宇宙第一房企，我实在是看不下去了

不聊宏观趋势，不谈价值观，这里是能落地，可实操的一线购房指导，大家好，我是米小妹，很开心今天又能和大家分享楼盘。今天要说的，是我最近专程去看的一个楼盘。探盘之后，很有感触，在这里聊一下我的感受。

要说这个盘，得先从它的开发商，宇宙第一房企碧桂园说起。

前段时间，碧桂园又火了，受关注的理由是来自碧桂园前财务总的一本书《我在碧桂园的1000天》和被爆出的几份关于加速“高周转”的内部文件。

怎么个“高周转”？碧桂园研发的“SSGF”工法可以将建造周期缩短6到8个月，主体封顶后180天就能达到装修交付条件！在目前所有的三四五线城市，凡是碧桂园新拿的项目，都要求拿地的同时，设计基本完成，3个月开工，4个月开盘，5个月资金回正，6个月资金再周转，更是超越了之前的“678”模式！

还有最近刷爆朋友圈的，碧桂园要求设计院接到营销户配和设计要求后，必须当天通宵出图！

房子真的被碧桂园做成了快消品！这样的规则也潜藏了一些风险，那就是，营销可以解决部分问题，但不能根本解决产品的问题！

我也看了《我在碧桂园的1000天》这本书，书里也多次提到，杨老板非常重视产品，希望能给购房者一个真正意义上五星级的家。

但是通篇读完，我发现全书提到产品的就只有两处。一处是小区绿化要好，不用好的树，但要做出好的景观；另一处是户型要做劳斯莱斯大平层户型。

这样的逻辑并没有错，对于一个楼盘来说，户型和绿化非常重要。

但是，碧桂园的户型设计属于标准化产出，基本上还是处在最早期的满足购房者面积需求的阶段，两房不够住，那我就给你三房喽，四房太大你买不起，那我就换成两房喽，不存在任何的精细化研究。

10年不变的标准化产品，会让你觉得碧桂园走到哪里都是复制粘贴。

对景观也是一样的态度，什么叫“不用好的树，但要做出好的景观”？对碧桂园来说，做一个好看的项目比做一个好用的项目重要多了。

这也是为什么我们看碧桂园的售楼部总是特别花哨，样板间总是特别大，本质上好看可以产生生产力，促进销售，这正是碧桂园的诉求。

碧桂园拿地的方式多种多样，在郑州的地块也非常多。今天我们要说的这个盘是其中杨槐村的城改项目。

杨槐村的改造几经易手，最早是和万科签约，后来又和融创牵手，结果最后还是被碧桂园拿下了，也就是我们现在看到的碧桂园天誉。

“北龙湖，封疆之著”，看到天誉这句宣传语，我简直快笑岔气。前段时间被炒得很火的清华附中北龙湖校区开工，也在这个楼盘的宣传之列，不得不佩服碧桂园拉扯区域的忽悠功力。直线距离明明还有4公里的北龙湖，就这么被盖了帽子，不过还是比华夏幸福的郑北孔雀城要谦虚一点。

碧桂园天誉的实际位置在中州大道杨金路东北角，属于杨金片区的边缘。

杨金一直不愠不火，按道理，南边靠着北龙湖，西边紧挨着惠济核心区，这两个区域火的一塌糊涂，杨金再差能差到哪儿去？

图1是杨金在整个郑州的大致位置：

但实际的情况是，杨金的发展一直很缓慢。为什么？总结一下，我认为制约杨金发展的主要有5个不利因素。

第一，早期不靠谱的小开发商玩了命的搞内购。

最早这里都是一些不知名而且实力弱的小开发商，在2013年左右，仅有美商龙湖一号，东方富田等几个楼盘，进行着一轮轮不到6000的内购并艰难生存着。

第二，杨金核心位置有一个不小的马头岗军用机场。

这片的房子都限高，原因就是这个军用机场。至于噪音的影响，基本可以忽略。军机飞的频率真的很低，只有训练时频率比较高，不像民用机场，每天都有固定的起飞降落。不过要注意，那些寄希望于机场搬迁的人还是趁早打消念头，这是军用机场，搬迁可不是儿戏。

第三，这里有一个污水处理厂。

污水处理厂就在中州大道和贾鲁河东南角，离天誉不远。不过，除了进水口车间附近难免有点气味，厂区绝大部分区域都是没有气味的，所以对污水处理厂带来的困扰基本上可以消除。

第四，紧邻连霍高速的一段高铁编组站。其实，它仅用于高铁的检修和调试，并没有太大影响。

第五，大量安置房穿插整个片区。

这里聚集了杨槐，新庄，徐庄，马头岗，马林，大贺庄，小贺庄等几十个城中村，确实会给居住环境带来一定的影响，但也并没有想象中那么糟糕。

现在，杨金的利好在于，康桥，蓝城，碧桂园逐步进场，在这样的综合开发下，未来的情况一定会好转。

天誉是碧桂园“天”字系列，“天”字系是碧桂园专为一二线城市主城区打造的高端系列，但想想同样是“天”字系，已经落地郑州的天玺和天悦，效果也并不怎么样。

天誉规划有7栋16层的小高层，10栋洋房。区域内其他楼盘，比如美商龙湖一号是纯粹的小高层，舒适度比较好，可惜是内购，品质无法保证。而碧桂园却做成了高低配，有些遗憾。

图2就是天誉的效果图：

小高层户型有73平两房，98-128平三房，洋房面积为142-188平。其中，除了小高层117平和洋房户型，其他的户型都不算好。样板间还是碧桂园一贯的土豪风，不过都是实体样板间，这点值得点赞！

下面的图3是几个还不错的户型：

 当我问到价格，置业顾问傲娇地说小高层2万起步，洋房2万5起步。这价格真是让我瞠目结舌，碧桂园真是套路满满啊，挂着北龙湖的羊头，打算卖2万多！这周边有什么？有商业还是有学校？一片空旷，除了低价团购房就是安置房，还有一大片汽修物流。

天誉的户型面积段，还有70多的两房，充其量也就是刚改或首次置业的改善，可2万多的价格已经属于纯改善的范畴。改善盘最重要的是什么？品质和物业！而这两者，恰恰都是碧桂园缺失的！

一开始我就已经说过，碧桂园向来以快著称，典型的“重营销，轻服务”，没有丝毫做改善的基因。米宅曾经实地去已经交房的郑州碧桂园验房，嘈点满满，交付水平属于市场中下等，甚至还不如恒大！

所以，如果真是2万以上的价格，根据乔妹评分法则，碧桂园天誉只能打3分！特别是改善，建议慎重考虑碧桂园！

当然，也不排除碧桂园未来有转型或者优化的可能，毕竟每家企业都在快速的变化中，更何况是碧桂园。

不过从目前的情况来看，纵使天誉和16000多的尚悦居价格接近，我也会毫不犹豫选择尚悦居，即使它属于惠济区，更偏北！