【加餐】大白：从供需关系分解看一线城市房价

明白城市之后，我们来看一下一线城市的房价，房价同样要抓住一个思路主轴，我经常会被人问到很多问题，出了一个什么消息，什么概念，比如这次新一线概念或者说别的一些概念，然后问我房价是不是要涨。

其实问这样的问题就是没有抓住问题的主轴。房产是个投资品没错，但是它在投资品之前是个商品，因为它主要的还是使用价值，它的投资价值也来自于对使用价值的提前占有，所以在这样的情况下，其实根本上决定一个城市房价的还是供需关系。

既然是供需关系，就要把所有的要素朝供需关系上分解，不管知道的是一个消息也好，一个概念也好，要看它能不能分解到供需关系上。

一、供应端

我们来看供应这一端，供应的决定性要素是土地供应。土地供应又受两个因素影响，一个叫做自然条件限制，这个城市城市地理结构怎么样，土地够不够？这是自然条件限制，绝大部分城市在这里是没有问题的。

另一个就是主观的政策供应限制，就是一个城市的政府对卖地盖住宅的态度怎么样？绝大部分城市也特别喜欢卖地盖楼，客观上它比较依赖土地财政。

但是这里面其实有两个例外，我们后面讲，先讲完需求。

二、需求端

供给是这样，需求其实是两个东西来决定的，一个是产业，一个是资源。

产业决定的是收入。你有产业有企业，这边有工作岗位，你才有收入，有了足够高的收入，才能在这边生活下来，才有购房的需求。

所以一边是收入，另外一个是资源。资源决定的是消费，换个说法就是支付。

资源是指什么？比如自然资源景观，但其实自然资源并不是特别稀缺，你要说杭州西湖是很稀缺，但是中国只有一个西湖，绝大部分自然资源其实没有那么稀缺。

另外一个就是一些社会公共资源，比如教育医疗这些东西，学位房这是个大概的问题，这样大家都很清楚，这个东西产生巨大的影响力。有学位房在那，你愿意为他支付，因为你在乎小孩的教育，还有医疗，为什么协和、同济这些医院旁边的房子租金都巨贵，因为有医疗资源在那边。

所以决定需求的是产业，产业对应的是收入，另外一边是资源，资源对应的是消费，有了这两样东西才会有需求产生。

那么，把所有的消息，不管是知道的消息也好，概念也好，或者政策也好，或者什么影响因素也好，能不能分解到供应和需求两端就是最重要的。

比如粤港澳大湾区，比如杭州湾，比如前海自贸区，这些东西是一个至少在区域层面，很多甚至上到国家层面的长期的产业政策投入。

有长期产业政策投入，就意味着这里有能够兑现的产业建设，有了产业建设，它就能带来工作岗位和收入，这个是未来可持续产生需求的一种要素因素。

但是新一线这个概念客观讲，其实它不是一个影响房价的要素，我不排除有的时候一个新概念出来，会有一些投机资本一拥而上，但是这种东西没法投资，资本没法持久，所以概念性的东西都是这个问题。

另外一个问题就是还有一些坑，以前有过很多，比如海南的什么国际旅游岛，以前也是坑过不少人，因为它只能产生一时的投资吸引力，没法产生长期对需求的吸引力，所以这个东西分解到需求上，不能反映出什么特别有效的长期的因素的话，其实就不能长期推动房价，有的时候炒到最后一地鸡毛，这种事情很多。

三、从供需关系看深圳

然后我们从供需两个角度来讲，用深圳来举一个例子，用这个例子来说明，让大家对供需这两点理解的可能会更深刻一点。

深圳其实大家都知道，经常上新闻，（房价）涨的特别厉害，一直在涨，政府都很头疼。但为什么深圳（房价）涨的特别厉害，是不是如外界所说的炒作或者怎么样的，其实都不是，因为深圳实际上是供需矛盾最大的一个城市，我不排除有的人心态上有炒作的意图，但是实际供需矛盾上它是最不炒作的，它是真实自住需求最强烈的城市。

它的问题是什么呢？首先自然地理条件上，它只有1996平方公里，特别小，不到上海的1/3，不到北京的1/8，是重庆的1/42，所以它地理面积本身特别小，又是个带状城市，它不像北京上海都是个圆饼城市，它是个长条的带状城市。

带状城市的特点是什么？面积不大，但是跨度特别大，深圳东西跨度超过100公里。

事实上北京都没那么大，我来给大家说一个数学问题，你就能明白为什么带状城市的土地供应自然就有问题。

假设你在陆家嘴工作，你要去周边买房住。假设你能接受的极限通行距离是30公里，这是国际通行的城市人口能接受的极限通行距离。那么在30公里范围内，由于上海是个大饼，它能覆盖多少土地呢？πr²，圆面积公式，就3.14×30的平方，差不多就是3000平方公里不到一点。也就是说你在陆家嘴工作，那么陆家嘴周边3000平方公里都是你能够买房的地方。

但深圳不是，假设你在福田中心区工作，往南你到海里去了，走不了；往东还是市区，罗湖还是市区，它没多少住宅，住宅供应体量不够大；往西有宝安，那边是有个大概三四百平方公里，那是有了；往北爬过塘朗山，到了龙华那边还有两三百平方公里，这是主要的两个住宅腹地。

大的住宅附近是不是没有？有，但是太远了。龙岗50公里，福田中心区到龙岗50公里，到坪山70公里，它已经超出了一般人能接受的通行半径了。就导致如果你在福田中心区工作，其实你能获得的买房的地方就三四百加两三百，一共就六七百平方公里，只有北京上海的1/4，所以它这一块的自然供应就特别强，这是一点，就是自然客观条件限制的。

另外一个点就是主观条件限制，主观条件就是深圳政府财政状况特别好，以至于它不依赖土地财政，所以它不是特别有卖地的冲动，这是第一点。

第二点，深圳有两个政治正确，第一个政治正确叫做产业优先，实体产业优先大家都觉得是对的，但是问题是深圳的产业供地有点过剩，住宅供地不足，这里面有一点问题，但是你很难去批评他，因为有产业优先这么一个政治正确。

另外一个就是深圳喜欢搞绿地，这个东西跟香港有点像，深圳的绿地规模，高尔夫规模世界之最，深圳有10个高尔夫标准球场，不是那种小的练习场。深圳各种各样的中心绿地特别多，荔香公园、深圳湾公园、农科公园、园博园，特别多巨型的城市绿地，北京上海都没深圳那么多城市绿地，所以占了非常多面积，而且都是在市中心。

这些地又压缩了大家的住宅，可以给住宅供地的空间，这也是一个政治正确，因为绿地是大家的一个公共生活空间，所以也很难批评。

你要说把绿地炸了，这不就是压缩大家的公共生活空间，这就是为什么香港一想开发绿地就被骂。 然后刘德华帮腔说要填海照样被骂，说你破坏自然环境，这就很尴尬。

这就导致了深圳在客观自然地理条件限制下，加主观的政府供地条件下，两个方面的供应都很成问题。

所以如果你去查历史功绩，你会发现北京上海一年能供应多少住宅？1500万到3000万平方米，一套房子差不多北京上海就100平上下，所以就15万到30万套。深圳多的时候五六万、六七万套，少的时候三四万套。它的人口虽然比北京上海少，但是人口也有北京上海的百分之六七十，但是供应量只有30%。所以这就导致了深圳供需矛盾特别大。

分解到这里你就明白了，为什么供需那么重要，以及为什么深圳会涨成这个鬼样子，所以深圳这个问题我实话实说，别看涨得开心，其实不是好事，很多人看的很羡慕，觉得深圳房价涨的很厉害，深圳人资产翻得特别厉害，但是这个东西只是少数人的财富，对多数人来说是压力，只是少数业主的财富。对多数一两套的人来说，也没有看上去那么光鲜，甚至他的生活成本和生活压力很大，而且政府压力很大，都很难。

所以它是个难题，是个问题，不是一个财富，这是深圳的情况。