建核篇：房产裂变时，优质的房票贷票怎么办破

建核篇：房产裂变时，优质的房票/贷票怎么破？

在房产裂变的过程中，最难的是寻找房票、贷票和债票——也就是房投圈内常说的核。本期就聊聊优质的核是如何打造的。

第一小节：核

怎么理解核呢？

很多水果，像苹果、梨、杏等最里面都有一个核，水果的肉都长在这个核上，没有核就没有肉。所以，核就是基础。

房产投资中的核就是主体。

很多人把核就理解成房票，这是不准确的。房产投资中的核除了是房产代持的主体，还是按揭房贷的主体——有核才可以申请房；融资负债的主体——有核才可以申请信用卡/消费贷/房抵贷等。所以核是房票、贷票、债票。

在选择核时，有什么要求呢？当然是越优质越好了。

问题是，优秀的人都不会成为别人的核。一般情况下，成为核的人资质都不太优质——筹集首付难、收入低、挣钱少才是常态。所以，在选择核时，要根据自己的资源情况进行综合考虑。

当选择了一个核——比如小姨子、大舅子、表姐、堂弟等等，资质都不好：大专或者中专毕业、没有什么学历时，怎么办呢？

答案是包装。

第二小节：包装核

首先你得有一家公司，或者你能使用一家公司。之后把你的核放在这家公司里，给这个核缴纳五险一金、给他发打卡工资、给他印名片、让公司的前台知道他的名字和职务——如果有银行、信用卡中心或其他贷款机构电话回访时，要确定公司有这个人。

在包装核时，遵循一点，就四个字：模拟真实。

缴社保公积金是模拟真实、打卡工资是模拟真实、缴纳个税/甚至公积金是模拟真实、印制名片是模拟真实、同时要有真实的办公场景——因为现在办信用卡、办经营贷时都需要拍公司门头、去实地考察拍照。要么真实的公司、要么能找到这样的办公场所。

那么包装核的这个实体有什么要求呢？

选择包装核的实体企业，也要跟国家的政策、鼓励趋势保持一致。不能选择限制性行业、产能过剩行业、资源类行业，如煤炭/钢铁/水泥企业、小型高污染制造型企业、落后产能企业。最好是高科技企业、网络公司，如某某科技公司、某某网络公司。在新兴行业、在有前途的行业，发给核的高工资、高福利才更可信。

还要强调一下：包装核是有成本的。

缴纳五险一金是成本——当然公积金是可以提取的，但社保无法提取，社保每个虽城市不同，但一人一月也得1500元左右。打卡工资，你需要提前准备一笔钱，这个钱也是有成本的。其他就是一些隐性成本了，如借用朋友的公司资源，这就属于人情债了。

所以要结合自己需要，自己的成本投入去选择合适的核、适当数量的核。

第三小节：主核和副核

什么是主核和副核？二者怎么区分呢？

我们知道，核的主要作用除了获得房票资格外，重要的就是融资负债，只有核是个高富帅、或者包装成高富帅才能获得银行的贷款。在包装高富帅的过程中，就需要核之间的资金调配。

所以也就有了主核和副核之分。

当要着力打造某个核时，这个核就是主核，其他的核就是副核。

比如：主核需要办理大额信用卡时，除了正常渠道申请信用卡外，重要的一点就是购买银行的理财产品，就是把别处的钱拿来买理财，这样银行就会认为这个人有钱、资质好，从而提升信用卡额度、或获得大额信用卡，这在信用卡圈内叫搬砖。

砖就是资金，资金来自哪里？就来自于其他的核——也就是副核。副核的钱来自哪里？来自信用卡融资、信用贷融资等。

当达到目的时，主核的使命也就基本完成了。这时，主核就变成了副核，要为其他新的主核提供资金、搬砖服务。

所以，主核和副核之间是经常变动的。副核为主核提供资金流水、供血搬砖，以此打造主核的优质信贷主体。

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