拜拜了，这个盘的套路真多

不聊宏观趋势，不谈价值观，这里是能落地，可实操的一线购房指导。大家好，欢迎来到《乔妹撩盘》，我是米小妹，几天不见，大家过的还好吗？今天，我想和大家分享一个上周刚看过的，很有意思的盘。

要说这个盘，得先从一场土拍说起。

2017年8月24号，瀚海拿下金水科教园区的两宗土地，一宗是住宅用地，100亩，一宗是商业用地，199亩。

金水科教园区在哪里？

请看图1：

金水科教园区也叫杨金片区，在整个郑州的东北部，西起中州大道，东至京港澳高速，南边是北龙湖和龙子湖片区，北边是黄河南岸。这里在行政划分上属于金水区。

之前在讲碧桂园天誉的时候已经说过，杨金的发展一直很缓慢，好在碧桂园、康桥、蓝城逐步进场。但这几个开发商都在东三环以西的杨金西片区，而瀚海这块地在东三环以东的杨金东片区。

还记得那是2012年，清水苑在杨金东片区建成，2013年底，鸿园出现。从此，两兄弟一直在这里相依为命，一转眼，就是4年。4年后，瀚海带着尔湾来了，天伦把泰禾也带来了，鸿园、清水苑终于不再寂寞。

其实，去年来鸿园的时候就路过这里，当时规划的还是一片产业园，西亚斯做的。1年后的今天，已经换成了瀚海尔湾的售楼部。

售楼部倒是科技感十足，像个太空舱，跟瀚海晴宇类似，图2就是，但却跟周边的荒凉形成鲜明对比：

通往尔湾的鸿宝路还是像一条乡间小道，很多大车经过，路边还有积水，没有一点点归途的尊贵感。这一片基本还是空白区域，生活配套几乎是0。售楼部对面还是大片的田地，置业顾问告诉我这里未来会是一片森林公园。不过好在看到附近的贾鲁河已经在整治，片区改善的希望也不至于那么渺茫。

瀚海尔湾是由西亚斯，瀚海等合作开发的，是一个综合体，包括住宅，企业孵化园，商业，酒店，学校，医院等等，很多元。学校是西亚斯打造的小学和初中，说实话，只听过郑大西亚斯，西亚斯做的小学和初中听的比较少。医院据说是一个国际康复疗养中心。整体来看，相对于鸿园、清水苑来说，尔湾并不是那么低密。

图3就是一个整体规划：

想想瀚海拿地的本事还真是厉害，通过运作一些产业，在公开的土地市场上避开竞争，从而大大降低拿地成本。

一期的住宅是100亩地，容积率2.9，11栋纯高层，25-28层。整个设计是瀚海晴宇的原班人马，王弄极大师已经去世，但团队还在，所以风格还是延续晴宇系列。   

尔湾的定位比不过晴宇。虽然外立面依旧是太空铝板，但晴宇的太空铝板占80%，尔湾只占到50%。

可以通过图4分别看看尔湾和晴宇出来的效果：

通过对比可以看出，尔湾的外立面已经没那么张扬了，感觉少了些灵性。其实我个人对这种设计并不是很感冒。之前也专程去看过已经交房的瀚海晴宇，总觉得这种外立面容易老旧，特别是硬加上去的“瀚海晴宇”那四个大字，跟房子真的很不搭，不知道审美在哪里？

尔湾的主力户型包括86平的两房，100多平的三房，120多平的三房，140多平的四房和172平的四房，整体面积不算大。其中，只有172平的户型是2梯2户。瀚海的户型其实都很老套，无非是多了些造型奇特的飘窗，实用性一般。不过172平的拐角飘窗是真不错。

下面的图4就是尔湾两个主力户型：

与瀚海晴宇不同的是，尔湾这次全部做精装修。说到精装修，有意思的是，当我问置业顾问有没有样板间可看时，她自信表示：“当然！”

我心想：“还没看过瀚海的样板间，这次可得好好看看！”

走进样板间之后，置业顾问微微一笑，说：“这就是我们的样板间，你能看到的一切装修标准都不是我们最终的交房标准。”

“什么？！我没听错吧，一切装修标准都不是交房标准的样板间？”我弱弱问了一句。

“是的，因为时间太赶，做工太粗糙，都不能作为参考。”置业顾问又微微一笑。

“那还看毛啊！”我暗想，“可别等到以后交房时还拿时间太赶找借口。”

问：“厨房里都送什么啊？”

答：“厨房里的一切都不确定，不过可以确定的是，中央空调只有172平的四房有。”

问：“这卫生间的马桶也太小气了吧！”

答：“交房不是这样的马桶。背景墙啊，地板啊，都不是这样的。”

我默默抬起头，长叹了一口气：“这个样板间真是连顶都懒得好好吊，连个样板间都做不好，还想做精装修？！”

置业顾问告诉我，尔湾6月中旬就要开盘了。且不说以瀚海的调性这个盘在6月份能不能开，就单说这让客户天天参观的样板间，什么都还不确定，总感觉有那么一丝的不靠谱。

说实话，我对瀚海的印象很一般。这个开发商老是搞内购，瀚海思念城的内购不知道坑了多少人，不过好在思念城的地已经拿到，终于迈出了万里长征的第一步。

说到价格，户型是越大越贵，面积大小不同装修也有差距。最大的172平最贵，至少要2万2，户型稍小的可能在2万以下。据说之前的内购价是一万八九，内购价都一万八九，这未免也太狠了点。

整体看下来，我的感受是，置业顾问说了很多，但又好像什么都没说，让人觉得很不实在，净搞些花架子，能落地的东西太少，让人心里很不踏实。

瀚海尔湾的规划是个综合体，这种业态的运营模式肯定是需要一定的时间周期和多方面的资源整合，所以开发需要一定的时间，除非是那些等得起的人。

而且这一片到现在都还属于初步开发阶段，居住相对空白，一切都要看杨金的发展，里面有太多的不确定性。如果你等不起，还是不要等！

所以，如果这个盘真卖2万多的话，根据乔妹评分法则，只能打3分！性价比实在太低！刚需肯定不适合，改善买在这里也没啥意思，总价300万，真的还有太多选择！

尔湾售楼部里满是链家的分销，而我始终认为，好房子是不愁卖的，靠啥中介？！

最后只希望瀚海尔湾的工程进度能正常进行，毕竟鸿园和清水苑的小伙伴们盼星星盼月亮，才把你盼来！