杭州取消土地最高限价、六区仍限房价，背后有何考量？

热点楼市城市杭州也取消土地限价了。11月9日，杭州挂出新一批地块，最大的亮点是土地不再限价，实行“价高者得”。不过，在限房价上，分区施策，拱墅、滨江等六区依然限房价，富阳、临安等四区房价不再设限。

根据中指研究院监测数据显示，此前实施集中供地的22城中，目前已经取消土地限价的有16城，分别是：成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沈阳；而北京、上海及郑州的部分地块，目前仍实行限价。

土地价高者得，四区新房价格不设限

在此之前，杭州土地出让实行地价、房价“双限”+摇号的土拍规则，溢价率不高于12%。

随着越来越多的城市启动土地不限价，杭州也开始跟进。11月9日，据杭州市规划和自然资源局官网披露，杭州第13批次10宗宅地正式挂牌。公告指出，本次挂牌出让宗地实行自由竞价，按照“价高者得”的原则确定竞得人。这意味着杭州土地出让也取消了地块最高限价的设置。

杭州的土拍“双限”政策始于2019年，而过去十年，也仅在2015年-2016年的一段时间实行过“价高者得”，其他时间段都有不同程度的溢价上限。如今，杭州全面放开土地价格上限，可谓一大突破。

但是，在“房地联动”的新房价格限制上，杭州仍有所保留。其中，上城、拱墅、滨江、西湖、萧山、余杭六区依然限房价，富阳、临安、临平、钱塘四区的新房价格则不再设限。

杭州这种精细化调控背后的原因是什么？对此，中指研究院华东大区常务副总高院生表示，本次新房限价调整主要在外围区域，主城四区以及萧山、余杭依旧限房价，这些区域中的热门板块楼盘流速普遍较快，且项目热销与限价政策带来的一二手房倒挂有强关联性，如若放开新房限价将对市场流速造成影响，有一定潜在风险。富阳、临安、临平、钱塘等放开新房限价后，这些区域的价格将回归市场逻辑，房企在开发项目时也能够更灵活地制定价格。

杭州土拍新政细分背后，是各区土地市场、房产交易的明显分化。

目前，仍限价的六个城区分布着杭州土地市场最热的板块，包括申花、江河汇、奥体、钱二等；不限价的四个区，住宅地块多以底价成交。

在楼盘成交方面，随着10月份杭州缩小限购区域，新盘也活跃起来，但是更加分化，部分楼盘中签率变低。10月23日-10月29日时间段，位于上城区的芝澜月华轩，综合中签率仅约11.31%，前一期则是33.78%；位于滨江区的平晖府中签率从39.23%降至27.89%；西湖区的建发云启之江中签率从前一期的27.56%降至11.93%；而位于临平区、富阳区的项目，要么无需摇号，要么是较高的中签率。

新政叠加，业内预计杭州土拍会升温

杭州最近的一场土拍是10月27日4宗宅地出让，整体热度下滑，其中1宗位于萧山区南站新城的地块摇号成交，其余3宗来自上城区笕桥单元、余杭区西站新城以及临安区锦南板块的地块，均以底价成交，揽金约43.22亿元。

此次土地限价取消、部分区域新房不限价后，杭州土拍会迎来哪些变化？

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，“相对于其他城市，杭州土地市场本来就稍微有那么一点温度，尤其是主城区的一些核心地块，取消限价之后，土拍的温度会起来。”

而在10月16日的新政中，杭州还指出，在原有以土地竞买保证金缴纳作为参加土地竞买履约保证的基础上，增加见索即付银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式。

“这意味着，不用直接交现金，拿着银行保函，就可以拍地，大幅降低了土地参拍的门槛，叠加今日的限价取消，杭州土拍市场会很快活跃起来。”张宏伟如是说。

那么，杭州土地取消限价会影响到楼市“温度”吗？张宏伟表示，土拍市场的热度应该也会传导到房产销售市场。年底，杭州楼市销量翘尾行情应该没有问题。