0088.【热点】四类公募REITs项目的溢价率差异从何而生？

听众朋友们大家好，欢迎收听雪球出品的追基零距离，雪球，国内领先的集投资交流交易一体的综合财富管理平台，聪明的投资者都在这里。今天分享的内容名字叫四类公募REITs项目的溢价率差异从何而生？来自邹云龙。

公募REITs间溢价率的巨大差异最重要的原因或许是竞争力的差别。

一、高速公路为什么溢价率低？

高速公路REITs的底层资产是高速公路收费权，是一种带有效期的特许经营权。搞清楚它的投资价值很简单，就是在特许经营权有效期内，测算出这条高速公路能带来的收入及相应的成本。

影响高速公路收入端的因素有哪些？

收费价格的波动

特许经营权内的REITs项目，收费标准是由物价局严格审批的，弹性比较小。这是对溢价率的抑制因素，但并不是最主要的。

收费时段的调整

大家都知道，国内从2012年左右开始实行五一、中秋国庆、春节等长假期间高速公路免通行费的惠民政策。疫情和其他重大事项期间很多条相关高速公路也是免收高速费的。

据了解，还有一些区域间调配民生保障资源的大货车，比如一些运送蔬菜的大货车，也是免收高速通行费的。甚至2022年春运期间返乡、返岗的农民工专车都免高速通行费。

还有多少我们不知道的免收高速通行费的情景？大家可以在评论区讨论一下。

高速公路作为交通运输的重要工具，具有影响国计民生的战略作用，因此，政策导向性较强，很可能成为宏观调控的手段之一。比如长假免高速费用，就是促进消费的代价，高速公路通行费就是那个代价。

这种政策的影响并不会随着高速公路项目的上市而豁免。这是影响高速公路项目REITs溢价率不高的另一个因素。

车流量的变化

当一个地区经济发展较快，私家车保有量显著上升，车流量就会稳定上升。反之，区域经济发展较慢是负面因素。

疫情还是影响车流量的直接因素，许多地区出现零星散发疫情的时候，首先想到的就是切断区域交通运输，避免疫情蔓延，恢复往往需要一段时间。因此，疫情防控能力较强的地区影响会小一些。

区域内高速公路、高铁等的竞争，影响了高速公路的稀缺性。一方面，我国是全球的基建狂魔，中国的高速公路里程全球第一，占比达到39.34%，新建高速公路的速度依然遥遥领先。新建的高速公路整体上拉动了全国的物资流通，有利于经济发展。

但是，对于原有高速公路来说每多一条同向新路，都是加剧了对车流资源的竞争。比如成都重庆之间，高速公路已经至少有3条了，老成渝高速已经老态龙钟，作为司机，有时候宁愿选择远几十公里，也要选择路况更好的新高速。另一方面，高铁的大规模建设，让开车通勤不再成为有车一族的出行首选，高铁的快速、准时、舒适等优势，与高速公路形成有利的竞争。

因此，高速公路REITs的机构投资者必然会去关注项目区域内的高速、高铁等的规划情况，评估竞争的潜在影响。个人认为，高速公路的竞争力、稀缺程度是影响这类REITs项目溢价率的主要因素。

影响成本端的因素有：折旧比例、十年一大修的维护开支。

综合下来，高速公路REITs低溢价的形成原因有收费价格弹性小、政策影响不确定性大、高速高铁竞争等，再加上机构在不同类REITs项目间进行性价比对比，最终给出高速公路REITs在一段时间内的相对合理的溢价率。需要注意的是，溢价率一定是动态的，还会受到如货币宽松程度、各类REITs项目的数量与规模变动等影响。

二、生态环保项目的溢价率为何最高？

最直接的原因是，目前我国的生态环保项目依然严重不足，在未来一段时间内都会是相对稀缺的资产，竞争力较强。大的背景是我国越来越重视环境保护，环保的底层逻辑其实是发展权，要把未来发展的主动权把握在自己手中。

因此可以预见的是，未来很长一段时间，我国各种环保类项目还会大规模建设起来，不管在城市还是乡村，环保类项目都有很大的增量空间。

目前已上市的这两个环保类项目，所在区域都是北京、深圳、合肥等大城市，这些城市对垃圾处理、污水治理等都有旺盛的需求。并且，作为公用事业类项目，其稳定性远高于高速公路，这也是李嘉诚这些富豪喜欢收购公用事业类项目的原因。目前，首批公募REITs的生态环保项目都处于满产状态，加上极高的溢价率，将来最有可能成为率先扩募的公募REITs类型。

还有一个不可忽视的因素，相比于高速公路的建设难度，在城市里面寻找环保类项目选址的难度其实只增不减。这也对环保类项目的新增产能造成了抑制作用。

作为环保类REITs的投资者，目前是不用太担心项目的竞争力问题。极高的确定性，就带来了不可思议的溢价率。

三、产业园区的溢价率分析

全国范围内，产业园区数不胜数，前几年新闻报道都已经有关注到一些地方产业园区的不景气问题。因此，产业园区这几年在国内的风评并不好，一开始我也担心这类产业园区项目的受欢迎程度。

但其实目前上市的这几个产业园区项目，都是在国内较早开发的知名项目，比如苏州产业园、北京中关村、上海张江工业园等，都汇聚了大量的上市公司。这些项目本身就具有极强的稀缺性。

且这些知名的产业园区由于发展较早，目前多已成为城市主城区的一部分。未来项目股权增值空间较大。

在现有产业园区附近，不太可能出现同等体量、和知名度的新的产业园区，至少不会是同质竞争的。因此，这几个上市的产业园区REITs的同类竞争力是非常强的。市场给他们较高的溢价率也是可以理解的。

四、物流园区溢价率分析

物流园区的竞争力及稀缺性取决于它的区位，其实就是地段。

首先要知道的是，我国城镇化发展到今天，那些具有突出区位优势的地段绝大多数已经显现出来了。个人甚至认为，未来新的物流设施建设不一定会拓新，而是更多地围绕原有的物流设施作增强。

占据了优质区位，如天然良港、大型机场、高速高铁交汇处等地的仓储物流园区，本身就具有较强的竞争力。目前上市的两个仓储物流园区，一个是在港口附近，一个是全球仓储物流运营龙头的项目，都有较强的稀缺性。

作为产权类项目，优秀的区位条件也是未来项目增值的重要影响因素。