5-5【房地产】预测未来房价的关键因素是什么？

课程精华笔记

之前的课程里我们讲了房地产的历史、现状、政策、趋势等问题，今天我们就来讲讲房地产的核心分析方法，这是我们接下来分析具体房价问题的基础框架。预测房价的关键因素是什么？其实每种商品都一样，价格的走势最后都要落脚到“供需”两个字上来。从需求端来看，一方面是人口变化带来的真实住房需求，包括劳动力人口和城镇人口的增加，另一方面是货币环境变化带来的投资性住房需求，当货币扩张的时候，房地产作为一种投资品会受到流动性的刺激，这在过去十几年的中国房地产市场体现的淋漓尽致。从供给端来看，一方面是库存因素，库存多了就有降价销售的压力；另一方面是土地因素，土地决定了未来房地产的供应边界，如果政府不批土地，或者说城市没有土地了，即便需求平稳，房价也要涨。

从供需来看，房价的决定因素是显而易见的。但今天我们主要是讲未来的趋势预测，所以我们不是简单的按供给和需求来讲，而是按时间周期来综合分析，不同周期内房价的关注点是不一样的，总结起来就是：短期看政策，中期看库存，长期看人口。

短期看政策，主要指的是货币政策和房地产调控政策。房地产的建设周期一般长达数年，短期的市场真实需求和供给很难出现明显改变，最容易改变的是市场的预期和资金环境，而这些都受到短期政策的巨大影响。

一是宏观的货币政策。房地产不仅是一种消费品，更是一种带有金融属性的投资品，所以对流动性极其敏感。货币政策会通过影响市场上的流动性直接影响房地产市场的需求。回顾历史，每一轮房价暴涨几乎都是货币宽松惹的祸。最近的这一轮也不例外，2015年连续降准降息，市场流动性泛滥，直接导致房价暴涨，一二线城市房价基本翻番，最近一年货币收紧才有所回落。

二是微观的房地产调控政策。货币政策是间接影响需求，地产调控是直接限制需求。常见的房地产调控政策包括限购、限贷、限价、限售、限商等，一般是从资格认定、贷款要求、价格指导、转让限制、用途管控等方面施加限制，这种限制直接让很多有需求的人买不了房，但反过来，如果这种限制放松，对房价的助推也是立竿见影。

历史不会简单重复，但却总是押着同样的韵脚。过去十年我们大概经历了三轮房地产的“放松”的周期，每一次的结果都是房价暴涨。

第一轮放松是2008年末的四万亿，中央连续降准降息，还出台了下调购房契税税率等刺激政策，直到2010年初的升准、房地产“国十一条”重新收紧二套房贷政策为止。70个大中城市二手住宅价格环比达到每月最高1.7%的涨幅，在这一轮放松之前，北京的房价才1万块，放松之后基本翻了一倍。

第二轮放松是2011年末开始的降准以及放松房地产调控政策，直到2013年初的房地产新国五条执行为止。这一轮刺激之后，北京房价基本是三四万一平了。

第三轮放松是2014年930新政，后来2015年又出了330新政，将商贷二套房的首付降至四成，二手房营业税免征限期由5年降为2年，成为这一轮房价上涨的直接导火索。北京的房价也从三四万涨到了六七万的水平。这种疯狂的上涨也倒逼政府出台了史上最严厉的调控措施，2017年的317新政不仅要求认房又认贷，提高首付比例，甚至还暂停了25年以上房贷，这让过去一年的房价承受了不小的压力。

目前来看，我们仍处于2016年末开始的这轮政策紧缩周期，要预测短期房价反弹的拐点也很简单，那就是等待政策放松的信号。从历史来看，政策宽松无非是来自于经济和市场的超预期下行。过去GDP增速是最简单却最实用的指标，2009年的9.4%，2011年的9.5%以及2014年的7.3%这几个相对低点都对应着政策的拐点。但现在中央越来越淡化GDP目标，所以还要结合宏观环境来看，今年的宏观环境下行压力是存在的，但目前还没有出现超预期下行，所以短期来看，政策只会微调，不会出现像2009、2012、2015那样大力度的宽松。 

中期看库存，包括待售的既有库存和尚未建成的潜在库存。房地产的需求可以在短期内发生很大的变化，但供给不可以，因为供给受到房地产建设周期的限制，从拿地到开工，从开工到完成，都需要时间。需求的快速变化和供给的反应时滞导致供需经常会出现缺口，但供给大于需求的时候，库存就会快速的增加，这会直接影响中期内的房地产市场供求平衡，进而影响房价。库存越低，房价弹性越大，反之亦然。库存主要看两个方面的指标，既有库存看商品住宅待售面积，潜在库存看房屋施工面积。

从狭义库存来看，全国商品住宅待售面积自2011年以来不断走高，最高时2015年甚至已经超过7亿平米。之后由于房地产去库存以及三四线城市棚户区改造等一系列政策，商品住宅待售面积大幅下降至5.8亿平米，已接近2013年-2014年的库存水平，但这仍然不低。

从广义库存来看，潜在的房地产供给更高。如果我们回顾过去十几年的数据，我们会发现有一个有意思的现象，就是每年的新开工面积都大于新房销售面积，简单来说，就是新增供给一直大于需求，即便是在销售火爆的2017年，17.9亿平米的新开工也是明显高于16.9亿平米的新销售。但从待售面积来看，库存并没有明显增加，原因就是待售面积只统计已建成面积，而大量的房子还在建设当中，这部分库存会体现在施工面积里。从施工面积来看，2017年有超过78亿平米的房屋正在处于施工当中，这都是未来几年的潜在住房供给，按照人均35平米的标准，这些供给足以容纳两亿多人的居住需求，这些潜在库存主要在三四线城市，对全国整体的房价还是有比较大的压力，当然，一二线城市的库存大多比较低，需求比较旺盛，需要分区域来看。

长期看人口，从根本上说，房子是用来住的，不是用来炒的。不论房子曾经被赋予了多少的投资属性，到最后都需要有人来住才有价值。因此如果拉到长周期来看，房价的走势主要看人口，有人才有需求。房地产的需求人口主要来自三个方面：一是劳动力人口，这部分人是改善型需求的主要来源；二是年轻人口，年轻人长大了要买婚房，也是刚需；三是城镇化人口，农村人口迁移到城市，小城市人口迁移到大城市，都会有相应的购房需求。

从劳动力人口来说，中国的劳动力人口红利已经开始消失，人口老龄化的趋势越来越明显。我们在前面的课程讲到，根据世界银行的预测，到2021年，我国劳动力人口占比会下降到70%，与日本房地产泡沫破裂前夜的水平持平，日本的顶峰是1991年的70%左右。从2021年开始到2046年这25年，会从70%下降到60%，这对我们的房价是一个巨大的压力。

从年轻人口来说，计划生育导致的后果正在体现。1986-1990年附近是最后一波婴儿潮，在那之后，出生人口长期维持在年均1800万人之下的低水平，这直接导致目前20-30岁的年轻人口比例开始下降。往后看，中国的新生人口下降会导致总人口下降。2017年我们的出生率只有12.43‰，甚至比日本还低。而如果想要实现人口的代际平衡需要2.1的总和生育率，也就是平均一对夫妇需要生2.1个孩子才可以维持代际更替，但中国目前的总和生育率仅在1.7左右。

从城镇人口来说，情况要稍微乐观一些。尽管过去十几年中国的城镇化率以每年一个百分点的速度快速提升，但目前中国城镇化率仍然不到60%，相比发达国家仍然较低。根据十三五规划，每年城镇仍将新增1600万常住人口。在城镇化率达到80%之前，我们的城镇化人口依然是支撑城市尤其是大城市房价的重要动力。

今天这节课我们讲了预测房价的几个关键因素。短期需要看政策，主要是宏观的货币政策和微观的地产调控政策。中期需要看库存，主要看狭义的待售面积以及广义的潜在库存，包括了尚未建成的在建面积。长期需要看人口，主要看三个方面，劳动力人口、年轻人口、城镇化人口。接下来的课程中，我们将会用这个框架去分析很多具体的房价问题。