【加餐】大白：新一线和老一线未来涨幅怎么看？

我们来看要解答的一个核心问题，就是新一线和老一线未来涨幅怎么看？

一、涨幅的来源

你要看这个问题，先要分清楚一件事，就是涨幅的来源是内生性的还是外生性的？

1.外生性因素拉平房价差异

外生性就是2015年这样，涨价去库存，国家性政策一下子政策放开，金融放开，全放开了。这种情况跟本地关系不太大，就跟大牛市来的时候，什么垃圾股票它都涨，猪都飞起来，没准还比人飞的高。因为垃圾股票盘子小，它更容易怼上去。

外生性因素容易把差别拉平，好和坏没什么差别了。

所以在讨论涨幅谁高谁低的情况下，一定要注意你是在讨论外生涨幅还是内生涨幅。虽然不太可能再来了，但如果哪天再来一个类似的放松政策，导致全国一起涨，我建议你就不要考虑谁涨的多，谁涨的少。

牛市来的时候只有两样东西是重要的，一个叫做介入时间点，一个叫做仓位。千万不要去纠结哪个能多涨10%，这是没有意义的。

所以在外生性涨幅普涨来临的时候，不要太去纠结谁涨的多，而且这个时候差异也很小，没有意义。

2.内生性因素导致房价差异

而真正能拉开差异的实际上是内生性，就是现在这种状况。政府其实把大家都摁着，那就看谁的内力、谁的内部供需矛盾大，谁就会涨的多一点，显然深圳现在涨的多了，这是一个摆在眼前的例子，所以其实要看涨幅是来源于内生还是外生。

如果看新一线城市，你会发现绝大多数新一线城市，除了厦门，基本上在供应端都是没有问题的。绝大部分二线城市，现在叫新一线城市，基本上不再存在供应不足，因为这些省特别是内地的省、西南，西南、西北、华北那些省，很多省会它需要带本省的一些比较穷的市县，所以它财政压力很大。财政压力一大，就特别喜欢卖地，就不存在供应问题。

所以讨论内生涨幅对于新一线城市来说，主要是讨论需求这一端，哪个新一线能聚集起足够多的需求，足够多的产业，通过产业来吸引足够多的人口，那么它会相对来说有优势一点，所以内生才会导致差异，外生因素其实是拉平差异的。

我现在把这个因素告诉大家，新一线和老一线如何看待它们的涨幅？

二、新一线未来房价涨幅将会跑赢老一线

如果我们要下一个整体结论，我可以告诉你，把所有新一线算个加权值，未来5年、10年涨了多少？大概率可能是新的会跑赢，两边都是算整个自己这一类里面的平均值。

1.新一线城市有一定优势

首先行政上新一线是发展重点，国家看到老一线，一是成本太高了，二是人口负担太重了。所以其实现在的思路是由大城市化转向区域城市化和城镇化，便于人口疏导，这是一个行政意志。

从这个角度来讲，新一线未来获得的基础设施投入、转移支付、产业引导会获益更多一点，所以新一线在行政意志上也会占一定优势。

老一线其实被摁着了，除了深圳稍微好一点，北方大家都知道，人口摁得严着，广州和深圳稍微好一点，但是未来会越来越严的，好不了多久，这只是个阶段性的情况。而且即便不考虑行政外生因素，就考虑城市内生因素，北、上、广、深的成本确实太高了。

我一直提房价太高，对业主来说肯定是好事，毫无疑问，但是对城市来说是问题，这不是好事。

北、上、广、深的成本确实太高了，尤其是深圳，北京、上海也很高，广州稍微好一点，它成本太高了，再这么搞，城市的成本收益关系会支撑不了的。

所以从这个角度来讲，新一线也会有优势一点，大部分新一线实话说是真的不高，你不要少数看杭州滨江、厦门岛内，南京学位房，不要看极端例子。总体来说其实新一线房价全部都不算高，这是客观事实。

无论是内生的房价成本问题，还是外生的政策引导、转移支付，就整个政策理念和意志来说，新一线都是有优势的，但是这个是整体，实际上内部是会有差异的。

2.新一线城市内部有差异，三类新一线城市需分开看

我刚才说了新一线有三类，一类省会，一类计划单列市直辖市，一类地级市，要分开看。

如果看省会，省会最关键的指标，本省的人口腹地规模，说难听点就是吸血，说好听点叫做吸引人才，反正你能抽多少人过来，那就决定了你的产业和房价的天花板。

从这个角度来讲，我在省会里面一直是比较认可成都和郑州的，郑州确实大部分人都没有想到房价能到这个地步，普通的也要两三万，好一点的4万5万，这是两个人口大省，甚至成都，其实它吸引的不单是四川，其实是整个西部地区。

地级市这边，东莞、佛山肯定是比较强的，因为广佛已经一体化了，深莞很大程度上也是一体化的，而且早晚会进一步一体化。特别是深圳跟东莞，其实深圳去东莞近的地方，比深圳去自己市内远的地方都要近很多，往北去凤岗、塘厦、虎门都不远。

随着深圳内部的水位越来越高，它一定会往外溢，一定会带着东莞接壤的地区往上涨，所以地级市里东莞、佛山会相对强一点，因为它们跟两个核心的连接更紧密，而且这两个核心的成本确实也明显比它们高很多。

直辖市这边，其实客观讲，现有的直辖市、计划单列市，可能就大连、厦门。我刚才说了那个情况摆在那边，厦门肯定是绝对点位也高，涨幅也不会吃亏的。大连也属于相对来说在北方是很核心的地方，其实北方人还是很喜欢大连的。

但是直辖市里对房价来说重庆肯定不会太乐观，重庆的特点是什么？它是一个省的规模，但是是一个市的人口，重庆就3000万人，但是8万多平方公里，（相当于）42个深圳。

重庆下面的那些市县，其实对它的支撑是不够的，因为人口规模不够，就3000万人口，成都有8000万人口供它吸引，它是在用一个市的人口撑一个省的规模，所以一直以来重庆房价也不高，在GDP高的城市里面，重庆的房价几乎是最低的。

在省会城市里，人口规模不大的，我就建议大家留心东北，比如长春，云南，有人提到云南昆明这些年发展的不错，但是熟悉昆明的人就知道，它供应量太离谱了。往东北面盘龙区，往东南面呈贡区，摊子铺得太大了，它的供应量几乎是无限供应的。

成都很难特别高，虽然它城市发展还可以，但是它供应摆在那边，什么都砸下去，卖地冲动太大。

这个就是局部内部的差异，新一线内部会有一些差异。

3.一线城市头尾有例外，新一线跑不赢深圳

一头一尾会有个例外，头就是深圳。新一线比老一线整体有优势，但是大概率是打不赢深圳的。

虽然我屁股坐在深圳，利益相关在深圳，但我批评深圳也挺久了。深圳内部的供应矛盾不解决，涨幅一定还是一骑绝尘，而且这不是好事，它还是会伤害城市的。但是单讨论房价，客观事实没办法，只要不解决供应问题，深圳就是这个样子。

一尾是广州，可能会是个跟涨，它可能是一线城市里面领涨不了的，一直都是个跟涨。跟在京、沪、深后面，因为广州供应量很大，广州出巨盘。

了解广州的人都知道，广州出巨盘，一个盘顶一个镇那么大规模，一个盘十几万、几十万户，广州的供应量也很大，所以广州在一线城市里属于跟涨，这个就是头尾的差异。

一线城市我再重复一下结论，一是整体上新一线可能会有一定优势；二是新一线内部差异其实很大，而且要分省会、直辖市、单列市、地级市来看；三是一头一尾很难跑得赢深圳。

这个是新一线和老一线的房价问题。

最后给大家说点实话，房产这个资产其实是一个很特殊的东西，它先是商品，才是投资品。它的投资价值来自于对商品使用价值的提前占有，商品的支付跟投资品的支付是两码事，商品的支付是一笔成本，所以房产的前提先是成本，后是资产。

对于一套两套房的人来说，房子就有这个问题，它虽然也是你的资产，但主要还是你的成本。

如果你只有一套两套房，无论房子涨多高，它没法提高你的生活质量。它跟股市不一样，你在股市赚了100万，赚了1000万，你就分分钟立刻多花钱提高生活质量，但是房价，如果你只有一套两套房，涨到什么程度，它都不会提高你的生活质量。所以房子先是成本再是财富。

而对于一个城市来说，它是负担不是优势，因为对一个城市来说，房价高其实就是生产生活成本高，一个城市产业就摆在那边，它产业的效益和产出就那么多，成本高了，成本效益比就差了，所以对城市来说是负担，不是优势。

上涨那个东西，特别是深圳这种单边上涨，其实是问题，不是一个福音，一个好事，只有业主是开心的，或者即将成为业主的人是开心的，对于绝大部分人来说是问题。

所以我一直主张对房价、房子不要过度狂热，有一句很有名的话，是美国一个叫温特劳布的教授说的，你肯定听过，但是你未必知道来源。

温特劳布教授说过，美元是我们的货币，但却是你们的问题。这个房子是业主的财富，是大家的成本，是政府的难题，所以不要对房子太过狂热。虽然对于普通人来说，房子确实是一个很稳妥的资产，因为普通人不能承受太大的投资，上下限差异，他可能可以承受上限不是太高，他不能承受下限、对跌的太厉害。

所以房子对普通人来说确实比较合适，但是也不要过度狂热。

我觉得以中国现在城镇化、城市化发展的节点来说，如果可以，大城市已经不是唯一选择了，二线、三线甚至更低线的城市，其实它的商业、生活质量也已经上来了，大城市不是唯一的选择。

但是如果你愿意来大城市，迫于这个现实，特别是深圳这种情况，这种现实摆在那边，你有能力就立刻跳上列车，有能力就尽快买房，不要说等着回调，怎么找个洼地，不要乱想。立刻跳上这辆列车，你没跳上去列车就开走了，列车会不断往前跑。

如果你是业主，尤其是一线城市的业主，再尤其是深圳的业主，好像你受益了，得了便宜千万不要卖乖，请一定低调，深圳的业主日常喜欢做事，都上了多少次央视了，所以如果你受益，请一定低调。