走进这个区域之前，你对顶豪的世界一无所知！

不聊宏观趋势，不谈价值观，这里是能落地，可实操的一线购房指导，大家好，我是米小妹，很开心又和大家见面了。今天我准备和大家聊聊全郑州最神秘莫测的一个区域。

毫无疑问，就是北龙湖！

一提起北龙湖，很多人首先想到的就是豪宅啊，地王啊，Top系啊，感觉气场太强大，遥不可及。没错，北龙湖无差盘，再差的盘放到老城区也是一顶一的豪宅。即便是北龙湖边角料的那几个盘放到老城区也会是区域领袖。

而今天，我想全面剖析一下北龙湖。也许，听完这期音频，会为你打开一扇新的大门。

这期内容一共分三个部分，第一部分是北龙湖现状分析，第二部分是楼盘大致筛选，第三部分是北龙湖目前的准入门槛。

首先是第一部分，北龙湖现状分析。

目前在北龙湖能看到的项目有28个，位置如图1：

已经卖完的有7个项目，分别是建业海马九如府、普罗旺世龙之梦、龙湖上第、蓝城兰园、金领九如意、国投九栋、正商珑湖上镜，位置如图2：

明确表示不卖的，没有原因，并且用实际行动解散销售团队的有1个项目，永威上和院，已经不好买到，可以不用考虑，位置如图3：

有3个项目一直在内购，没开盘但没房，分别是兰溪上院、万众顺和玺、冠景君悦湖。都是小开发商，品质不会太好，但对于3万左右的内购价来说，都值得。如果没有明显的价格优势，也不用考虑。位置如图4：

目前在售并已经有开盘记录的有7个项目，分别是正商善水上境、亚新茉莉公馆、恒大悦龙台、荣盛华府、正弘瓴、融创中原壹号院、金茂府，位置如图5：

目前在内购的有5个项目，雅居乐御宾府、中建柒号院、碧桂园豫府、碧源荣府、正商珑水上镜，位置如图6：

预计下半年会开放售楼部销售的有5个项目，康桥诸子庐、名门碧玺、正弘臻，保利垄上院，海马青风公馆，位置如图7： 

接下来是第二部分，楼盘大致筛选。

根据位置，北龙湖可以分成四个片区，分别是龙背区、龙尾区、龙中区和龙下区，如图8：

其中，龙下区其实已经属于CBD片区，前期开发太早，楼盘品质太差，尤其是车位非常紧缺。这里的老二手房价格已经不低，目前的售价已经涵盖所有的溢价，升值不可能跑赢大盘，所以不用考虑。

龙背区的北边是连霍高速和规划定位不清晰的杨金片区，东边是龙子湖安置区，区域价值比较低，也不用考虑。

龙尾区的位置还不错，但在北龙湖就一般了，属于北龙湖的边角料区域。项目有正商善水上镜、恒大悦龙台、亚新茉莉公馆。

而龙中区在北龙湖的最核心，价值最高、未来潜力最大。

其中，建业海马九如府、普罗旺世龙之梦、龙湖上第、蓝城兰园、金领九如意、国投九栋、正商珑湖上镜已经售完，排除。

永威上和院已经解散销售团队，已经不好买到，排除。

兰溪上院、万众顺和玺、冠景君悦湖，没开盘但没房，都是小开发商，如果没有明显的价格优势，排除。

所以，龙中区还剩下14个项目。正弘瓴、融创中原壹号院、金茂府、荣盛华府、雅居乐御宾府、康桥诸子庐、碧桂园豫府、中建柒号院、正弘臻，保利垄上院，海马青风公馆，碧源荣府，名门碧玺，正商珑水上镜。其中，正商珑水上镜位置最偏，勉强属于龙中区。

北龙湖的这些项目，从品牌上来看，忽略那么几个莫名其妙的地头蛇房企，剩下的要么是全国房企，要么是省内标杆，谁也不输谁一筹。从指标上看，大家都是百亩以内的土地，社区大小差不多，容积率大都在1.5上下，相关指标大差不差。

而且连设计团队找的都势均力敌。上和院找李玮珉和庄镇光，善水上境找梁志天，正弘瓴一看，那我只好请任治国了。最狠的当属融创，一不做二不休，干脆把李玮珉、庄镇光、任治国全部请来。

更有意思的是，政府要求北龙湖所有的住宅都要盖新中式！这下好了，你能分清下面图9里的这些项目吗？   

品牌势均力敌，指标大差不差，产品类型几乎同质，设计团队不分上下，风格也都是一水儿的新中式，真是傻傻分不清！

不过，相似中也有一些细微的差距。

金茂府和融创壹号院这两个盘在北龙湖独具特色。金茂府走科技住宅的路子，融创壹号院将精致做到了极致，比如外立面用了一种类似晶钻玻璃的材质。

正商善水上境走的是高性价比、豪装选材的路子。位置不太好，我就拼精装，拼选材！

永威上和院的强项是品质、设计。我把设计最强的万柳团队找来，放弃4户一楼的可售房源，做架空层处理，白白牺牲4千万也在所不惜，只为实现景观带的通透！如图10：

正弘瓴走的是均好性的路子。大师设计、全生命周期、儿童乐园、风雨连廊……反正我啥都有。

雅居乐御宾府走的是高赠送的路子。但这个盘我不推荐，御宾府的户型全部都是南北狭长的咬合型复式，崇尚大面宽、短进深的北方人居住会不习惯。

那么，龙中区这些项目都卖多少钱？哪些能买？

当前的北龙湖，决定售价的主要有三个因素。首先，楼面价决定着成本；其次，限价决定着政策和备案；最后，市场决定着真实的成交。

先看一下这14个项目的楼面价，如图11：

可以把这些项目按楼面价分三个层次：

1、2016年下半年市场疯狂时期，融创和金茂拿地的楼面价是36000多。

2、市场疯狂前期，荣盛拿地的楼面价是26000多，雅居乐是24000多，以及郑州实行限地价、竞房价政策之后拍的几块地，楼面价都是23000-24000。

3、最近拿地的名门、正商楼面价是18000左右，之前拿地的正弘瓴楼面价是15000多。

下面，我们把龙中区这14个项目分成四个类型。

第一类，金茂府洋房标准层精装6万起，融创壹号院洋房标准层精装7万起。这两个盘楼面价太高，土地成本太高，售价太高，适合的只有那一小撮顶豪“精致主义者”，一般不推荐关注。

第二类，正弘瓴毛坯4万多，荣盛华府毛坯4万多，雅居乐御宾府复式毛坯4万多。这三个盘毛坯售价已经在4万以上，说实话，价格不低，除非是楼栋、楼层、户型很适合。

第三类，正商珑水上境精装3.9万内购，碧桂园豫府精装3.85万内购，碧源荣府精装4万内购，中建柒号院毛坯3.85内购。据说碧桂园豫府有5栋洋房内购，剩下的楼栋6月份会开盘卖一部分，价格要在4万以上了。

第四类，目前没有开盘没有内购没有出价格的，康桥诸子庐、名门碧玺、正弘臻，保利垄上院，海马青风公馆，预计今年下半年都会开放售楼部销售。

最后是第三部分，北龙湖目前的准入门槛。

我们以三个销售方式不同的典型楼盘为例来分析一下。

第一个楼盘是龙尾区的正商善水上境，目前洋房毛坯34000，正常销售，可按揭。

准入门槛：180平（最小面积）*34000*30%=183.6万

也就是说，你只要有180多万首付，原则上就可以入住正商善水上境。

第二个楼盘是龙中区的正商珑水上境，不过位置稍偏，目前洋房精装39000内购。

显性门槛：142平（最小面积）*39000*30%=166.14万

你以为首付160多万就能订到珑水上境吗？当然不是！

请看它的隐性门槛：142平*32000*30%+142平*7000=235.72万

由于北龙湖限价32000，所以将39000的单价拆分成32000的毛坯和7000的精装，毛坯部分可以正常按揭，精装部分需要一次性付清。

也就是说，在正商珑水上境订房，首付至少要230多万。

第三个楼盘是龙中区的碧桂园豫府，目前洋房精装38500内购。

显性门槛：180平（标准层最小面积）*38500*30%=207.9万

隐性门槛：180平*32000*30%+180平*6500+35万*2个=359.8万

可以发现，碧桂园豫府除了将38500的单价拆分成32000的毛坯和6500的精装，精装部分一次性付清外，还绑定了2个35万的车位，35万一个车位是目前北龙湖的行价。

也就是说，碧桂园豫府的首付至少要350多万。

通过以上可以发现，目前北龙湖主流洋房的准入门槛实际在300万以上，而单价更高的楼盘准入门槛更不必说。

总结一下，想在北龙湖买房，如果你的首付不到200万，就去买正商善水上境，它是目前龙尾区三个楼盘的首选，性价比最高，今年年底就能交房。

如果首付200多万，建议正商珑水上境，虽然有点偏，但最靠谱。

如果首付300多万，接近400万，那可选的范围就多了，除了正在内购的中建柒号院、碧桂园豫府、碧源荣府，也可以等等下半年要开放售楼部销售的几个新盘，比如康桥诸子庐、名门碧玺、正弘臻，保利垄上院，海马青风公馆，看更喜欢谁的产品。

不过，北龙湖的房子卖一套少一套，想选好位置好楼层，建议有合适的就抓紧时间入手！