建核篇:房产裂变时,优质的房票贷票怎么办破
 151

试听180建核篇:房产裂变时,优质的房票贷票怎么办破

00:00
16:25

建核篇:房产裂变时,优质的房票/贷票怎么破?


在房产裂变的过程中,最难的是寻找房票、贷票和债票——也就是房投圈内常说的核。本期就聊聊优质的核是如何打造的。

 

第一小节:核


怎么理解核呢?


很多水果,像苹果、梨、杏等最里面都有一个核,水果的肉都长在这个核上,没有核就没有肉。所以,核就是基础。


房产投资中的核就是主体。


很多人把核就理解成房票,这是不准确的。房产投资中的核除了是房产代持的主体,还是按揭房贷的主体——有核才可以申请房;融资负债的主体——有核才可以申请信用卡/消费贷/房抵贷等。所以核是房票、贷票、债票。


在选择核时,有什么要求呢?当然是越优质越好了。


问题是,优秀的人都不会成为别人的核。一般情况下,成为核的人资质都不太优质——筹集首付难、收入低、挣钱少才是常态。所以,在选择核时,要根据自己的资源情况进行综合考虑。


当选择了一个核——比如小姨子、大舅子、表姐、堂弟等等,资质都不好:大专或者中专毕业、没有什么学历时,怎么办呢?


答案是包装。

 

第二小节:包装核


首先你得有一家公司,或者你能使用一家公司。之后把你的核放在这家公司里,给这个核缴纳五险一金、给他发打卡工资、给他印名片、让公司的前台知道他的名字和职务——如果有银行、信用卡中心或其他贷款机构电话回访时,要确定公司有这个人。


在包装核时,遵循一点,就四个字:模拟真实。


缴社保公积金是模拟真实、打卡工资是模拟真实、缴纳个税/甚至公积金是模拟真实、印制名片是模拟真实、同时要有真实的办公场景——因为现在办信用卡、办经营贷时都需要拍公司门头、去实地考察拍照。要么真实的公司、要么能找到这样的办公场所。


那么包装核的这个实体有什么要求呢?


选择包装核的实体企业,也要跟国家的政策、鼓励趋势保持一致。不能选择限制性行业、产能过剩行业、资源类行业,如煤炭/钢铁/水泥企业、小型高污染制造型企业、落后产能企业。最好是高科技企业、网络公司,如某某科技公司、某某网络公司。在新兴行业、在有前途的行业,发给核的高工资、高福利才更可信。


还要强调一下:包装核是有成本的。


缴纳五险一金是成本——当然公积金是可以提取的,但社保无法提取,社保每个虽城市不同,但一人一月也得1500元左右。打卡工资,你需要提前准备一笔钱,这个钱也是有成本的。其他就是一些隐性成本了,如借用朋友的公司资源,这就属于人情债了。


所以要结合自己需要,自己的成本投入去选择合适的核、适当数量的核。

 

第三小节:主核和副核


什么是主核和副核?二者怎么区分呢?


我们知道,核的主要作用除了获得房票资格外,重要的就是融资负债,只有核是个高富帅、或者包装成高富帅才能获得银行的贷款。在包装高富帅的过程中,就需要核之间的资金调配。


所以也就有了主核和副核之分。


当要着力打造某个核时,这个核就是主核,其他的核就是副核。


比如:主核需要办理大额信用卡时,除了正常渠道申请信用卡外,重要的一点就是购买银行的理财产品,就是把别处的钱拿来买理财,这样银行就会认为这个人有钱、资质好,从而提升信用卡额度、或获得大额信用卡,这在信用卡圈内叫搬砖。


砖就是资金,资金来自哪里?就来自于其他的核——也就是副核。副核的钱来自哪里?来自信用卡融资、信用贷融资等。


当达到目的时,主核的使命也就基本完成了。这时,主核就变成了副核,要为其他新的主核提供资金、搬砖服务。

所以,主核和副核之间是经常变动的。副核为主核提供资金流水、供血搬砖,以此打造主核的优质信贷主体。

 

更详细内容请听音频版。


评论

    还没有评论,快来发表第一个评论!