【加餐】大白：新一线城市的情况和房价

一、新一线城市的定义

我们讲完了老一线的城市和房价，来看看相应的新一线概念。

这个概念其实比较新，而且没有像老一线有那么强的社会共识，坦白讲还在形成共识凝聚的过程中，但我还是用一样的思路来看待这个问题，就是什么叫新一线城市，那就是你的影响力至少要到区域层面。

影响力就一个省，我的定义可能跟别人未必一样，比如长春这样的城市，它的影响力是出不了吉林省的，吉林省以外可能知道长春的就是长春高新这家公司，是个很牛的股票，也就知道这么多了。事实上长春的影响力基本上出不了吉林省，要把它称为新一线就比较牵强。

可能东北能称为新一线的现在也就是沈阳，确实沈阳的影响力至少可以在整个东北能够成为区域中心城市，我觉得一定程度上可以成为新一线。

少部分城市，它的影响力现在慢慢可以扩展到全国了，比如杭州，杭州由于电商产业链、服装产业链等，包括一些安防信息技术这些东西，它现在影响力已经开始超出东部地区了，已经开始可以向全国产生一些影响，甚至能够在全球产生了，比如阿里全球影响力，速卖通其实已经卖遍了东南亚、东欧、俄罗斯、拉美很多地方。

所以其实你要看一个城市能不能成为新一线，就要去看它的政治和产业能不能产生（影响）超出省，至少到达一个区域的影响力，西南、西北、东北中部地区是不是能有这么大的影响力？比如中部，明显武汉就要强于长沙，还是挺明显的。

二、新一线城市的房价

这个是新一线的城市定义，我们来看一下它的房价。

1.三类新一线城市

太粗的定义会忽略很多细节，往往细节就是最后的决定因素。新一线一堆城市，不管是不是共识足够凝聚了，但反正有很多待选城市，这里面城市是有差别的，至少可以分成三个类。

第一类就是省会。武汉，成都就是省会；第二类就是计划单列市和直辖市，比如重庆是直辖市，大连是计划单列市，宁波是计划单列市；还有一类就是地级市，比如苏州就是个普通地级市，没有什么特别的地位。

这三类城市完全不一样。它的房价逻辑影响因素供需关系也完全不一样。我们来看看怎么不一样。

首先直辖市和计划单列市有优势也有劣势，直辖市和计划单列市最大的优势是什么？财政自主。它没有省一级的财政省，省一级就是它自己，因为它本身就是省级或者副省级城市，所以它的财政不需要供养它的所在省。

比如大连，不太管辽宁；深圳是一线了，也不太管广东，所以广州不是很喜欢深圳。这是直辖市和单列市的优点，就是它的财政自主，所以它财政比较宽裕一点。

缺点就是它没有一个专属人口腹地，只能靠自己，省会就不一样，省会的特点就是有巨大人口腹地。

其实现在强的省会，都是本省人口规模特别大的，成都八千万人，武汉五六千万人，而且两湖地区其实武汉要强，所以它可以影响到湖南。

郑州，很多人没想到郑州发展速度快，同时房价高，觉得河南可能经济不算好。说实话确实河南经济不算好，但是河南人多，河南一亿人，中国只有两个省是上亿人的，一个广东，一个河南，广东养出了广州，河南就养出了郑州。

所以省会就要看人口腹地的规模，小省的省会，客观讲这个城市级别很难很高。

另外一个就是地级市，地级市就比较特殊，其实政治地位都不高，财政地位也不高，地级市能够走出来的，其实全部都是依靠一个强核心外溢的。

典型就是苏州靠上海外溢，东莞靠深圳外溢，佛山靠广州外溢，这三个地级市全部靠强核心，给强核心做产业链，配套产业链组织。所以其实他们强不强，他们有多强，基本上取决于他们旁边的强核心有多强。

这三类城市要分开讨论，直辖市、单列市要看它自身的发展能力，省会要看它的人口规模，地级市要看它隔壁老大哥大概能给多少力。

2.举例说明三类新一线城市的涨跌逻辑

我们对这三个东西来举例说明一下，具体的二线城市一些涨跌的逻辑，怎么把这些影响因素分解到供需上面。

（1）厦门

刚才讲深圳的时候，说深圳有个难兄难弟叫厦门。厦门其实经济体量不大，坦白讲也没有多少特别牛逼的公司，但是为什么厦门房价那么高，高的离谱，比绝大部分省会，绝大部分二线城市、新一线城市都要高，除了北、上、广、深，哪几个城市房价拼得过它？

其实厦门的情况跟深圳是一样的。第一，自然条件限制了，特别是岛内，那就是现在死了，那都没办法了。第二，厦门政府也是供地手很紧，不会像大多数二线城市稀里哗啦往里砸供地。它供地手也比较紧，客观地理条件限制也比较紧，所以厦门的供应也很成问题。

然后福建的有钱人，喜欢厦门胜过福州，导致很多福建人喜欢去厦门存储财产资产，就喜欢去厦门买房，它的需求又多，成了福建省内的资产重组的目的地，导致它现在供应本来就不行，需求又来了，厦门以外的福州省内的人来凑热闹，导致它供需矛盾也特别剧烈。

这就是厦门，我们把它分解到供需。

（2）杭州

我们来看另外一个例子——杭州，这是发生过变迁的。杭州以前特别能涨，2008年以前，甚至是2010年以前的房价是吊打广州、深圳的，现在就完全比不上广州，深圳更没法比了。

老杭州，其实应该知道一个区别，只是你可能未必意识到，杭州以前是很小的，但杭州现在巨大，为什么浙江省特别喜欢搞合并？学校也喜欢搞合并，全合到浙大里去了。城市、城镇也喜欢搞合并，一堆东西全往杭州合，导致杭州的城市边界已经拓展了好多倍，就导致它供应量大了好几个量级。

原来滨江还算杭州，萧山、余杭都不是杭州，所以就导致它的供应量在2010年往后的十年中，实际上是爆发式增长，所以它就没以前那么能涨了，因为以前城市很小，供需矛盾就比较大。它本身经济很强，而且本来浙江一直以来民间资本比较发达，但是一旦把供应的阀打开了，一是往里面砸供应，房价一定可以稳下来，你要能给深圳砸供应，深圳也能给它砸下来。

所以杭州城市边界拓展之后，导致供应的局面变了。

（3）南京

我们再来举一个更微观的例子，来看看一些城市内部的情况。

大家如果去看南京的房价会觉得南京（房价）挺高的，但也算不上特别离谱。但是南京有一样东西特别离谱，就是学位房，南京的学位房几乎可以跟北上广深PK一下，这个是南京的特殊情况。

一般来说，一个省会不管基础教育还是高等教育肯定是省内最强。南京的高等教育确实是最强，没什么好说的，但是南京的基础教育是反的，在省内算弱的，大家都知道江苏高考还是很有名的，我是江苏人，江苏高考是属于“Hard模式”的。

南京特别喜欢讲素质教育，特别喜欢讲减负，所以南京的基础教育比较弱，就导致它核心的少部分那些能冒尖的学位房极端吃香，导致价格就特别离谱，8万、10万、十几万都有，基本上就跑到北、上、广、深级别去了。所以这是南京的情况。

这里就是新一线的城市情况跟房价情况。