【核心课程0*******************

【课前思考】

1、中国过去20年房地产价格高涨的原因是什么？

2、城市化2.0对未来房价有哪些影响？

3、未来哪些区域的房地产最值得投资？

【本期导读】

房地产的价格牵扯到每个人的生活，它的涨涨落落让大家有时欢喜，有时忧愁。那究竟整个房价的表现如何？在过去的这15到20年的时间里头，中国整体的房价都有一个明显的上升。按照国家统计局的数据，2000年全国的平均房价的成交价大概是在2000块钱左右，那么到了今年大概的成交价呢是在7000块钱左右，也就是平均全国大概上涨了三倍多。但是在重点区域，比方说北上广深的核心城市核心区域，它的上涨的幅度就更高，按照我们的统计，他们大概是到10到15倍左右。那么房地产的价格之高，上涨之快，它的背后的机理是什么？

未来是否还会一直高涨下去？我们又该如何进行房地产的投资？这些问题我们将在本次课程中与大家一起讨论。

【正文】

大家好，那这堂课我们主要来讨论一下，我们每个人都关注非常多的房地产投资。房地产的价格牵扯到每个人的生活，它的涨涨落落让大家有时欢喜，有时忧愁。那究竟整个房价的表现如何？在过去的这15到20年的时间里头，中国整体的房价都有一个明显的上升。按照国家统计局的数据，2000年全国的平均房产成交价大概是在2000块钱，那么到了今年成交价大概是在7000块钱，也就是平均全国上涨了三倍多。但是在重点区域，比方说北上广深的核心城市核心区域，它的上涨的幅度就更高，按照我们的统计，他们大概是到10到15倍左右。

那么房地产的价格之高，上涨之快，它的背后的机理是什么？其实大家要想一想，其实房地产没有人真正想他真正跌过。

房地产开发企业，那毫无疑问，房价上涨越快，他们的利润就会越高，自然不想它的价格下行。地方政府来说也是这样。只有高企的房价才能带来更高级的土地，而土地的价格是他做未来的基建投资和提高公共服务的一个来源，所以他肯定也不想房价跌。对于房地产涉及的产业和投资，像给予贷款的银行，他们自然也是这样一个心情。那如果你已经买了房子也很容易理解，你肯定也不想房子下跌。只有少部分的还没有自住住房的这些年轻人可能为此事比较焦虑。

但是必须认识到其实房地产的价格的不断上升，最终如果形成了房地产泡沫的话，它可能会摧毁一个经济体。例如日本的经济之所以失去了20年，一个重要的原因就是房地产泡沫的崩溃，另外，2008年美国次贷危机的背后推手也是高起的房价。

在这种情况下，怎么样看未来的房价的增长以及我们的投资机会。2017年确实是一个重要的分水岭。我们看到整个的房子价格的短期增长，已经被各种政策所抑制了，限价限购限售限贷等等各种方法。但是2017更重要的是中央出台了一个政策，觉得房子是用来住的，而不是用来炒的。这就意味着对未来的房地产供应，特别是租赁房的供应，可能会成为一个重要的解决方案。现在租赁房在整个房地产的销售中所占的比重还是非常有限的，但是它的规模不断的上升，就自然会对房价坚定上涨的预期产生比较大的影响。而且更重要的是现在流动性的供应也不如以前那么充沛了。

这一轮的我们的老百姓买了不少的房子，但如果房子真正还要上涨，并且有更多的人把他拿下的时候，我们的流动性的提供就显得更加重要。在这种情况下，怎么样去看我们未来的房地产的布局以及投资呢？

以前我们都习惯于把整个城市分为一线城市，二线城市，三四线城市。一线城市就是北上广深，二线更多的是一些省会城市，三四线就是更下面一些的城市。那其实我们看到，在十九大的报告里头明确的提出，未来中国的城市化，他要走一个城市群的形态，也就是城市群可能是未来城市化的一个承载的主体。所以在这种情况下，我们觉得中国的城市化会进入到一个深度城市化的领域。以前更多的是通过土地的城市化，城市变得越来越大。而现在更多的人真正能够定居在这些重要的城市区域。那这样来看的话，我们更建议大家把城市分为一线城市群，二线城市群，次级经济区域以及周边的卫星城镇。例如以前我们所熟悉的三个三角洲，现在已经换上了一个更时髦的名词，叫做大湾区。雄安新区所带领的新一代的京津冀的一体化，它是一个环渤海湾的大湾区的概念。长江三角洲实际上是有两个湾区加一湖，也就是北部的通州湾以及南部的杭州湾，加一个太湖的一个大湾区的概念。当然还有我们现在比较熟悉的珠港粤一体化所形成的这样一个大弯曲。这些都是未来城市化的一些重点的区域。未来的城市的布局就会沿着这样一些核心城市群，然后到周边的卫星城镇特色小镇以及次级的经济区来逐渐展开。

所以这些重点的区域我们觉得相对来说是比较看好的。特别对于这些区域里头的核心的区域，核心的这些地产，因为他们具有一定的稀缺性，而且随着越来越多的具有更高购买力的人群的进入，这块的价钱我们相信是很难下行的。它会集中更多的流动性，在局部形成一个小的高峰，那这就意味着在未来其实这一块的房价可能还是有一些上升的空间。那除了一线城市群及周边的卫星城镇，那么三四线的城市如果分布在这样一些一线城市群周边的话，我们觉得也是有一定的上升的空间。因为未来的更多的导入人口可能就是集中在这样一些三四线城市及其周边的卫星城镇之间，所以这些地区还是有一定的增长空间。

那么二线城市群是指什么？二线城市群，主要是沿着长江黄金水道所分布的成渝城市群，武汉三镇城市群以及皖江城市群，那这一块的城市群也是黄金水道的重要的构成节点。还有一个就是沿着京广线分布的中原郑州城市群，然后还是武汉三镇，以及湖南的长株潭一体化的城市群。这些城市群我们称之为二线城市群，他们是现在中国的重型工业的集群，以及未来的就地城市化的一些重要区域。所以这些地区，我们觉得以前的房价是偏低的，但是这一轮的增长也比较明显，未来的话仍然还是有一定的空间。所以这就是我们所看到的主流的房地产的布置的格局。

当然在一些有特色的次级经济区域，例如像海南，还有像地缘跟能源敏感的经济区域，比方说像是厦门等，这些地方未来也会有一定的持续的空间，因为在这方面仍然会有资金投资和人财物力的集中。

但是要提醒大家注意的就是，以前房价的高速上涨，一方面是有充沛的流动性，第二方面还有高起的杠杆，因为很长一段时间，贷款的比重要高达80%。但是，未来如果我们的流动性没有以前那么充沛，同时我们的整个的杠杆已经被降低的话，例如，现在首付可能三成甚至五成，那这样的话我们的获利空间就会有明显的下降。在这种情况下，我们可能要整体来考虑房地产的配置跟其他可选的配资之间比较的成本和收益的关系。总体而言，我们觉得可能对房地产的配置可能要适当的做一些下降的调整。但是在核心区域和核心城市化的部分，这块的投资作为核心资产的一部分，恐怕还是必要做配资的。