向富人和外国人，尤其是中日韩。

胡志明、河内市区的商品房最高能到五六万人民币一平米，作为对比，这两个城市当中，大学生毕业的收入大概在一个月两千人民币的水平，五六千就属于非常高收入的岗位，人生赢家那种。越南大城市消费实际上挺高的，大概率国内沿海三线、内陆二线的水平。

我们来看两个主流中高档楼盘，胡志明平盛郡的Landmark，还有河内的Vimhomes Royal City，都是越南比较有代表性的国际化大社区，都带有在越南算是很高档的商场，整体画风跟普通街区差异很大，虽然不至于说“进门欧洲，出门非洲”，但反正肯定一眼就看得出来不是同一个发展阶段的面貌。

Landmark是高层公寓和别墅的混合项目，Vimhomes Royal City是一个纯高层公寓项目，虽然说是中高端，但高层公寓户型都偏小，密度非常高，基本就是港式鸽子笼，价格大概都在人民币两万五到三万一平米，六十多平米的两房公寓大概能租人民币7000-9000元一个月，是不是觉得租金回报率很高，有六个点。

这个租金波动比房价还大，中美贸易战之后东南亚是受益的，加上前几年国内去东南亚投资和做生意的人也很多，而日韩更是长期高投入，所以房租连涨了几年。但到去年年中就已经开始走弱了，今年自然更不行了，不单是房租下跌的问题，租出去都比较困难。

房价倒是暂时顶住了，还没出现明显回调，但成交量也是从去年年中就不行了。

你要问我后面会不会回调，或者什么时候会回调，我没把握，因为这取决于外部环境未来的发展，存在很大的不确定性。

如果明年，后疫情时代的短暂复苏走向结束，国际经济出现一些大的问题的话，按以往的经验，越南房价在最悲观情况下可以出现40%级别的回调。

但如果经济稳住，东南亚继续从中美贸易关系和RCEP中获益的话，也没准越南房价可以稳住，甚至再涨一点。

所以我没法去猜具体房价的走势，但目前这个价位去介入的价值是比较低的，风险偏高，即便风险没有爆发，收益空间也不会太大，属于低胜率低赔率，投资东南亚应该追求那种危机底部中高胜率高赔率的割肉筹码。

不过客观来讲，越南其实已经是东南亚投资价值最好的国家了，等后面解释完其他国家大家就会明白为什么了。总之如果你对东南亚感兴趣的话，请从越南开始关注，先记住这个结论。

2.柬埔寨

我估计听众当中应该有一部分人在前两年看到过，或者听到过有关投资柬埔寨的相关内容。

柬埔寨其实经济发展阶段极其原始，1500万人口，GDP总量大概相当于我老家昆山县城的40%。人均GDP相当于中国的17%，越南的65%，而且它这个GDP数据还很虚，质量比越南要差，基本上没有什么工业基础，除了首都市区，大部分人口还处在农业文明时代，不小一部分收入来自于旅游业和博彩业。

前两年的柬埔寨热当中，被鼓吹的并不是首都金边，而是西哈努克，简称西港。原因是西港在中国的一带一路倡议当中占有一定位置，所以具备了题材基础，同时柬埔寨当局也对西港做出了很高的重视，给了政策，所以具备了现实基础。

但可惜路走歪了——急功近利的柬埔寨当局批了大量的博彩牌照。一时间，各路瞄准博彩产业的人员和资金齐聚西港，合法的、非法的、黑的、白的、灰的都有，而且还带来了一样跟赌博常常共生的东西——色情业。

所以，西港一时间热火朝天，本来博彩和色情就是暴利行业，加上大量人口和资金又是瞬间涌入的，房产和基础设施开发的进度赶不上，一时间价格原地起飞。

最夸张的时候，一个农民房单间租到四五千人民币一个月，商品房价格两万三万四万都有，城区地皮价格干到几万美元一平米，甚至还有人去离城区几十公里的山旮旯里炒地皮。

你要知道西港所谓城区，也就国内老少边穷地区二十五线小镇的规模和面貌，当地人月收入就几百块钱人民币。

后来中国出手打击跨国博彩，柬埔寨政府也看不下去了，就把这些狗屁倒灶都给禁了，再加上去年夏天大雨，把城区给淹了，于是怎么来的，怎么还回去，几乎一夜之间，人去城空，一切归零。

如果说，越南目前表现出来的是不确定性和一定的风险，那柬埔寨就是两个字，毁灭，财富的毁灭。

所以，我之前就强调过很多次，投资先要搞清楚的，不是做什么，而是不做什么，东南亚很多地区还处在蛮荒时代，对普通人来说，风险太大了。

因为长度关系，今天先讲到这里，后面会再补充下东南亚其他国家和一些取舍原则，我们下期再见。

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编辑｜何海东   审核｜杨笛