福利课：怎样选择最适合自己的房子？

给思想加满油，让财富滚雪球。

喜马拉雅的听众朋友，你好，我是马文亚。

今天我分享的主题是房地产。根据我在过去十几年里买房子的一些心得，跟你探讨怎样去选择适合自己的房子。

首先，你在买房之前就要先问自己，这个房子到底是用来自住还是用来投资。这两个是不一样的，很多朋友都会说“我肯定是自住呀，然后兼具投资”，这个其实是很难实现的。因为自住所考虑的东西跟投资所考虑的东西是迥异的。在买房之前一定要想清楚，然后根据不同的需求，再考虑不同的要点。

确定购房用途

如果是买房用来当一份资产的话，那么你主要考虑的就是它的流动性好不好。自住的话，就要考虑它实不实用。刚需还是改善也不一样，如果是刚需的话，我觉得最重要是上车，就不要考虑太多的东西，先买了再说。遇到合适的，其实主要是价格可以承受的，先买。抵抗未来可能的房价上涨风险。因为有些朋友他总是买不到自己合适的房子，从十年前就开始看，看了十年房价翻了三五倍，最后还没有买到，但是钱都已经不够了。所以说刚需和改善，一定要搞清楚。

选择看房区域

一旦你确定自己是改善性需求，你需要卖一个之前的刚需房，然后买一个更大的房子。那么它的楼层，朝向，小区，物业，还有这个几代人的需求都要充分的去考虑到，如果不能同时满足，那就可以先考虑不买，因为你已经有一套房子了，未来的房价即使涨了也不影响你的置换需求。一旦确定了需求，接下来就是你要选择看房的区域。这里面需要考虑四个方面。

第一是自然环境。江河湖海山这些有没有你特别喜欢的，是临江的还是离河远一点的还是门口有个湖的，还是海景房，还是说离山比较近。像这些自然环境需要去考虑。

第二是经济环境。比如在北京原来有一句形容地域文化现象的谚语，是东富西贵南贫北贱。每个区域都有每个区域的历史遗留的问题，成都的这句谚语就是南富西贵东穷北乱。好像西边儿通常都很贵，我们肯定不能迷信这些谚语，但是在选择区位的时候还是要考虑它所体现的经济环境。

第三是要考虑这里是成熟区域还是待开发的区域。一个板块如果很成熟了，就没有什么新增的工地，也没有什么新增的地铁站公园这种基础设施建设，它就比较适合自住。待开发的区域就比较适合投资。像规划当中有可能有地铁站，有公园，然后有一些重要的商场，这种区域就会比较有潜力。

比如各个城市的新区就属于待开发的区域。我觉得如果价格足够便宜的话是比较适合投资的。15年的时候，成都天府新区的房子只卖五千块钱左右，基本只体现了建安成本，我觉得就比较有投资价值。但是它现在涨到一两万，我觉得就是有点高估了，因为跟成都其他成熟区域的房价已经差不多的。如果你自住的话，就不要着急的去选择这种待开发的区域。

目标小区周边的交通情况

选定了区域之后，你就多在周边转一转，看一下周围有没有地铁站，这个是我觉得最重要的交通设施。就算你是天天开车上下班，从来都不坐地铁。但是你要考虑这个房子未来会有保值增值的需求，就是要考虑未来的人为什么要买你这个房子。根据我的经验，小区门口距离地铁站最好是在一公里以内的，这个才算是标准的地铁物业。超过一公里的话，其实你走路就有点费劲了。如果有多条地铁线交汇的这种换乘站当然是最好的，因为你想去这个城市的东西南北各个方向都会比较方便。地铁有选址、开工、建成、成熟这么几个阶段，每个阶段完成之后都会带动周边的房价上涨。另外有地铁的房子更容易出租，未来如果是工作调动，或者是改善性需求买了其他的房子，出租这个房子的话，有地铁跟没地铁是差很多的。

第二个需要考察的交通情况，就是公路，最好是四通八达的。但是四通八达的就会有噪音污染。回到我前面第一个问题——你的目标是什么？你的便捷性优先？还是老人孩子的安静优先？如果是单身或者比较年轻，在奋斗的时期，四通八达的交通很重要，因为要到处跑来提高自己的阅历，提高自己的工作技能。如果是事业有成以后，就更注重生活的品质，离交通的主干道就可以稍微远一点。目标小区附近的公路，要考虑它历史上的堵车情况，现在百度做得很好，在百度地图里面，可以找到历史拥堵的情况。比如说从你家小区门口到公司，你可以在百度地图app里面去搜。看看历史上七点钟这条路堵不堵？八点钟堵不堵？九点钟堵不堵？晚上堵不堵？这样对你选择房子就有一个参考，如果是堵车，可能一两个小时才到单位，虽然距离很近，但是历史堵车情况太差劲了，而且路也没有再拓宽的这种规划，像这种房子买的时候要谨慎一点。

最后一个需要考察的交通情况就是公交站，现在坐公交的人比较少了，但是对于房子的价值来讲还是很重要的。比如像阿姨月嫂之类的服务人员，他们到你家来是需要一种交通工具的。如果没有地铁的情况下，那么公交就非常的重要了。而且这个公交站最好是能够通往重要的商业中心。如果实现不了，那最少应该通往最近的地铁。你也需要关注公交站的起始的时间，看一下那个站牌。

考察看房区域的教育配套

我们还需要考察目标看房区域的教育配套。教育配套就是各种各样的学校，学校能够覆盖学生的年龄段越长越好。注意所谓的学区房是不包括大学的。讲的就是幼儿园小学，初中，高中，这几个越多越好，而且这些学校的名气越大越好，哪怕不被划进那个片区里面去也有好多人会租这个房子，为了让孩子能够上学更近一点。然后就是根据自己孩子的教育阶段来进行选择，也就是说现在买个房子，什么时候能入住。比如今年买了，三年后才能入住。那么三年以后你的孩子是多少岁？他需要去上小学？还是上初中了？根据这个来选择。还要时刻关注当地的入学政策，像好多城市已经开始了多校摇号。就是画一个片区，孩子他上哪个学校，得大家一起来摇号。这种情况下的话，学区房就没有那么重要了，所以说你不用支付太高的溢价。但是距离学校近还是有用的，因为要保证这个孩子的安全。他能够走路上学放学，这在低龄的小学初中是非常重要的。

考察看房区域的医疗配套

然后是考察看房区域的医疗配套。医疗配套就是各种医院了，我的建议是距离适中，你也不要太近，也不要太远，最好的话，就是在三公里左右。因为如果距离太近的话，它有一些医疗的污染，有可能会污染水源，还有空气的一些气体的废气，传染性的疾病。然后要看这个医院是三甲医院还是专科医院。如果是三甲医院当然挺好的，但是要注意医院门口的拥堵情况，你回家如果路过这个三甲医院的话可能不是很方便。

考察看房区域的生活配套

接下来需要关注看房区域的生活配套。我觉得最重要的是大型超市，能够买到你所需要的所有东西。还有菜市场，这个对于父母那代人很重要，他们很喜欢在菜市场买一些东西，觉得都是农民直接来卖的更新鲜。然后是商场，商场里面有没有你所需要的东西，这个很重要。如果旁边开了个商场，但是你发现商场的东西都不是我所需要的，这也是有问题的。要跟你的消费能力相匹配才可以。前面的这个超市、菜市场、商场的事，决定了你以后日常生活的成本。要在买房之前就先核算好，因为如果是随便买一个区域的，消费太高太低都会影响生活品质。

其次是搜一下周边的餐厅。看有没有你喜欢的餐厅，最好能是老字号。就是已经十年二十年了，都在这里做餐厅，那么它倒闭的概率就比较小。不想在家里做饭的时候能够在周边找得到你想吃的餐厅，这个就很重要。另外是最好有一个电影院，因为现在基本上中国人已经养成了每个月去看一次电影的习惯。如果是约会，不管是你也好还是未来的孩子也好，他在电影院的概率也是最高的。然后就是书店、KTV这些你可能经常去的地方会影响到你日常生活的品质。

在目标小区内选择适合自己的房屋

选择好了区域之后就要选择一个小区。在这个目标小区，你需要考虑的是以下几个方面，一个是这个房屋的朝向，朝向分好几种。按照从好到一般的这个排序的话，最好的是南北通透的房子，除了南北通透以外就是东南向的好一些，然后纯南向的好一些，然后就是东西通透，然后是东向，西南向，西北向和北向，这个顺序就代表着房屋朝向从好到一般的整体的顺序。

楼层的话要注意两点，一个是噪音污染，一个是粉尘污染。噪音污染主要会出现在一些临街的户型里面，基本上就看你楼下是一个什么样的马路，如果是一个没什么人的马路，噪音污染就很小了。如果它是很宽的马路，从早上很早一直到晚上很晚都会很吵。如果是挨着高架，或者是一些高速公路的话，它的噪音会是二十四小时不间断的，就基本上需要你把阳台给封住，三层真空的玻璃封两次差不多才可以把这个噪音污染抵消掉。

粉尘污染一般会污染到正常楼层的七到十层，十层以上会好很多。

接下来需要考虑的是视野，有的窗外是小区绿化，那么绿化就要足够大。如果楼层太高看小区绿化就是一小片儿。然后看小区外的话，也就是小区外的市政公园，还有地标性的建筑，比如说像环球中心，像国贸的大裤衩，这种地标性的建筑也算是一种景观，那么就需要楼层稍高一点，看起来是比较舒心的。还有就是楼栋之间的距离是非常影响视野的，有些房子楼栋过近，就像香港有些房子，打开窗户就可以摸到对面儿的楼，这个就不太好，影响了视野的效果。

下一个是光照。如果太低楼层的房子，很有可能会面临光照不足的问题。所以说你要买低楼层的房子要考虑清楚，这个房子在小区的什么位置。他的东西南北有没有遮挡物。如果房子是临街的，还要考虑对面儿会不会盖一个很高的楼，把你的视野全给挡住。这个是非常关乎房产保值的一点。

这里还有两个误区，一个是顶楼的误区，好多人觉得会漏水呀，太热呀，其实这个都是二十年前的事情了，最近的新房子造的时候很关注防水和日晒的问题，一般的顶层都很厚，有些楼顶种的有草。防水都会特意的去多做一次。所以说顶楼是已经可以买了。

另一个是一楼的误区，一楼的误区主要是在花园，有人觉得有了这个花园就不得了，为了这个花园儿多花个三十万五十万，甚至一百万都是值得的。但其实这是一个严重的误区。别墅的话是有意义的，因为楼上楼下都是你的。如果是小高层，只要你楼上有邻居，就会很大概率出现往你花园里扔东西的情况。你在花园里坐着楼上拿个望远镜去看你，还有就是外面路过的人往里面扔垃圾，各种各样的问题都是无法避免的。所以说一楼花园儿的价值其实并没有那么大。关键是这个花园面积还没有产权，本质上来讲不属于你，只不过开发商给你画了一块儿，多收一点儿钱。但实际上它是属于小区业主共有的财产。

整个楼栋在小区里的位置也非常重要，是在小区的中间？还是在边上？周围是更低的小高层？还是别墅？还是紧邻高层？还是旁边有写字楼？这个对于视野光照的影响就很大。还有你这栋楼跟小区的各个出入口之间的距离，有一些小区特别大，像万科喜欢做那种千亩大盘，同在一个小区可能走到小区的东门和西门就要走一两公里，这就是你需要考虑的问题了。然后是地下车库的便捷性，也就是距离地下车库有多近的问题。我当时买过一个房子，没有买车库，租了一个车位，发现它非常远，每次下班就要花费十五分钟二十分钟在地库里面走才能回家。

考察目标小区的物业服务

下面是目标小区的物业，非常重要，物业包含以下几个方面：一个是安保，够不够安全？这个你可以在百度上面搜一下看有没有一些负面新闻，就可以知道他这个安保具体的情况，入室抢劫，盗窃，这类事件有没有发生过。第二个是维修，灯泡儿坏了，精装的房子地板翘了，他的物业能不能过去修？第三个是服务态度好不好，有些物业是横眉冷对的那种，感觉你欠他钱一样。我个人是比较喜欢龙湖的物业，住过很多他们的房子，觉得物业服务态度非常好。

然后是服务响应时间。也就是你打个电话给物业报修说我这儿水管儿堵了，你要给我来疏通一下，那么他多久能够到达，这个很重要。还有比如像一些房地产公司，他没有自己的物业，外包给别人。外包给别人的话你就去考察这个外包的物业公司管理的其他楼盘怎么样，口碑怎么样，千万不要只考察这个房子。如果是二手房就方便了，你直接去小区的物业去蹲点儿观察，采访一下已经入住的业主，看他们的体验如何。这个不要怕浪费时间，因为这关乎你入住之后的体验。

选择适合自己的户型

下一个是要选择适合自己的户型，就是有几居室？主卧的朝向是朝南还是朝西朝东？几个卫生间？户型是不是很方正？然后是动静流线。客厅、餐厅、厨房这些属于动线。卧室和衣帽间属于静线。动线和静线之间不要有交集，最好是动线在动的区域里面，静线在静的区域里面，这叫做动静分区。这个是改善性需求需要考虑的重点，如果是刚需的话大概率是做不到的。

然后就是层高，层高指的是说你的地板到天花板的距离。层高和净高还是有区别的，你问开发商说层高是多少，他跟你说是三米。但其实你在家里一量，这怎么只有两米八五呢？这就是层高与净高的区别。因为开发商说的那个是包含了楼板的，他是从楼板的中间线到地板的中间线，包含了楼板的厚度。你在装修的时候，还要做一个地暖，那就往上来十公分，要做一个吊顶，那就往下十公分。所以整体算下来可能也就两米五两米六这样子。层高肯定是越高越好，净高也是越高越好。

然后就是飘窗和阳台。飘窗一般都是全赠送的，面积越多越好，最好每个房间都有飘窗，但是这个不一定符合规划。阳台是根据项目报建的年代不同赠送的比例不一样，如果开发商报建年代比较早的话可以全赠送的，后来是赠送百分之七十，再后来的是赠送一半儿，到现在好多阳台都已经不赠送了。

接下来我们需要考虑小区周边的不利因素。

第一个是高压线，高压线主要是辐射的问题，肯定是离高压线越远越好。

第二个是垃圾场，中国的垃圾回收之后主要是用焚烧处理的，焚烧之后空气就会有很大的污染。

第三个是屠宰场，屠宰场里面的动物会在被屠宰的时候叫，那个叫声是噪音污染，还有动物屠宰之后都会有很大的气味，能够飘大概两三公里远，造成空气污染。

第四个是化工厂，化工厂都会造成一个长期的土地污染。

最后就是铁路轨道，离的越远越好。因为有些火车如果路过城区的时候。他是需要减速并且鸣笛的，减速就会滋滋的响，鸣笛会有呜呜呜的声音，造成严重的噪音污染。如果是非要离这个轨道比较近的话，要看它每经过的趟数，当然是越少越好，夜间没有是最好的。

70年产权VS  40年产权

然后跟你分析一下产权的问题。我是强烈建议大家买七十年产权的房子，强烈反对买四十年产权房子的。第一因为他交易的税不一样。七十年产权卖的时候的营业税是相当低的。但是四十年产权的房子是相当高的。之前买卖过一套，基本上利润的一多半儿都交税了。第二是民水民电和商水商电的问题，整个成本要更高。而且四十年产权的房子里面不能接燃气，不能接燃气的话对于中国人做饭来讲不是很方便。第三就是贷款成数不一样，像限贷政策以前的话，七十产权的房子都可以贷出来百分之八十，少的也能达到百分之七十，但是四十年产权的房子就只能贷出来一半儿，就是百分之五十，而且利率还要上浮。也就是你七十年产权的房子，可以打个九折，八五折什么的，但是四十年产权的房子永远都是基准利率上浮多少。第四是政策导向的问题，从北京到上海已经看出来了，好多四十年产权的土地当时报建是写字楼的改成了酒店式公寓，都已经装修好了，一间一间的隔好，准备卖或者有些都已经卖了。政府要求全部给打掉回归成写字楼。

好的，总结一下。今天跟你分享的主要是怎么样选择适合自己的房子。首先要确定你购房的用途是自住还是投资。其次选择看房的区域，考虑自然环境，经济环境。然后注意这个小区周边的交通、教育、医疗、生活等各种配套。接着是在小区内选择房子的各种问题，朝向、绿化、视野、物业管理、户型等等。最后考察一下小区周边的一些不利因素。

以上就是我今天的分享了，祝愿你能够尽早买到自己满意的房子。本次善道学院与喜马拉雅合作的课程就全部结束了，最好的金融知识给最好的你，真心希望你能有所收获，在未来把钱变多的道路上，一帆风顺。