5-2【房地产】看政策：房地产政策的大转向对我们有何影响？

课程精华笔记

房地产市场正处于一个大变局的时代，从客观上讲，我们的劳动力人口见顶，刚需红利开始逐渐消退。从主观上讲，我们的房地产政策也在发生方向性的变化，以2016年中央提出“房住不炒、抑制资产泡沫”为标志，房地产政策已经从过去的短效调控思路转向长效机制思路。今天我们就来详细讲一下房地产政策的转变以及对我们的影响，大体分四个方面：

第一是土地政策。前面的课程我们讲过，房价畸形上涨很大程度上是因为土地供应的瓶颈。一方面，从总量上看，我们是国有和集体所有的二元土地制度，国家在管理土地时设下了18亿耕地的红线限制，这就使能用于城市建设的土地总体供应相对有限。每年国家都要供应城市开发用地，把农业用地、耕地转化为城市建设用地，每年接近1000万亩的速度递减，2013年耕地面积就只剩下20亿亩了，而又有18亿亩的限制，对建设用地的供应造成束缚。另一方面，从结构上看，由于地方政府的GDP导向，每年供应的建设用地中，住宅用地占比明显较低，过去十几年平均占比只有20%，且在2013年后持续下滑，2016年占比只有14.1%。此外，各城市土地分配也不均衡，个别大城市明显偏少。一线城市一般聚集人口更多，但是相应的中小城市却拿地明显更多，如深圳的新增人口供地面积只有3.2平米/人，而南京、苏州、西安等都有100平米以上，苏州更是高达167平米/人。

要解决房价问题就必须解决土地问题，要解决土地问题就必须要有新的政策思路，按照国土资源部给出的方向，未来中国土地市场的变化体现在三个方面：一是要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，中央可能会研究制定非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法；二是利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房，这个国家正在试点，目的是建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度；三是将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。

简单说，就是打破土地供应垄断和开发商住宅供应垄断。一方面，集体土地、工业用地和农村宅基地，将来都可以入市，也就实现了城市住宅供地的多样化；另一方面，各类企业、政府、个人、集团、社团组织等，都可以作为住房的供应者，就有点类似以前的单位集资建房，这样也就实现了房屋供给的多样化。

第二是税收政策。税收是政府最直接的政策工具，针对房价，房地产税的推出只是时间问题，这也是确保房地产市场平稳健康发展的长效机制之一。由于房产税的缺失，中国的房屋持有成本很低，导致房屋空置率很高。很多人有多套房子，但更多人只有一套，甚至没有房子。根据西南财经大学的一项研究数据显示，2015年中国住房的空置率就有22%，其中18.7%是有多套住房的家庭，有5400万套、近60亿平的房子没有被使用。这主要原因就是中国的房屋几乎没有持有成本。虽然说目前也有很多纷繁的房地产领域的税收，但除了个别试点城市外，国家尚未出台正式的房产税。

现在的导向就是逐步立法出台房产税，从建设、交易环节转向至持有环节的财产税，这样未来交易的成本会下降，而持有成本会上升，尤其是房子较多的炒房者。对标世界其他国家，绝大多数发达国家也都开征了房地产税，而且是这些国家的主要地方税种，在地方政府税收中占有较高的比重。

房地产税的大方向基本确定，问题是如何推进，何时推进，目前仍在研究讨论之中。2017年末，时任财政部长肖捷提出按“立法先行、充分授权、分布推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。但房产税不是一个单纯的经济问题，还要考虑社会稳定问题。所以短期来看，房地产税的推进不会急于求成，还是从试点逐步扩大，对房价不会产生显著影响。长期来看，能够一定程度上打击投机炒房，对市场形成一定的抑制作用，但最终的房价走势依然要看人口基本面的变化。

第三是金融政策。房地产不单是一个消费品，还是一个投资品。金融的政策也会直接影响房地产的需求和供给。过去，政策在需求和供给两端都是鼓励加杠杆的，但现在导向出现了一些变化，这主要是顺应大的去杠杆周期，避免系统性金融风险。央行行长易纲就曾强调，一旦房地产出现泡沫并破裂，很有可能触发系统性风险。所以，中央对楼市泡沫的态度是不主动刺破，以控制为主。

2018年央行工作会议就有提出,“继续实施"分城施策"差别化住房信贷政策,强化房地产金融宏观审慎管理”。这也是央行年度工作会议首次提出强化对房地产金融的宏观审慎管理。

房地产金融宏观审慎管理可以分三个方面：首先，是完善差别化住房信贷政策，如打破一刀切上调基准利率，根据各地楼市基本面的不同，差异化选择利率浮动幅度；其次，管住资金投放，把握好资金总闸口，控制房地产敞口的整体杠杆率；最后，调整投入房地产的资金结构，如减少商品房领域的资金投放，增加租赁市场、住房保障、棚改领域的资金投放等。

第四是微观的市场政策。中国的户均住房已经超过1套，人均住宅面积接近35平米的国际平均水平，这意味着房地产的市场基本面正在发生质变，从增量房时代转向存量房时代。这也倒逼我们的政策从以售为主逐步转变到租售并举，以后大城市租房可能成为主流。住房租赁市场，尤其是长期租赁市场成为新的引导方向。政府目前正在大力发展租赁市场。2017年7月，住房城乡建设部、国家发展改革委等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市，加快发展住房租赁市场。

对市场来说，长租公寓将得到迅速发展。主要有两种：第一，开发商持有的用于租赁的住房，这种模式下开发商只能用于租赁不能销售，目前尚未找到盈利模式；第二，如链家、我爱我家这种房地产中介公司租赁散户的住宅，然后进行统一装修和管理，再进行出租，这种形式有着较为成熟的盈利模式，也迅速在租房客中逐渐流行起来，比如链家的自如品牌，已经有相当的影响力。

最后总结一下今天的课程，房地产政策的大转向主要有四个方面：第一，土地方面，逐渐打破土地供应垄断和开发商住宅供应垄断，形成增量供给。第二，税收方面，逐步立法出台房地产税，从建设、交易环节转向持有环节征税。第三，金融方面，以时间来换空间，对房地产金融进行强化宏观审慎管理，坚持因城施策，差别化信贷。第四，市场方面，从增量房转到存量房，从以售为主转到租售并举。这些政策的调整都只有一个目的，让房地产市场回归本源，既要保障基本的住房供应，又要避免房地产市场的泡沫化，每个人都应该及时的认识和适应这种变化，这就是我们这堂课的目的。