太膨胀了，一个被地段宠坏的内购盘！

不聊宏观趋势，不谈价值观，这里是能落地，可实操的一线购房指导，大家好，欢迎来到《乔妹撩盘》，很开心又和大家见面了。最近，很多人向我咨询豫发豫园的内购到底能不能买，我专程去实地调研了一番，在这里统一说一下我的想法。

豫发豫园在哪？金水区北三环渠东路交汇处，具体位置如图1：

这里属于金水老城北部片区。金水北是个英雄冢，很多地产好汉都折在了这里，而且一个比一个悲催。

名门翠园之前一直难产，置业顾问换了一批又一批，又是传言资金链危机，又是传言被碧桂园收购，雷声大雨点小，拖了几年才开盘。

旭瑞和昌优地倒是一点雷声都没有，地块转性迟迟推不动，现在临时售楼部已经解散了，再开张不知是猴年马月。

美景美境高逼格规划，奈何安置房占了一大半，商品房挖了个坑就迟迟没有进展了，到现在都还没开盘。

瀚海思念城更绝，酷炫规划一出，浩浩荡荡内购一搞，之后售楼部便关门拒客，地块在内购3年后才拿到，万里长征终于迈出了第一步。

豫发豫园更是老大难，项目其实是两块地，一块是奥克啤酒厂地块的旧址，已经拆迁完毕，另一块是徐寨城中村改造地块，在2014年7月就已经开始拆迁。这两块地挨得比较近，但豫发到现在还没拿到地块。而这次的内购，就是豫发豫园其中的一期。

先简单给大家说一下豫发这个开发商。

豫发可以说是郑州的老牌开发商，前期主要做产业地产，后期是产业地产和住宅地产并驾齐驱。

说到商业，豫发旗下一系列“锦荣系”的商业地产可以算是“声名远扬”，比如锦荣商贸城，锦荣国际轻纺城等。

但如果说到住宅，估计大家会有点陌生。豫发开发过锦荣世家，北环金晨嘉园等，2010年之后深耕航空港区，算是最早进驻港区的房企。在港区通过给政府建大量的安置房，从而获得港区核心区域的优质土地，开发了豫发大运城国园，豫发大运城蓝山公馆，豫发大运城白鹭源等。从已经交付过的住宅来看，产品做的中规中矩。

下面关注一下豫发豫园的产品。

豫发豫园属于徐寨城中村以及奥克啤酒厂的改造项目，两块地组成，总共240亩。位置没的说，南边是广电南路，西边紧挨着东风渠，东边是花园路，北边是北三环。

图2就是两块地的大致位置：

再看图3，是整个楼盘的规划：

其中，E-4、F-2和G-1这3个地块是安置区，约71亩。A-4、D-1和E-1这3块地是正常的商品住宅，约113亩。首批内购是E-1地块，也是徐寨的城改用地。

E-1地块是豫发豫园除安置房外最刚需的一块地。只有20亩，容积率3.5，规划了4栋楼，其中有2栋居然还是东西向的，带底商。旁边规划了一所公立小学，比E-1地块的面积还大。南边紧邻着大片的安置房。

图4就是E-1地块的效果图：

户型一共有4种，85平的两房，99平的三房，110平的三房、120平的三房，3梯6户，如图5：

可以发现，这4种户型都很差。

85平的两房过道面积太多导致面积浪费严重，99平的三房厨房和卫生间的位置很别扭，110平的三房只有一个卫生间在最北边不说，北向卧室的居住舒适度会很差，120平的三房竟然只有一个卧室朝南！

而且它们都是长条型，典型的为了做多户数导致南北狭长。后果就是采光通风效果会很差，居住舒适度不高，跟改善没有一点关系。

其实，豫发豫园仅有的一个优势就是地段。

三环内，整体离东区北龙湖不算远。啤酒厂地块紧邻东风渠，徐寨地块距离东风渠只有500米，闹中取静。

交通方便，啤酒厂地块紧邻着北三环快速路，同时有BRT公交。徐寨地块距离花园路上的地铁2号线北三环站只有500米左右的距离，步行只需要几分钟。

而最大的劣势就是地还没拿，目前一个证都没有。

豫发目前的情况和瀚海当时的内购还不太一样，瀚海虽然开始内购时也没拿到土地证，但那块地原本就是思念的工厂用地，而豫发这块地却存在相对比较大的变数。

拍地时间预计在2018年底前后，签约时间预计在2019年下半年，交房时间预计要到2022年，长期的等待是不可避免的问题，等待的风险需要自己承担。

另外，教育也是个问题。项目的幼儿园还没有配建，小学品牌又待定。对于北三环、渠东路这一片来说，教育确实是个问题。在教育资源这么丰富的金水区，这一片却连一个像样点的学校也没有。

最后说说大家最关心的价格。

一次性，单价15000，捆绑每平米2000的装修款；首付60%，单价16200，同样捆绑每平米2000的装修款。

目前样板间没有对外开放，装修标准也不确定，捆绑装修无疑又提高了购房成本。

房价15000，装修2000，这就是17000，还要一次性付款！首付60%，单价已经合到18200！此外，报名还需要交10万元的诚意金。

这个价格真的有优势吗？

很多人都喜欢拿南边的圣菲城做对比，都说圣菲城的二手房已经卖到2万了，中间有3000块的价差呢！

且不说圣菲城可以按揭，豫发豫园需要全款，单说价格，为什么规划如此一般的豫发豫园，一定要跟周边最贵的价格比呢？

为什么不看看豫发豫园附近还有那么多品质一般的老旧小区，为什么不看看北三环沿线最近的几个新盘，它们的价格又是多少？

下面请看图6：

其中，泰山誉景和融创中原大观是纯新盘，价格没出，暂且不说，不过首开价格应该会有优势。剩下的几个盘虽然靠西，但看看它们的价格。华润悦玺刚刚开盘，均价14500，可正常按揭，旭瑞和昌花漾里，均价14500，可正常按揭，谦祥兴隆城均价15000，可正常按揭，这就是目前北三环沿线的行情。现在，你还会觉得全款都要17000的豫发豫园便宜吗？

整体来看，豫发豫园这一期的产品实在是太刚需，地块太小，紧邻着大片的安置房，户型也不好，周期太长，内购价格也不便宜。关键是在没有拿地的情况下这种内购有一定的风险，需要谨慎！

所以，对于豫发豫园内购的这一期来说，根据乔妹评分法则，只能打3分！这一期内购的性价比真的很一般！既然想回笼资金，那就要割肉，开发商显然并不想让利。

总之，这一期自住不建议，居住舒适度不行。投资也不建议，就算一切顺利的话2022年才能交房，时间成本太大。同样的价格，不管是自住还是投资，可选的余地都很大！

当然，有环内情结和金水主城情节的人可以考虑豫发豫园的其他地块，但前提是你能忍受漫长的等待。