【投资晚报】房贷利率撑不住了！银行要面临大抽血？（07.16）

7月14日，央行货币政策司司长邹澜在“2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会”上表示，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

虽然还没有明确的政策条文下来，但这段话已经暗示接下来存款房贷利率会进行下调。但这段话里面的表述是“支持和鼓励”，这可能意味着央行不会统一干预各大银行下调房贷利率，而是让银行根据自己的客户需求进行调整。

银行是个“业务同质化”比较严重的行业，央行把话搁这儿了把路口给开了，那剩下的就是让各大银行内卷抢客户了。如果别家的房贷利率能降到4%，你的房贷利率只降到4.2%，那客户可能就会流失了。

具体的政策条文还没正式出台，大家再耐心等等，详情业务操作去咨询你们的银行客户经理会比我更加清楚。

我继续说这次政策发生调整的背景原因。

央行开口允许银行调整存量房贷利率其实也是“顺势而为”。因为在过去两年时间里面，由于存量房贷利率过高导致居民“提前还贷”，以及使用“经营贷置换房贷”都是公开的秘密。

请大家看�图，这是居民中长期贷款存量占比图。按揭贷款（房贷）的占比是最大的，但是从2021年下半年开始，房贷占比其实从76%已经下降到70%。由于消费贷占比没有明显增加，所以取而代之的就是经营贷占比快速提升。

数据来源：Wind、中金公司整理

请大家再看下图，这是居民中长期贷款增量占比图。按揭贷款（房贷）的占比以前是最大的，大部分时间维持在65%以上。但从2020年下半年开始，房贷占比就从75%一路飞速下跌到4%。而经营贷占比则从15%一路飞升到70%。

数据来源：Wind、中金公司整理

所以，无论从存量贷款的角度，还是从增量贷款的角度，都能很明显地看出，居民不断地在用相对低利率经营贷置换高利率房贷。

既然大家都这样做，还不如早点出台政策呢，起码还能更好地解决问题。

1、用经营贷换房贷按道理是不合规的，出了问题是不受法律保护的。但居民为了降低房贷成本，银行为了留住客户，都有利益冲动干。如果不查还好，一查一个准。

2、房贷可以均摊到30年偿还，而经营贷是5年。把房贷换成经营贷，利率成本是降低了，但是短期现金流压力巨大，每个月要多还很多钱。比如4.9%利率100W贷款30年，月供是5307元。3.9%利率100W贷款5年，月供是18416元。

看到这里大家应该就明白了，由于每个月需要偿还的贷款增加了，所以居民会更加节省支出，更加不愿意消费。表面上看，由于房贷换成了经营贷，利率成本降低了，应该利于居民消费。实则却是，由于现金流支出压力增大，反而不利于居民消费。

其他问题我就不一一说了。总之，居民之所以使用经营贷置换房贷，本质还是因为存量房贷利率太高了。

解决问题，我们讲究“堵不如疏”。居民为了偿还高利率房贷，什么乱七八糟的套路都能想出来，千万不要低估了群众的智慧。如果继续放任这种现象不管的话，后面可能只会引发更多更大的问题。所以存量房贷利率迟早也是要下调的，等的就是一个量变引发质变的契机。

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再简单说说对银行股基本面的影响：

前段时间高盛看空银行股也不算是白说的。当时高盛看空的其中一点逻辑是：存量城投债及新增城投债均会面临利率下行，从而带来银行利息收入损失。

如果我们把“城投债”换成“房贷”，逻辑也是一样的�存量房贷及新增房贷均会面临利率下行，从而带来银行利息收入损失。

银行本质就是资金中介，从手上有闲钱的人手上吸收存款资金，再把存款资金以更高利率贷款给需要用钱的人。比如我手上有50万闲钱以2%利率存进了银行，佐罗到银行贷款以5%利率贷款50万，这3%利息差就是银行的利润了。

看上去银行赚钱似乎很简单，这50万不是银行自己的，却可以空手套白狼赚这50万*3%的利息。但如果真这么容易赚钱，银行的PE估值也不会常年维持在个位数了，这笔钱其实蕴含着很多风险。

比如佐罗没钱还了，银行却依然要偿还我的50万本金和2%的利息一共51万。假设佐罗一分钱的还不上了，那银行其实是冒着赚1.5万的利润，承担着51万的损失。如果贷款违约率超过4%，那银行的风险就会非常大，利润无法覆盖贷款违约带来的损失。

如今银行的息差基本都在历史低位，大型商业银行的平均息差是1.9%，股份制银行平均息差1.99%，城商行平均息差1.67%，农商行平均息差2.1%，银行让利实体经济已经不少了。

数据来源：Wind

能上市的银行资产质量都是比较好的了，拉平均看的话，银行贷款违约率整体在1%-2%之间，银行自身能让利的空间也不多了。

数据来源：Wind

贷款利率下降，银行利润空间不变？

那存款利率就要再降一降了。

贷款利率下降，存款利率不动？

那银行股的股东就要出出血了。

有一方受益，总要有一方让利的。

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